物業按照合同約定收取物業費，應該合理合法吧？如果你們覺得費用偏高或者服務不到位，可以成立業委會換了它。我們小區就換了！

物業公司就是黑惡勢力，它是地痞流氓組成的，是當下中國社會毒瘤。政府應該堅決取締它一一物業公司。還老百姓一個安寧和諧的生活環境！

原物業因拖欠供熱公司取暖費被趕走，趕走物業的人拖欠物業費，還說要成立業委會，業委會真能自主管理嗎？

我買了個公寓樓，是位於黃金地段的商品房，物業是開發商的原物業。

去年一月份突然被樓裡幾個不交物業費的人，給趕走了。原因盡然是物業拖欠供熱公司的一大筆取暖費，後交過物業費的業主找物業詢問，物業給出的答案是，樓裡有三分之一的人不交物業費，至物業無力按時交納暖氣費。只好選擇退出。

咱們再看發起成立業委會這些人，開始很積極的忙前忙後，以前樓裡積極交費的業主很配合，都希望早日成立業委會，解決公寓無人管理的混亂景象。最直接就是衛生直線下降問題。物業在時衛生不算最好但也不算最壞。

現在衛生差，環境一片衰敗景象，至使房子出租租金下滑，有業主一看這情況，趕快賣房子，盡然低於買房時的價格出售，這怎麼說也是黃金地段，房子因為無人管理環境太差，跌成了白菜價。

接下來商量成立業委會之事，每個樓層的業主都去參加，大家一至認為每個樓層推選一個人做樓層代表，進業委會。會開一半的時候其它樓層的人弄明白了，那些發起成立業委會的人（就是以前拖欠物業費的那些人）目標明確，不同意有那麼幾個樓層的代表，加入業委會。

那幾個被拒樓層代表不明白這是為何呀？自己回樓層商量去了。其中一個人說她坐電梯時聽到一個發起者說：咱們忙前忙後全弄好了，他們倒想坐收漁利。大家一聽這話，才明白過來，不讓其它樓層代表，進業委會的原因在這裡呢！

一群以前拖欠物業費的人，對成立業委會倒積極，他們到底有什麼想法？不清楚。

大家覺得既然業委會不是明主選舉，那還能比原物業好到哪裡？所以就不再去配合，那個無聊的成立業委會之事了。

現在樓裡衛生問題，已不是最大問題了，電梯問題才是最大問題！人們不配合交費，馬上電梯要被停掉。

所以呢，成立業委會真的能代替物業嗎？

從目前看發起者真的能做到明主管理嗎？

更何況以前就交費不積極！

現在業主群裡，沒多少人配合，他們很捉急！

電梯要停了，情況似乎比物業在時還糟糕！

看完這些大家還會覺得自主比物業好很多嗎？

沒有成立業委會，物業有權收費嗎？

物業公司進駐管理小區(也可其它型別的物業)，都需要依照一定的程式，最終簽訂了物業服務合同，方為合法有效，在合同中就約定了如何收費的條款。自合同生效之日起，物業公司開始履行了義務，那麼依據合同收費就是物業公司的權利。

小區交付了一定時間後達到了成立業主委員會的條件，而且也成立了，從這個節點開始，小區就進入了民主自治階段。從這個節點開始，小區業主可以透過法定程式終止前期物業服務合同。

具體的操作辦法是:召開業主大會或者進行書面意見徵詢，就對當今的物業服務公司是否續簽物業服務合同進行表決，如果有超過50%(戶數和麵積，兩個指標)的業主同意續簽。那麼業主委員會可以就具體的服務合同條款進行商議，辦理簽訂物業服務合同的手續。

就開發商和物業公司簽訂的前期服務合同來說，約定的期限一般有兩種型別:一種約定了兩年至五年的明確期限，另外一種約定期限至業委會簽訂物業服務合同生效日截止。後一種沒有明確的日期，只要業主委員會沒有最終簽訂物業服務合同，只要物業公司願意，前期物業服務合同一直持續有效。

那麼第一種約定了明確的兩年至五年的期限，是不是物業服務合同到期以後就自動失效了呢？從具體的操作案例來看，物業管理服務合同到期後，業主和物業服務公司雖然沒有再續訂明示的書面合同，但是物業公司仍按照原合同提供服務，業主確實接受了物業服務，所以這種默示繼續接受服務的行為，視為業主與物業服務企業存在事實上的合同關係。

各地現在仍有很多小區交付十年以後仍然沒有成立業主員會，即使成立了業主委員會，也沒有就物業服務合同簽訂意願達成一致。在這類小區服務的物業公司仍然憑藉著前期物業服務合同，提供服務收取費用。這在法律認定上就屬於事實合同，前期物業服務合同的自然延續，屬有效。

小區沒有成立業主委員會，物業公司憑藉著前期物業服務合同提供物業管理服務，無論是否合同期限是否已到期，物業只要按原合同的條款提供的服務，是有權利收費的。順便說一句，物業服務合同只能由開發公司或業主委員會與物業服務公司簽訂，小區業主即自然人是沒有這個簽訂資格的。

