我是沒文化的農民，叫我看，在全世界華人商界商人中，他們商人主要是做生意金錢利業放在弟一位的，真正有愛國之心的商人少之又少，在世界上有錢有權有世力的商人太多太多了，如果有百分之三的華人商人愛國，我們祖國很早就發達了，也變成世界上強大國家了！

跟隨一帶一路步伐，未來東南亞的區域重要性不言而喻。而且相對其他投資來說，房地產是相對穩健的投資，多數東南亞國家的多數房產是永久產權，而且目前價格還沒那麼高，很多人看中了其升值空間以及比較高的租金回報率。

1、發達國家中有馬來西亞、新加坡、汶萊

2、正在往發達國家走的路上，比如菲律賓、泰國、印尼

3、正蓬勃發展起來的國家，如高棉，將來會變成發展中國家和發達國家

4、還在沉睡中的國家，如寮國，緬甸、越南

這四類國家裡面如果要講究養老或者留學，可以考慮發達國家，馬來這個國家目前排華嚴重，對於華人是不熱於居住，留學的話新加坡是可以考慮，個人角度居住的話菲律賓的馬尼拉是合適居住，空氣特別好；投資的話可以考慮高棉。

主要原因一句話能概括：資金安全有保障，投資門檻低，回報率高。再說個次要的原因：東南亞相對歐美國家來說，離中國也相對較近，出行方便。

海外接業是近兩年尤為火熱的一個話題，針對中國目前經濟增長速度放緩，人民幣貶值預期強烈，出於風險對沖的考量，越來越多的中國家庭開始進行海外接產配置。

綜合人們海外購房的動機和各項其他需求來看，華人海外接業無外乎分為成熟的老牌英美澳市場和新興的東南亞市場兩個大方向，那麼二者有何異同，如何選擇合適的置業目的地呢？

下面以海外接業者最關心也是最重要的幾大要素對兩個區域進行分析、解讀：

1.匯兌損益

匯兌損益也被稱作匯兌差額，是由於匯率的浮動所產生的結果。美元一直被視為全球最受歡迎的 “硬通貨”代表，但也曾因人民幣兌美元的趨勢持續走低，造成很長一段時間內美國置業顯得“不划算”。又例如“英國脫歐”英鎊暴跌引發的大量物業拋售變現等，影響之大可見一般。

相較而言，從匯兌損益方面來看，配置東南亞置產風險最低。東南亞市場是一個相對穩定的市場，各國間匯率波動小，帶來的匯兌損益風險也最低。

2.投資成本

海外購置房產的投資成本，主要參考房價和維護費用兩個標準。

首先，從房價上來比較，英美澳各國置業門檻是比較高的。根據外房網平臺的資料顯示，目前美國的平均房價是摺合人民幣280萬元左右。

在2016年7月1日，維州政府出臺針對海外投資者額外徵收7%印花稅、額外徵收1.5%的土地稅後，澳洲的海外接業門檻已被提到一個新高度。

而東南亞整體房價相較英國、美國、澳洲及中國一線城市更便宜，使得更多的家庭可以承擔。在泰國曼谷，甚至能以不超過60萬元人民幣的總價就可購置一套精裝公寓。

聯絡人工與稅務政策以及房屋維護費用來看，置業英美澳的維護費用明顯高於東南亞。

據《財政時報》（The Fiscal Times）報道，房地產網站Trulia的一份新報告顯示，2015年美國房主平均每月交的物業管理費為$331，在過去十年中增長了32%，漲幅高過房價或通貨膨脹。這意味著，每位房主每年支付的物業費接近$4,000。

這麼一看，東南亞各國的物業費相對來說就低得多了，僅幾十到幾百塊不等。

3.投資回報

投資回報主要參考房屋的升值空間和租賃回報兩個要素。

在升值空間方面，作為新興市場的代表，東南亞地區在升值空間上具有明顯優勢。

東南亞很多國家的當地政府正大力招商引資，發展基礎設施建設，加之本身的旅遊優勢，房價具有連續上漲的潛力。

而在租賃回報方面，由於大多東南亞國家旅遊業發達，來自世界各地的遊客眾多，大客流量是房屋高出租回報率的保障。

根據《全球房地產指南》2016年公佈的資料顯示，在亞洲眾多國家和地區中，如泰國房價水平較低，但租賃投資回報率高達6.49%，高於中國(1.98%)，香港(3.26%)和新加坡(2.94%)。

反觀歐美澳國家，其作為老牌發達市場的代表，市場相對飽和，升值空間小，所帶來的投資回報率自然低於新興市場。但這也並不是說英美澳等國置業就十分雞肋，畢竟穩健就是其最大的優勢所在。

據胡潤研究院釋出的《2016中國高淨值客戶海外接業展望》顯示，在2016年華人海外購房目標國家中，美國仍是中國高淨值人群海外接業最喜愛的國家，關注度高達27.7%。

