剛需買房和時機關聯不大。

房子定位為剛需，說明這套房子的主要屬性是用來住的，不需要去過多考慮房子的金融屬性。那如果首付可以湊的夠，趕緊入手就是了，指望利率下降省那點錢真追不上房價的漲幅。

不提一線城市，就說二三線城市隨便一套房子上百萬是至少的，房價稍微提個五萬十萬的，你根本沒什麼感覺。但是五萬十萬的我們普通人恐怕要賺一年才能有。

另外隨著房價上漲，房租也在飛速上漲，基本上一套房屋的房租趕上一大半利息了，都是用來住的，房租付出去就沒了，買房房子至少還是自己的。

不管怎樣，如果可能，還是要去大城市或是大城市周邊買房，小縣城的房子不建議買，未來趨勢明顯房子很難脫手。

雖然是剛需買房，還是要以地段優先！

短期來看剛需還可以觀望，慢慢下手，長期來說，剛需買房就不要猶豫了，什麼時候買房都可以。

2019年開年，央行降準一個百分點，而且是全面降準，也就是說這一個百分點所釋放的資金可以去任何行業，不同於以往的定向降準。換個說法就是，房地產行業也能參與這1%的降準，對於樓市來說是一個利好訊息，意味著有資金可以正大光明的入場了。但是，雖然全面降準了一個百分點，但房地產的調控政策並未放開，房地產行業依然承壓，因此，同樣有很多人買房受限，對於地產來說，利好依然不夠，所以房價依然會在目前位置震盪。

趁這個震盪期，剛需族會有充足的時間來看房選房，根據自身條件選擇合適的，可以接收的樓盤。但很多人是想，一定要買在最低點，要是低點有那麼好預測，就不會有那麼多人等了十幾年的低點，現在都還沒上車，或者反而上車在了高點，要是你那麼會預測，早就靠炒房賺得盆滿缽滿了。

但是對於目前的樓市，對於剛需來說不失為一個機會。在房價大漲的時候，剛需就是給樓盤湊人數的，三成首付、公積金貸款根本入不了開發商的眼，所以很多剛需買房是擠破了頭皮也搖不到號，其中的潛規則我想大家都懂。現在幾乎沒有全款，五成以上的客戶了，都在觀望，只有剛需現在能買房，符合政策，所以現在買房對於剛需來說至少競爭的人少了，勉強算是剛需的利好。

個人認為，剛需購房，如丈母孃逼婚，要女婿買新房，小孩要讀書，要買學區房，那任何時候買都是對的，首先考慮解決居住的屬性，不需要過多的考慮金融屬性。但是就目前貸款利率的下調，對於剛需群體來說也是一個時機，畢竟還貸的成本有所下降，同時結合房價的下調，以我居住的西部三線城市來講，主城區房屋的備案均價已經從2018年7月的最高點一路緩慢下滑，截至2018年12月降幅近1000元/平米。加上目前臨近農曆新年，各樓盤紛紛針對年末購房打出多重優惠促銷措施，綜合來看是個時機。

剛需客戶購房不需要過多的觀望，就像股市一樣，你不可能指望你能買到最低點。而且政府的調控目標絕對不是為了大比例降房價，而是希望房價穩定。政府不希望房價大漲，更不希望房價大跌，一來地方政府還得依賴土地財政，二來房價暴跌引發的後果是全社會都無法承受的。

現在房子已經脫離了住的本質，已經變成另外一種財富和貨幣形式存在，對於有錢人為什麼都買房。

第一，房子不像黃金那樣小，小偷偷不了。

第二，經濟發展了，社會發展了，房價也會跟著漲，一定程度比黃金保值。

第三，存幾百萬幾千萬去銀行還會擔心會不會被駭客黑了，或者丟失了，買房子沒有擔心，天天看得開摸得著，存錢就是一個數據，摸不到看不到。

第四，房子除了保質甚至升值外，還可以出租增加收益，還可以自己住。

但是他的問題是費一直保證市場永遠滿足不了，或者金融機構會給等同貨幣兌現，現在金融機構和銀行都提供抵押貸款，實在沒有辦法了，就拿去抵押貸款換錢，這也是很多人會買房原因，企業可以拿去抵押，個人也可以，一定意義上來說，房子已經不是住了，他是一種大額的看得見，摸得著，無法偷，還相對保值的貨幣，