有不少人把收房前簽訂的前期物業服務協議當做物業合同，這是不正確的。前期物業服務協議是小業主和物業公司簽訂的，但在有些地方是沒有的，它不是一個法律認定的必要件。當然，如果有這個協議，法律也是認可的，一旦對這個協議雙方有爭議，那就看前期物業服務合同是如何約定的，以合同的約定為準。

物業管理企業進入小區通常有兩種方式。一種是由開發商透過市場競爭機制選聘的物業管理企業。另一種就是召開業主大會會議，由全體業主投票選舉產生的物業管理企業。根據提問者的描述，該小區沒有業主委員會，也就是該小區還沒有召開業主大會會議，成立業主大會選舉產生業主會員會，那麼該小區應該屬於前期物業管理或者是該小區為原國有企業自建小區，由原國有企業改制後的物業管理企業延續進行管理。

前期物業管理企業是發展商透過招投標的形式選定的物業管理企業，並以之簽訂《前期物業管理服務合同》。業主在購買商品房時簽訂《商品房買賣合同》就包含有《前期物業管理服務合同》部分，合同對服務的專案、服務的內質量、物業管理費的收取、雙方的責任和義務、管理房的使用、住宅專項維修資金的使用、違約的責任都會有約定。這份合同是需要到屬地物業管理行政主管部門備案的，對全體業主具有約束力。這種情況物業管理企業在小區內提供了專業的物業管理服務之後，收取物業管理費是合法的。

另外還有一種特殊情況，那就是原有國有企業的自建房小區，由於這些小區的物業管理服務是由原國營企業下屬的後勤單位進行自我管理的，帶有一定福利性質。但是隨著國有企業體制的改革，這些後勤管理部門也逐步與原國有企業脫離關係，成為具有獨立法人資格的物業管理企業，並延續了對原有國有企業自建房的物業管理，這些小區沒有業主委員會，物業管理企業在對小區提供了專業的物業管理服務後收取物業管理費也是合法的。

這兩者有什麼關係嗎？如果題主所述問題成立，全國80%的小區，都會成為棄管小區，因為僅20%左右的小區成立了業委會。

物業服務，是全體業主聘請物業公司，透過物業服務合同，約定雙方的權利義務，提供的管理和服務。

這是一個獨立的法律關係，與業委會是否成立等都不相干。

業主委員會，是根據全體業主意願，選出的業主代表，可以成立，也可以不成立，與花錢買服務完全兩碼事。

成立了業主委員會，可以徵求業主意見，統一業主意識，制定小區的管理規約，完善物業服務合同，經業主大會通過後執行，監督物業服務。

好的業委會，有助於提升物業服務，化解各方矛盾衝突。

沒有業委會的小區，社群也可以宣傳相關法規，引導業主制定並透過小區管理規約，指導業主完善並透過物業服務合同，同樣達到提升小區服務的目標。

如果物業公司，有良好的職業道德，和強烈的憂患意識，也會融洽與業主的關係，動員業主遵守管理規約，透過優質服務，穩固自己的地位。

小區物業服務的提升，可以透過以上多個層面實現。

無論哪個層面，都需要業主的積極配合。業主不交物業費，任何一個主體，都無法讓小區好起來。

物業服務是市場經濟，巧婦難為無米之炊，想吃飯，不交飯錢，到哪兒都說不過去。

物業，成披著合法外衣的黑幫黑社會組織。它具有小區的電價、水價、網路運營商進樓等等各種攤派費用的壟斷權和進行“卡脖子”，它具有強權專橫的地位。一些物業大量僱傭社會閒雜人員，武裝化！名曰保護廣大業主，實際是對內專制鎮壓工具，一旦遇糾紛，指派所謂的保安進行騷擾、恐嚇和威懾，惡性事件層出不窮。所謂的物業又是頂層設計的一大敗筆，它並不是業主的僕人，只是開發商豢養的惡狗，它只追求本集團的利益最大化，服務能拖就拖，整天絞盡腦汁提高收費或增加五花八門的收費專案，強制性的抬高百姓的生活成本，成為和業主對立的社群惡勢力組織。

要想解決物業病根問題，首先要解決社群自治權的體制性問題，沒有自治權就沒有自己的組織，一盤散沙，任人宰割。掌握了社群自治權，廣大業主組織機構就能有權聘請或驅逐物業，或成立自己社群服務組織。有的社群自治組織還乾的有聲有色，比如不斷有社群自治組織用年底經費結餘請廣大業主吃團圓飯聯誼活動的新聞，成為讓人羨慕的美談佳話！吃飯事小，社群鄰里和諧事大！彌合了一點城市中人與人之間“進屋關門”冷漠孤島的社會現象。也有一些社群自治後自己搞的沒人管、髒亂差的現象，可因地制宜，自己搞不好那就自己聘請服務質量好的物業公司進駐嘛！

關於自治權，中華民族有幾千年的傳統經驗可循借鑑，皇權不下縣。