隨著中國高淨值人群崛起，進行離岸資產配置，比如房產、保險等等，成為了一種趨勢。就拿房產來說，套用一句流行語，“你別看他表面風光，背後在海外連套房都沒有。”

然而，我們的高淨值人群走出國門，卻依舊按照國內的方法去選擇市場和專案，要麼評印象，要麼評喜好，總之，就是沒有用科學的方法去研判市場，以至於在錯誤的時間，錯誤的地點，買下錯誤的專案。

房產投資是一套科學的、複雜的系統，並不是說向國內買房那樣隨便買買就可以賺到。僅僅關於專案的選擇和研判，足以寫下一本書了（可參考筆者的《決勝海外房地產》，其中有詳細的梳理）。以下擇要講幾點：

首先，中國高淨值人群進行離岸資產配置時，要注意規避政策和市場風險。比如投資房產，要從全球經濟20強的國家和地區中篩選較為靠譜、以最大限度規避資金欺詐、發展商破產、產權糾紛等風險，比如東歐南歐經濟陷入困境，不管廣告說的多麼好，對哪裡的專案也要謹慎；規避與中國有重要經濟衝突、軍事衝突、政治衝突、意識形態嚴重分歧的國家和地區，如土耳其、菲律賓等；還要避免到非永久產權的國家和地區投資，如馬來西亞、泰國等。

第二，匯率、貸款、管理、稅務和法律的認知等風險也是離岸資產配置時需要規避的。比如在匯率方面，儘可能選擇強勢貨幣，如美元，或者已調整到位的大宗商品貨幣，如澳元和加元，而長期看貶的日元、盧布計價的房產應該短期迴避。

對於稅務，要考慮投資目的地的稅務政策和市場的“規則”。比如很多人喜歡去美國，一定要考慮投資美國房產的額外支出。美國是對土地和建築物價值都徵稅的國家，各個州的徵稅標準不一，平均在2%-3%左右；由於無法獲得美國銀行的購房貸款，很多不差錢中國富有人士都一次性支付房款，由此產生的租金收入都要繳納30%-33%的個人所得稅

對於包括貸款、管理、稅務和法律等風險在內的可控性風險，可以依賴專業化服務機構的幫助加以規避。比如，貸款找銀行專業Broker作貸款預評估稽核，每年支付固定費用給認證會計師和律師做稅務統籌安排和法律檔案起草等。

最後，也是最重要的，就是要更新對房產投資的認識。中國的投資者應跳出以往在國內投資的慣性思維和方法，比如追求短平快的投資思想，只看優惠和低價格的市場入手判斷標準，簡單以個人喜好為導向而非按照市場需求為依據來篩選產品等，以避免悲催結局。

炒股看公司，買樓看國家。

一個國家的房地產價格漲跌，投資價值的大小，就看這個國家有沒有發展潛力，尤其是對於發展剛剛起步的國家。而對於東南亞整個區域而言就是這樣，房產值不值得投資，就看這個區域有沒有發展前途。

就因為接下來這5大因素，我認為東南亞的房產具備很大的投資空間。

1.作為發展中國家的潛力空間

發達國家的經濟發展了很多年，房價也跟隨經濟發展上漲了很多，這一刻，對它們而言不管是經濟增速還是房價上升速度都已經過了高峰期。所以對於要投資高回報的朋友，發達國家絕對不是一個最好的選擇。

所以，能夠抓住房產高增長的關鍵是：買發展中的窮國家。顯然，東南亞的國家還處於相對落後的狀態，落後就代表著有發展空間。就像一個考試60分的學生，對於滿分100分來說還有40分的進步空間，哪怕考多20分也才80分。而考95分的優等生，就只有5分的進步空間了，提高1分比中等生提高10分還難。

回頭看看咱們中國，不也是一樣從窮國發展起來的嗎？20年前，中國經濟規模連萬億美元的門檻都沒跨過，僅0.96萬億美元，而去年已經達到12.84萬億美元。20年間，增長十三倍多。

有巨大的發展空間，這是投資窮國家的基礎。但是有發展的空間，不代表能發展起來，所以還要看以下的幾點。

2.GDP的高速增長

看一個國家是不是正在高速發展，最直接的一個指標就是GDP增速。過去5年東南亞國家除了新加坡和泰國GDP增速較低外，其它國家的GDP增速普遍在5%以上，大部分時間是在6%-8%之間。

而去年2017年，全球的平均GDP增長率僅3.6%，發達國家更低，美國GDP增速2.2%，歐元區2.1%，日本1.5%，南非，墨西哥、巴西等國的增速也不會超過2%。而我們可以看到東南亞的越南、高棉、菲律賓等基本都能達到6%以上。