適不適合入手，這要看你的買房目的是啥了。

如果你是買來自住的話，遇見合適的房子可以入手了。

因為在“房住不炒”的政策下，房地產市場難以出現大幅度上升或下降，而且十月份就要開始實行新的貸款政策了，屆時房貸利率將於市場形式掛鉤。

也就是說，以後買房的人多了，房貸利率就會上漲。

如果自住需求，與其繼續等待房價下降，還不如遇到合適的就出手。

因為，政策調控不僅僅是防止房價大幅上漲，也會調控防止房價大幅下降。

如果你是投資的話，建議等等再說吧。

目前房地產市場已經過了紅利期，短時間內不會大幅上漲，當然如果為了保值，不想把錢放在銀行，也可以買。

總之，如果是自住需求，那麼買房的時機已經到來，如果是投資，可以等等看，或者選擇其他投資形式。

不知道題主這是什麼時候提的問題，看房貸利率的變化趨勢，我判斷應該是2018年底或者是2019年初的時候提出的問題吧。

從這波樓市的牛市起點說起，得把時間回溯到2015年，2015年房地產市場的關鍵詞是“去庫存”，為什麼要去庫存？因為房子擠壓太多賣不出去了，去庫存就需要鼓勵居民加槓桿去購房。

要去庫存首先就要明白為什麼房子賣不出去，一般情況，如果一樣商品都庫存擠壓嚴重了，很可能的情況就是供給過剩了，大家都 有了，所以才導致賣不出，不過這次房地產不是因為房子太多了，而是因為“限購”政策導致很多有購買需求的居民買不著房子，這是一個很有意思的事情，那就是一方面是買不到房子的人，另一方面是賣不出去的房子，所以，要達到去庫存的目的也很直白，那就是鬆綁限購，把購房的資格大大降低，把購房的利率降低，把首付比例降低，這幾個政策一實施購房的人數就逐漸多了起來。

要降低房貸利率，首先就是降息，2014年11月央行實施了1次降息，2015年實施了4次降息，在2014年到2015年時間，央行累計降息5次，5年期以上貸款基準利率從6.55%降到了4.9%。基準在短短11個月的時間裡，基準利率下降了1.65個百分點。

不僅基準利率降低，全國的商業銀行還在給利率打折，房貸利率打九折的情況是常見的，在2016年11月的時候全國首套房房貸利率降到了4.45%的歷史低點，在2016年左右買房的人確實是比較幸運的。

隨後房貸利率觸底反彈，因為房子太好賣了，樓市火了起來，已經不需要利率“低價促銷”了，反而是要上調房貸利率，以此來抑制過於火熱的房貸市場。當利率達到4.45%的歷史低點後，房貸利率開始回升，到2018年11月份，全國首套房房貸平均利率達到了5.71%的階段性高點，房價快速上漲的勢頭也得到了遏制。

從2018年11月份開始房貸利率開始下跌，到了2019年的5月份房貸利率跌到了5.42%，當前大概是在5.44%的水平。

因為房貸利率是樓市調控最常用的手段，經常是樓市較熱的時候會上調房貸利率，而在樓市遇冷的時候會降低利率，這種關係在上文的分析中也已經被驗證過了。

房貸利率下跌往往是需要鼓勵買房的時候，比如今年上半年的時候，最近3個月房貸利率基本平穩的狀態，說明當前的控制效果還是比較符合調控預期的。

問題是房價未來會怎麼走？如果是往下走的話，現在就不是剛需購買的時間點，如果是往上走那麼當前就是個買點。

筆者寫過多篇文章闡述這個方向，剔除了大漲和大跌兩種走勢，剩下的微漲、微跌和平穩三種走勢，我更偏向於微漲和平穩這兩種走勢。

目前的調控目標更像是以時間換空間的形式，讓房價穩住，透過經濟的持續增長來化解高房價帶來的潛在風險，如果三五年的時間房價能夠穩住，其實也就相當於房價跌了30%。

目前剛需是一個賣點，其實未來一兩年依然有機會購買，因為未來的狀態還是以微漲和平穩為主，但是這樣的城市除外：那就是剛剛過去的時間完成了一輪暴漲。其實2019年的上半年不少城市房價漲幅還是不小的，這樣的城市必然會迎來嚴厲的調控，房價回撥的風險很大。這種城市可以再等等。

房貸利率下調對於買房的趨勢，可以說仁者見仁智者見智，單純分享下我的看法和觀點

1.如果我是剛需，無論是否有房貸利率的下調，我覺得只要覺得自己該買房子了，那我都會進行購買。如果我對房子完全沒需求，或者已經有一套兩套，或者沒有購房資格等等，即使你降低的太狠，那我也不會買的。所以我的觀點是，看你是不是該買房了，不要讓利率的升降影響你的購買

2.另外一個就是大環境的狀況，現在國家整體經濟不好，即使沒有此次疫情，我們國家的實體經濟近年來也受到很大的衝擊，再加強這次疫情的發生，經濟更是受創，所以國家也是為了刺激經濟的復甦促使各銀行降低利率，啟用市場購買慾望，但是未來走向如何，大家要自己有點主見了。

3.聽說最近美國在印美元，所以你手上的錢被稀釋了，避險是有必要的