4.置業目的和需求

置業英美澳地區的置業者一般看重其人文環境，在置業目的上，以移民、留學為主，投資理財為輔。

以英國為例，作為老牌資本主義國家，歷史悠久，社會穩定，經濟發達，人文氣息濃厚。作為西歐的一個島國，其土地面積的限制導致房產資源也變得相對稀缺，這使得英國房產成為世界上搶手的房源之一。

同時，享譽全球的高質量教育水準使得英國成為全球留學生人數最多的第二大國家，學生公寓短缺率幾乎維持在25-40%，這也造就了學區公寓高投資回報率的情勢。

而將東南亞地區作為首要目的地的置業者，主要看中其自然環境和氣候優勢，一般度假、自住、投資需求等目的皆有之。

作為華人海外出行的首選地區，東南亞置業有很強的地理及價格優勢。3-5小時的飛行距離，相較十幾個小時飛到歐美及澳洲，華人會更容易去到東南亞。並且，東南亞大多數地區對中文有較高認可度，相較講英文的國家給了華人更多選擇。

近年來，得益於“一帶一路”戰略的實施，中國投資東南亞地產的人開始增多，曼谷、河內、新加坡、普吉、金邊、吉隆坡都是中國投資者最青睞的東南亞城市。資料顯示，僅2017年中國對東南亞和南亞的房地產投資相繼投入25億美元，是2016年的4倍。

對於中國居民投資東南亞房地產的原因，業內專家表示，一方面，一些中國投資者把東南亞地區當作首要目的，主要看中其自然環境和氣候優勢，通常度假、自住、投資需求等目的都皆有之。另一方面，東南亞置業有很強的地理優勢。3-5小時的飛行距離，相較於飛十幾個小時去歐美國家，華人還更願意去東南亞。而且，東南亞大多數地區的人都聽得懂中文，相較於講英文的國家來說，有了彼此溝通的條件。

而我們認為，華人放心投資東南亞房地產主要有以下幾個因素：首先，東南亞經濟增長強勁。隨著“一帶一路”的戰略實施，以及世界工廠轉移，人口紅利釋放，也拉動了東南亞當地經濟發展和基礎設施建設，2017年菲律賓GDP增長5.8%、高棉GDP增長7%，泰國GDP增長2.8%、馬來西亞GDP增長4.9%。東南亞各國經濟的迅猛發展，帶動了海外遊資持續進入，這也很大程度上促進了當地房地產的發展。

再者，東南亞各國投資成本低，房產維護費用低，物業價格也低，這讓投資者看到了其未來升值的空間。在泰國曼谷，60-100萬人民幣的總價就可以購置一套精裝修的公寓。而這在歐美國家是不可想象的，美國平均房價大約是200多萬人民幣左右，像紐約等大城市也要400萬人民幣一套。從投資性價性來看，中國投資炒房者肯定會選擇路程不太遠，房價不太高的東南亞地區。此外，東南亞各國的物業費要比歐美國家低得多，每月只要幾十元到幾百元人民幣不等。還有房屋的維護保養費用也是歐美國家明顯高於東南亞各國。

再次，投資外匯市場的朋友都知道，美元和歐元匯率波動很大，雖然貴為世界前二大主要貨幣，但投資者弄不好就會面對損失。從目前來看，人民幣兌美元的趨勢持續走低，造成了華人跑到美國、英國去置業並不是很明智。而東南亞市場各國間的匯率相對穩定，波動幅度小。如果從匯率角度上考慮，投資東南亞房產可將匯兌損失風險降至最低。

最後，再來看投資回報率，由於泰國房價水平低，所以租賃投資回報率高達6.49%，明顯高於香港3.26%和新加坡2.94%，而反觀美國、歐盟、澳洲、加拿大等發達國家，所帶來的投資回報率都低於新興市場。很多華人去東南亞買房，並不是急於再拋售，而是想獲得穩定的投資回報。再來看國內一二線城市房地產投資回報率基本上2%都不到。而三四線城市更慘，二手房很難租得出去。

如今在上海的街頭巷尾，人們大多都在討論去東南亞投資房產，希望分享到東南亞經濟騰飛的紅利，坐上東南亞房價飛漲之前的最後末班車。不過，也有穩健的投資者卻更偏愛投資歐美國家的房地產，在2017年華人海外購房目標國家中，美國仍是中國高淨值人群海外接業的首選，關注度高達27.7%。從目前情況看，東南亞房價不高、投資回報率高，是中國高淨值人群最理想的資產多元化投資的場所。不過，東南亞小國對抗金融風險的能力薄弱，房價也隨時可能有較大波幅，所以，投資者在去東南亞投資房產時，還需多加考察，謹慎投資為妙。