從18年開始，全國各地很多銀行開始宣佈上浮房貸利率，這對很多將要買房的人來說無疑是最壞的訊息，但是對於去年已經買房的人來說是沒多大影響的，影響已購房人的是基準利率。

如果你當時買房時選擇的還款方式是固定利率方式，還款利率就不會有所調整，而是按照你籤貸款合同時的利率執行到底！

如果你選擇的不是固定還款方式，那就是可以調整。如果基準利率下降，還款也會下降；如果基準利率上升，還款也會上升，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整。

最後，附上一般房貸還款方式：

一、等額本息計算公式：

計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩餘本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例會隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

1、各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；

2、對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

二 、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩餘本金的減少而減少。

首套房標準：購房者年滿18週歲；房子是90平方米以下的普通住房；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。

如果購房貸款合同是選擇固定利率，則房貸利息不受影響；

如果是浮動利率，按目前房貸利率在4.9%的基準利率下，浮動10%-20%，則房貸利率為5.39%-5.88%。若房貸利率有銀行打折優惠的，在浮動利率5.39%-5.88%的基礎上按打折計算。

房貸還款方式上，等額本金還款利息比等額本息少，因此受到的影響也更少。

根據目前銀行首套房的首付比例，不實施限購的城市不低於25%，一般在30%，而對於熱點城市的首付比例40%；二套房首付比例在60%-70%。如果購房者按平均30%的首付比例，也就是貸款70%，意味著首付房的房貸利息在房貸利率上升後，房貸利息要比二套房的反而更多，受到影響更大。

根據歷史房價的走勢，房貸利率上升，房價在短時期內會下降。房貸利率上升意味著買房的成本提高，短時期內會造成買房者的觀望情緒。房價的需要求量下降，價格也隨之下降。如果房子是用來炒的，一般會捂著再賣；而房子是用來住的則沒多大影響；房主有抵押貸款需求，意味著房子估值降低所獲得的抵押貸款額度也會下降。

房貸利率與房價的關係

首套房利率折扣是國家給予買房者的福利，首套房的買主在貸款時，可以享受到基準利率折扣，折扣不是一成不變的，房地產形勢變了，折扣也會相應調整。2015年，國家鼓勵買房，基準利率折扣額度很大，最低可以達到83折，也就是說，正常利率是4.9%，83折後可以享受到4.07%的貸款利率。現在國家貫徹“房住不炒”，不但沒有折扣，反而是1.1倍利率，正常利率4.9%的基礎上，1.1倍利率就是5.39%。

然而這種折扣變化對於買房人沒有影響，首套房利率是在和銀行籤合同的時候就確定了的，不隨利率而變化，也不隨其他貸款折扣率變化。因此利率折扣上浮，對於去年已經買房的人沒有任何影響。

至於房貸利率，在我們國家是政府統一規定的，國家會根據市場情況的不同調整利率，目前是4.9%，如果基準貸款利率上浮，對於去年已經買房的人來說，房貸利率也會上浮。

沒影響。

現在的訊息是，部分銀行上調了房貸浮動利率，高的已經上浮了30％。

房貸利率的確定，需要基準利率和浮動比例兩個因素。我們看一下公式：

房貸利率=央行基準利率×（1±浮動比例）

大家一定要理解，第一個因素——基準利率，由華人民銀行制定，目前沒有變化。五年以上貸款基準利率是4.9％。

第二個因素——浮動比例，也就是30％這個數，是由各家商業銀行確定的。

上浮比例確定之後，只會對新辦理的房貸產生效力，對以前的房貸不產生影響。

比如說，去年辦理房貸時浮動比例是上浮10％，那麼房貸利率就是4.9％×（1+10％）=5.39％。

今年浮動比率調整為上浮30％，去年辦理的房貸利率不受影響，還是按照5.39％執行；對於今年新辦理的房貸，利率就會執行4.9％×（1+30％）=6.37％。

能夠對所有的房貸產生影響的，是央行基準利率的調整。如果央行把4.9％這個數調整一下，大家所有的房貸利率都得跟著調。

購房人在貸款購房時都是按貸款時貸款銀行的貸款利率及浮度比例簽約的，而貸款銀行的房貨利率也是在央行基準利率上自主浮動的，無論簽約房貸時的利率浮動多少，在未還完房貸前利率的浮動幅度是不會調整的，當央行房貸利率調整後，貸款銀行才會按房貸時約定的調整時間調整。