2017年東南亞GDP總量是2.9萬億美元，相比2007年1.4萬億美元，GDP規模已經翻倍。

3.龐大的人口紅利

中國從改革開放到現在能如此快速地發展起來，一方面是黨的英明領導和決策，而另外一個非常關鍵的點就是碰上了這波最強大的人口紅利。60-75年代是中國整個世紀人口出生的最高峰，高達30‰-43‰的人口出生率，是去年中國的人口出生率12‰的3倍。而到了80、90年代迎來了改革開放如火如荼期，這批60/70後作出了巨大貢獻。所以，現在大家都會說核心資源都掌握在60後/70後手上。

同樣，東南亞在1975年-2000年間，人口出生處於高峰期。所以現在東南亞聚集了6.2億人口，是日本人口的6倍，美華人口的2倍，華人口的一半。更關鍵的是，東南亞總人口的70%左右是低於40歲。一些國家，如越南年齡中位數30.8歲，30歲以下人口占六成；高棉國民平均年齡更是隻有27.8歲，50%的人口年齡在22歲以下。

對於以低端製造業為核心的國家來講，跟過去中國一樣，這樣的人口年輕化就是經濟快速增長的基礎。而同時，等這人口增長高峰的後半段1990-2000年出生的這批年輕人成長起來，到了購房年齡就是這個國家最強大的一波購房剛需。

4.價格處於相對低谷

投資房產講究什麼？低買高賣。所以從純投資的角度，投資標的的價格就不適合過高。價格低有兩個好處，一個投資門檻低，門檻高的話不是誰都能買得起。二是容易實現價格高增長率，同樣漲1千塊，對於1萬的房價漲10%，而對於5萬的房價僅僅漲了2%。而在這方面東南亞的房價對比美日英澳這些發達國家的房價，甚至是現在中國的很多一二線城市就有很大的價格優勢。

5.一帶一路的發展契機

2015年，中國正式提出“一帶一路”政策，而緊挨著中國的東南亞，無疑是中國最容易輻射到的。

一帶一路給東南亞帶來的發展是多方面的：

①進出口連年擴大。2017年，東南亞地區與中國的進出口貿易額為34840.7億人民幣，同比增長16.6%。佔中國全球進出口貿易總額的12.54%，兩地貿易佔中國總貿易比重相比2010年增長27.3%。貿易比重年均增長速度由2015年一帶一路政策前的0.33%提高到0.46%，平均增速加快39%。

②泛亞高鐵的建設。隨著一帶一路的推進，將越南、高棉、寮國、泰國、緬甸、馬來西亞、新加坡7國和中國連線起來的泛亞鐵路也正在快速推進。連線緬甸的中緬鐵路預計今年通車。而中老鐵路預計2021年底竣工通車，中泰高鐵預計也將於2021年至2022年建設完成。

③東南亞的基礎建設也在快速完善。東南亞國家目前正在計劃中的基礎建設總投資額達3,230億美元，未來幾年還會更多。其它國家也看準機會，大力投資東南亞的基建。過去10多年，日本在東南亞投資基礎建設總額高達2300億美元，中國在東南亞的投資金額也有1550億美元。

④一帶一路給東南亞帶來的還有旅遊業的的快速發展。交通方便、價效比高和簽證便利這3大因素讓東南亞成了沿線最熱門的旅遊區域，在一帶一路沿線地區中旅遊熱度最高的前7名全是東南亞國家。2016年，華人到東南亞旅遊人數1900萬，同比增長了近3倍。

內有發展動力支撐，外有一帶一路協助，東南亞國家目前正在快速發展中。雖然東南亞的國家比起中國，經濟落後了十年、二十年乃至三十年，但這些國家正在顯現出新的發展機遇，而這就是我們投資的機會。

雖然東南亞有發展潛力，但整個東南亞有11個國家，並不是每一個國家都值得投資。我們要考察各個國家的國情、購房政策，房產價值。

想在海外買房，怎麼選擇國家和城市！海外買房的人日益增多，很多投資者都看好海外房產，不僅是永久產權，而且回報率高。

奧運會雖然是個體育事件，但是推動經濟發展的作用十分明顯，因為舉辦地會加強對基礎設施的建設，面對房地產行業來說也是一個大刺激。在舉辦奧運會前，大多數舉辦奧運會的城市房產都會看漲！

我們來看以往的奧運會對房產帶來的影響：

2000年悉尼奧運會：悉尼申辦奧運會成功後（1993年），每年房價漲幅達到10%以上，1996到2000年房價共上漲了50%。

2004年雅典奧運會：藉助於2004年奧運會的契機，雅典房地產價格在1995到2002年，漲幅達到了65%。而在雅典新建的兩條地鐵沿線以及主要的奧運設施周邊地區，房價漲幅超過了110%。

2015年大阪市中央區地價最高漲幅“逆天”地達到了45.1%，居於全國之首。

到2020年東京奧運會舉辦時，預計到日本的外國遊客總數到達4000萬。