10月8日，對於房產行業來說是一個特別值得說的日子。

因為新的房貸利率政策LPR將從這天開始執行了，房貸利率將不再由央行指定，改為各銀行的市場基點為準，且每月隨市場調整。

利率=LPR+各省人行決定的加點數+銀行報的加點數

自從一個多月前訊息出臺將執行LPR以來，吸引了多方的關注，紛紛猜測房貸到底是會降還是提高？

從各機構公佈的最新資料顯示，新政後各城市實際利率有漲有跌，表現各異。

杭州、合肥、重慶和海口都是基本持平；

蘇州出現首套下跌，二套上漲；

佛山是全部下降的。

整體來講不管漲還是跌資料都非常小，對於實際買房人來說每月涉及到房貸金額差異也不大，所以不需要特別在意，該買房就買房，想等等就等等。

8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率正式“換錨”，以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。“換錨”後各地利率政策下限切換如何？購房者如何打算？個人房貸利率如何變化？

在改革完善LPR形成機制的過程中，為確保區域差別化住房信貸政策有效實施，人民銀行明確了個人住房貸款利率調整相關事項。個人住房貸款利率要同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三方面因素影響。

央行8月25日釋出公告稱，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

隨後，各地按照“因城施策”原則，陸續制定本地區利率定價基準轉換方案，市場利率定價自律機制確定了當地LPR加點下限，利率定價基準切換前後房貸利率下限保持基本穩定。

目前北京已經明確，首套房利率在LPR的基礎上上浮不低於55個基點，二套房不低於105個基點。上海地區初步明確為，首套房利率不得低於LPR基礎上減20個基點，二套房則不得低於LPR加60個基點。

網尚研究機構市場總監劉蕊分析認為，“換錨”後，不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率會有所差別，更能體現“因城施策”。

據瞭解，目前全國各省市已按照公告要求明確本地區個人住房貸款利率政策下限。新發放商業性個人住房貸款利率調整轉換工作平穩有序，轉換前後利率水平保持基本穩定。

上海一位房產中介程先生表示，近期上海浦東新區、奉賢區多個專案成交量較往常變化不大，並沒有因為利率定價方式調整而出現大幅波動。

打算在深圳購買首套房的郭女士給記者算了一筆賬：當前招商銀行深圳分行執行的首套房貸利率是5年期LPR基礎上加30個基點，即5.15%，較定價調整前輕微上浮。“400萬元的房貸，按照30年等額本息方式計算，每個月只比新政策執行前多還12.3元，其實變化不大，我還可以接受。”郭女士說。

隨著“換錨”正式落地，不少人擔心要多久後才能放款，會否出現排隊等放款的情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸利率變化以追求平穩導向為主，目前各家銀行已根據自身實際情況確定了個人住房貸款加點要求，跟定價基準轉換前相比，實際利率變化幅度不大，總體上保持和9月份的利率相對持平的態勢，這也有助於房貸申請者接受新的定價模式。

10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率正式“換錨”，以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。“換錨”後各地利率政策下限切換如何？購房者如何打算？個人房貸利率如何變化？

在改革完善LPR形成機制的過程中，為確保區域差別化住房信貸政策有效實施，人民銀行明確了個人住房貸款利率調整相關事項。個人住房貸款利率要同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三方面因素影響。

央行8月25日釋出公告稱，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

隨後，各地按照“因城施策”原則，陸續制定本地區利率定價基準轉換方案，市場利率定價自律機制確定了當地LPR加點下限，利率定價基準切換前後房貸利率下限保持基本穩定。

目前北京已經明確，首套房利率在LPR的基礎上上浮不低於55個基點，二套房不低於105個基點。上海地區初步明確為，首套房利率不得低於LPR基礎上減20個基點，二套房則不得低於LPR加60個基點。

網尚研究機構市場總監劉蕊分析認為，“換錨”後，不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率會有所差別，更能體現“因城施策”。