2018年央行的貸款利率沒有調整，首套房利率是商業銀行自主上浮了利率幅度，對己貸款購房人來說不會增加還款利息支出的。

根據5月份的全國房貸監測資料顯示，全國首套房貸款平均利率達到了5.6%，相當於基準利率的1.143倍。在被監測的35個城市中，鄭州和哈爾濱的首套房貸平均利率首次突破6%。

從這裡，我們可以看到兩個概念，一個是首套房貸款利率，一個是基準利率。在瞭解首套房利率上調對去年已買房人有無影響之前，我們要先弄清楚兩者的不同。

首先，對所有人都一視同仁的，是基準利率。

基準利率是由華人民銀行規定的，所有的銀行和其他金融機構存貸款利率都是以此為基礎，在規定的區間內上浮或者下調。它是制定依據是貨幣政策目標，不同的利率水平體現著不同的政策要求。

由於基準利率直接反映著貨幣政策，所以，它的調整是非常嚴肅認真而謹慎的。目前房貸的基本利率是2015年10月24日調整的，5年以上貸款利率為4.90。

基準利率的上浮或下調，對所有貸款的人都是一視同仁的。也就是說，只要你有存貸款，在基準利率發生變化時，都會受到影響。能影響到去年已經買房且有貸款人的，就是基準利率的變化。

其次，首套房貸款利率是有針對性的。

從字面意思上，我們就可以分析出這個利率是針對購買“首套房”而發放的貸款。首套房貸款利率具體可以由各大銀行在基準利率的基礎之上，根據房地產市場的行情進行調整的，對房地產市場起著推動或者抑制的作用，同時也是調控樓市的手段之一。

最新資料顯示，5月全國533家銀行分(支)行中，有193家銀行首套執行基準利率上浮10%；161家銀行首套執行基準利率上浮15%；106家銀行首套執行基準利率上浮20%；20家銀行首套執行基準利率上浮25%；8家銀行首套執行基準利率上浮30%。

首套房貸款利率的提高，是國家調控政策透過金融槓桿的形式在樓市中的體現，同時起到防範金融風險的作用，防止樓市過熱。

透過兩個概念的分析，我們可以看清楚的看到，只有基準利率的調整才會對去年已經買房的人造成影響。

如果真要說首套房貸款利率的上調對已買房人群有影響的話，那也只能是心理上的慰藉罷了。但是對於租房者來說，無論是首套房貸款利率的上調，還是基準利率的變動，都不會造成太大影響，這也是越來越多人選擇租房生活的原因之一。下載嗨住APP，全城房源一網打盡，房源最全最真，給你一個安穩的生活。

上浮跟銀行有關，從你貸款下來開始上浮利率就是訂死的，不管以後怎麼上浮，你就是合同上的上浮利率，基礎利率是國家定的，利率上浮你就跟著上浮，現在是4.9x你的上浮利率，如果基礎利率上調到6，那就是6x你現在貸款合同上的上浮利率

其實，更為專業一點來解釋，利率上調不存在首套房、還是二套房，對於首套房來講，優惠政策在於貸款利率的打折比例。比如，5%的利率，原來有段時間打六折，實際利率就是3%，有段時間是打八折，那就是4%。利率上調，所有的貸款利息就漲了，不管幾套房。

澄清楚基本後，再來說利率上調，對於去年已經買房的人來說有沒有影響。這得分情況對待：

一、如果你是全款買房。我暈，利率漲100%都和你沒多大關係。繼續葛優躺就可以了。

二、如果是商業貸款買房，就得再繼續往下分情況了。1.固定利率。即簽訂合同的時就明確固定利率是多少，那麼利率漲跌對你都不會有任何影響，上個月該還多少，這個月還還多少。2.浮動利率。顧名思義，就是貸款利率跟著市場的變化來，它漲你也漲，它跌你也跌。不過一般都是漲跌的次年1月起執行。當然，如果購房者沒有特別宣告要求的話（你也沒法宣告，宣告也沒用，銀行會馬上拿出一大堆理由來勸你聽從安排），銀行都會預設為第二種利率調整機制。

當然，這幾個月，很多人都應該看到房貸利率上調的新聞了，據說，可能會在現在的基礎上上浮20%。有些銀行甚至可能按照30%的漲幅上調利率。

那麼，如果你現在的房子是按揭買的，且屬於浮動利率的話，就趕緊為明年還款多準備點子彈吧。