地段很關鍵，目前網路發展快，網購比較成熟對商鋪有一定的影響。沿街店鋪比較好。一般正常店鋪的價格是房子的三倍維正常，投資回報率百分之5以上風險小一些。

首先看投資商鋪的位置地段，是否是核心地段核心商圈的位置。其次看商鋪成本，未來上漲空間。再次商鋪產權是否完整明確無爭議。最後看能否有利於變現。

首先要明白一點商鋪有哪些型別，我把商鋪基本分為三類，第一，商業中心（包含各種廣場，批發市場等）

這種風險最高，不管賣方如何吹的天花亂墜也要慎重出手，如果資金有限基本可以不用看。

如果資金充足，那麼記住一樓靠近電梯樓道出入口最好，每滿足一個條件可以有效降低投資風險。第二種商鋪型別為各種道路兩側，這又分主幹道和其他普通道路。

主幹道兩側商鋪風險相當高，不要因為在城市主幹道兩側人流大，就覺得生意能做的起來，如果你仔細觀察，會發現一般城市（包括北上廣等城市）主幹道兩側商鋪店家換新速度都比較快，因為主幹道就是用來疏導城市人流的，別看人流大，但是大家都不停，汽車和腳踏車（電動車）穿流而過，看都不會看兩側店鋪，就算看了也沒辦法停。

當然如果您錢多，很多的那種，主幹道邊上也是可以買樓的（就是樓而不是商鋪），用來開酒店或者其他型別的商業活動。

還有種道路情況就是比較窄的那種，車流較慢，道路兩側有停車的檯面或者停車位，這種路邊的商鋪風險就會低很多，大家上下班路過都會有意降低速度看看有沒有需要帶回家或者用的到的店鋪。

第三種商鋪型別就是住宅（學校等）周邊的商鋪，此種商鋪型別風險最低，只要這個地方還有人居住，那你的鋪子一定就能租的出去。

但是也會有金銀銅鐵的好壞區分，越靠近出入口越好，如果一個鋪子能照應幾個小區，那更是上品！既然說到風險，那必須就要說到回報。一般人肯定知道租售比這樣一個東西，就是鋪子價格除以租金。

三十年為市面上正常鋪子租金情況，這種鋪子就篩選著看，不要著急，是可買可不買的情況，就當瞭解行情的，當然要看具體情況，如果這個鋪子位置絕佳（就是上面說到的在小區門口還能照應多個其他小區），也是可以立刻出手的，畢竟這種商鋪可遇不可求，一個區域也就一兩間這樣的鋪子。

如果租售比在二十五年這樣的，就可以好好考量一下了，需要優中選優，當然選位置好的。如果租售比在二十年以內的基本可以馬上出手了，不用太多猶豫。

當然租金情況，不是賣家或者中介說多少就多少的，有個小辦法，你可以走訪周邊其他商鋪，跟店家聊天，說也想在這周圍做生意，但是不知道租金情況，一般店家都會告訴你的，多問幾家，就自然知道了。

還有一點，購買商鋪要看賣家和租客籤的協議，最好要個租客重新籤協議，讓租客知道你是房東，籤的協議可以沿用賣家的那份內容（不建議上來就漲房租），但是名字要是你的。最最重要的來了，買商鋪就要看人流，如果人口集中，人流密集那當然是最好的。

但是如果買的新商鋪看不出人流怎麼辦？那就要看周圍五百米的情況，舉個例子，如果這是個新小區，但是周邊小區基本都住滿了，那這個小區就不會有太大問題。

如果周邊小區扔棍都砸不到人，你看好的地方也就不用再買了，因為那裡俗稱鬼城，千萬不要看規劃說以後那裡會怎麼怎麼好，畢竟錢是你的，極有可能規劃變鬼話，就算十年八年以後火起來了也不用後悔。

最終再附一個終極秘籍，那就是手機百度地圖。地圖裡有個熱力圖，人越多顏色越深！

第一要素：地段

地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。市中心的繁華鬧市區可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低於同地段的住宅。

繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。

可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。

畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。

第二要素：臨街狀況

商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產生了購買慾望才發生購買行為，有85％的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。

因此，在投資商鋪中要注意：儘量購買臨大街，人們容易看見，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。

當然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

第三要素：人流

你可以站在想要投資的商鋪門前，統計每個時段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。

但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行為與諸多要素有密切聯絡。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。

第四要素：駐留性

想使人在你這裡購物，要看人們願不願意在你這裡停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能產生好的銷售業績。

要知道，人們都是在悠閒的或受到某種刺激的情況下才容易產生購買衝動所以，鋪面是否讓人們願意逗留，不產生匆忙離開的念頭很重要。

第五要素：購買習慣

你買服裝會到哪裡去買呢？買電器、買傢俱、買二手房會去哪裡買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那麼，在這裡投資就值得商榷。

人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發生在成行成市的地方。

所以，新開發的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。

第六要素：購買力

同樣地區的兩個小區，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那麼，商品房的小區就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。

猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴。”那麼，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。

第七要素：便利性

一個很好的服務，一定要使需要它的人方便地得到。比如說，傢俱市場，如果附近交通不利，那麼，如何運輸呢？

一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

第八要素：商圈

每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。那裡是人們吃喝玩樂、購物的天堂。

並不一定侷限於在城市的商業中心，在一個新的城區形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。

在偏城區，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那裡也就是人們活動的中心地帶。當然也是商鋪贏利的保證。

第九要素：規劃

現在看起來一切都很好，以後會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。

原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。

如果能預先了解城市規劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關心，必將蒙受巨大損失。

第十要素：地勢

鋪面不能低於門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺階才進入鋪面，使人覺得不便。

最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點，根據以往的經驗，每登上兩級臺階，鋪面價值將下降一成。

第十一要素：淨高

商鋪的淨高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。

第十二要素：開間

商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應降低。在同等條件下，儘量選擇開間較大的商鋪。

第十三要素：朝向

儘量避免朝正西或正西南的門面。Sunny太烈，會造成商品褪色，空調費也會多出不少。光過於刺眼，也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽蓬，則更難辦。太Sunny不能直射入店內的情況除外。

第十四要素：比價

第十五要素：收益率

根據附近商鋪的租金，可以瞭解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動人的神話故事。

年收益率能達到10％以上就很不錯了，相對應的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現在大部分的商鋪年收益率在7％左右。

低於5％的商鋪我們認為是較差的，可能還比不上較好的住宅。必須注意的是，專業市場中的商鋪收益率應當高一些，因為誰也不能預料得到，一個紅火的市場會不會突然冷下來？風險會大於獨立的臨街鋪面