據瞭解，目前全國各省市已按照公告要求明確本地區個人住房貸款利率政策下限。新發放商業性個人住房貸款利率調整轉換工作平穩有序，轉換前後利率水平保持基本穩定。

上海一位房產中介程先生表示，近期上海浦東新區、奉賢區多個專案成交量較往常變化不大，並沒有因為利率定價方式調整而出現大幅波動。

打算在深圳購買首套房的郭女士給記者算了一筆賬：當前招商銀行深圳分行執行的首套房貸利率是5年期LPR基礎上加30個基點，即5.15%，較定價調整前輕微上浮。“400萬元的房貸，按照30年等額本息方式計算，每個月只比新政策執行前多還12.3元，其實變化不大，我還可以接受。”郭女士說。

隨著“換錨”正式落地，不少人擔心要多久後才能放款，會否出現排隊等放款的情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸利率變化以追求平穩導向為主，目前各家銀行已根據自身實際情況確定了個人住房貸款加點要求，跟定價基準轉換前相比，實際利率變化幅度不大，總體上保持和9月份的利率相對持平的態勢，這也有助於房貸申請者接受新的定價模式。

10月8號購房貸款新政（LPR）實施，對首套房影響要看地區，多數地區影響是積極的，部分地區影響是不利的。

1、對於之前打折地區，不利！

LPR是最低利率，個人住房商業貸款利率不得突破LPR下限；對之前基準利率4.9%基礎上打折的地區而言，無疑是不利的，即便按95折算，打折下來4.655%，也比現在LPR4.85%低。

2、對其他地區，從目前執行情況看，有利！

其他地區，之前執行基準或較高上浮30%，折算下來大概在4.9%-6.37%；實施LPR後，執行LPR或較高加點78，即在4.85%-5.63%；兩組資料一對比，就會發現，其他地區貸款利率起點更低，而首套加點較高水平5.63%，也比上浮30%的6.37%低很多。

3、LPR的政策解讀

LPR不是新鮮事物，在美國、日本、香港等地實施較為普遍，運用LPR調節市場已經很成熟；在中國也不是新鮮事物，2013年10月25日，中國正式執行集中報價和釋出機制。執行後，由於中國市場化程度低，參與行少，對中小銀行不利，導致全面執行LPR時機不成熟；直到執行至2019，官方才正式用LPR取代基準利率上下浮動制；LPR實施，有利於提高資金使用效率，減少資金使用成本，全面實施LPR是市場發展的必然結果。

透過上面分析，LPR確定了個人住房商業貸款下限，對之前打折地區而言，是不利的；對其他地區而言，執行LPR後，首套房資金成本降低了。

10月8日購房新政主要還是指的住房商貸利率的變化，公積金不受影響。

為了貫徹房子事用來住的而不是炒的這一原則，人行相關要求，自2019年10月8日起，各銀行機構新發放住房商業貸款不再參照原本人行規定的貸款基準利率，而是參照貸款市場報價利率LPR加點來執行。

在LPR公佈初始，市場紛紛議論，10月8日起的新增住房按揭貸款利率會上漲還是下跌？

而根據具備針對性的一二線住房市場作為參考：

9月份全國一線城市首套房利率基本都在5.39%以內（原人行5年期以上住房商業貸款基準利率），首套房平均利率為5.21%；自進入10月份，按照LPR加點利率，首套房利率略微提高，但變化不算太大，僅為5.24%。

相對而言，二線城市原本首套房利率定價其實已經偏高了，10月份之前二線城市平均利率達到5.64%以上，較9月份全國首套房平均利率5.51%仍高出0.1個百分點以上。進入10月份，二線城市首套房平均利率也有5.67%，較九月份仍然有略微提高。

根據近一年來的房貸利率平均走勢，首套房貸利率已實現5連漲。

而自10月8日房貸利率按照LPR方式進行定價以來，各家銀行為了穩定，其實大部分採取的方式是維持原首套房貸款利率來執行的。

比如某銀行9月份首套房貸利率5.39%，是較原商業貸款基準利率4.9%上浮了10%；而根據LPR進行利率定價，9月20日5年期及以上LPR利率為4.85%，銀行通行的辦法是在LPR基礎加54個基點，仍然維持首套房利率5.39%（即4.85%+0.54%=5.39%）。

目前來看，LPR方式進行房貸利率報價之後，首套房的貸款利率暫時趨於穩定的，僅有細微上調。而如果後期5年期LPR的利率有所下降，根據實際簽署貸款合同約定，首套房利率也有可能是下降的，反之也是會提高。