營銷手段，就像前天我經過一個樓盤，也是說賣完了，但我上房地產管理局官網查樓盤資訊，還有大部分沒賣，查詢真偽你可以上房管局官網查樓盤的具體資訊。

因為大部分房子集中在少數人手裡，剩下的都是剛需買房只是住，十幾年前買房的人現在有錢了換大房子，政府又不敢調控力度大都說房地產綁架經濟。所以有錢的就看好地段直接下手了，沒錢的在繼續觀望。最後等你想買的時候價格上去了，你又得猶豫

為啥售樓部還總說沒房了？

主要有以下幾種可能：

一是房源售罄 。樓盤確實很火爆，那麼可能就是真的賣完了。

二是捂盤惜售。透過沒房或所剩房源不多的藉口，把好房源捂起來等待更好的時機去出售，目前的主要任務是先把差的房源，難賣的房源推出去，消化掉，等這一部分賣完了，再把剩下的好房源以某種正當的理由釋放出來，賣出更高的價錢。

三是封盤待售 。一個是可能受到政策和ZF的影響，暫時不得不暫停售賣行為。 第二個原因是開發商可能會受到最近銷售火爆，業績高漲的影響，為了獲得更大的利潤，希望透過合理合法的調價，漲價來實現自己的目的，就先封盤一段時間，積累一些情緒，過一段時間再次高價開盤，實現自己的目的。

四是房源被內定完 。有些樓盤的房子，在沒有開盤前就被內定了，就算你在開盤當天就去買房，也會被通知“賣完了”。

這個問題可以分解為2個問題，一個是從需求的層面來說的，大多數說買不起，這是真實市場現實的反應，因為房價超出了大多數人承受能力範圍，他們收入水平無力為高昂的房價買單。另外一個是從供給方面來說的，樓盤開盤即售罄大多數樓盤資料是不真實的，可以從備案資料上面來反應出來，部分價效比高，位置好的樓盤確實很受歡迎，即使他們一天可以賣完，他們也不會那麼做，也會留著慢慢賣出去

幾年前筆者去花橋一個熱銷樓盤看房，這個樓盤是前一天晚上開盤的，因為某種原因沒有趕到開盤的現場，第二天上午到達售樓處，銷控圖表上面已經顯示了幾乎都是紅色了，意味著昨天開盤就大賣，去化率達到90%接（接近100%，只剩餘幾套1樓的房源）以上，諮詢現場銷售告知說都賣完了，可以先帶我看看樣板房，近期還有其他樓開盤，於是就隨著銷售參觀樣板房，有一個房型，我比較滿意，就諮詢是否還有房源，被告知已售罄，說另外一棟樓大概二週左右開盤，還有這種房型，可能價格會有上浮。我就有點不死心，打電話給一個房產圈的熟人，諮詢一下是否有關係可以拿到房源。

朋友給聯絡上了現場的售樓主管，之後這個主管就過來找我，說有一套402的房子還在問我是否要，我說我不要4樓的，其他樓層還有嗎？還是說沒有，此時到了午飯時間就暫時去吃飯了，飯剛吃了一半那個主管給我打電話，說剛出了一套804的問要不要，因為帶4，我拒絕了，吃飯後回到售樓處，那個主管找到我說，他找到他們老總，把給他老總朋友預留的幾套房源可以讓給我，讓我挑選一下，一下出來了多套房源，而且樓層也都比較好，這就是套路。

由此我們可以看出售樓處所謂的售罄，其實還是有大量房源捂在手中。

那麼我們如何看待這種問題呢？

第一，城市常住人口是決定需求的第一要素

第二，過分資產化的房產市場不是房產市場的真實常態

近十年來，房價不斷被抬高，其價格已經超出普通居民的所承受的範圍，這其中一個最要原因，就是房產的資產化被無限放大，被當成一種投資盈利的根據，吸引著無數個投資客的參與，因為投資客的參與，放大了需求的能力，拉昇了房價的上漲空間，但房產並不是像股票那樣是一種純投資屬性的金融資產，他是具有極大外部性，為了滿足居民生活或者改善生活而存在的一種市場事物參與者，經濟事物都有其自身的基本規律，隨著房價被推高到極點，投資風險被放大，最終的結局也必將是投資客的隱退，住的屬性迴歸。

第三，貨幣化的棚戶區改造工程激發或放大了短期需求

第一，投資客的參與，激活了市場需求，製造出市場虛假繁榮

第二，捂盤惜售是開發商提高銷量，拉昇價格的營銷手段

透過飢餓營銷，讓真實房產需求者感受市場的壓力，作出買房的最終決定，這種策略一方面可以激發剛需族的需求潛力，另一方面對於市場總體供給量是沒有意義的，但在短期內出現供給的短缺，實現物以稀為貴的市場行情，最終達到量價齊升的的目的

據西南財經大學釋出的一份報告資料顯示2018年第三季度全國家庭購房目的分析，投資性購房佔比58.2，改善型佔比26.7%，剛需僅佔15.1%，從這個資料說明居民基本需要的旺盛程度衰落或者是因為價格原因被抑制，市場需求是虛假的繁榮，很大比例是被資產化的金融需求所佔據，隨著價格的攀升，投資風險的加大，市場必將回歸理性，按照房產自身的經濟規律來發展，結局就會房產市場的總體供給遠大於需求，市場並不起房產的供給，價格也就會回落到社會經濟可以承受的範圍。

相信大家都遇到過這種情況，往往一個樓盤專案剛開盤沒多久。當自己去看房的時候，售樓處會說這一批已經賣完了，你留下電話等一批開了我們再通知你。然後，如果你去中介看一下，就會發現可以選的房子太多了，售樓處不少的房子都在中介這裡。不論市場環境是冷清還是火熱，這種情況都會出現，這裡面真的僅僅是為了漲價嗎?身邊的一位中介朋友說，其實這裡的套路可多了，漲價僅僅是一方面而已。

現在給大家介紹【你不知道的中介和售樓處套路】，具體如下：

1、避開限價肆意漲價

說起售樓處沒有房子而中介有房子這種情況，相信多數朋友都會說，不就是為了漲價嗎?中介朋友說我們跟售樓處合作的目的確實就是這個，為了可以多掙錢。尤其是現在這個房價備案制，政府嚴格控制新房價格不給漲價怎麼辦呢?那麼就自己把手裡的新房變成二手房呀，二手房不受價格限制。於是售樓處就跟中介達成合作分出部分房子給中介，用來高價賣出。為此，也讓新房和二手房價格倒掛的現象一直比較嚴重。

2、抬高火熱的賣房氣氛

在之前的樓市熱潮中，開發商最喜歡乾的一件事就是說自己“日光”或者“周光”了，尤其是備案價限制下更是如此。要是哪一個售樓處開盤賣房子，不是“日光”那都覺得丟人，說明自己這個房子不好，不受買房人喜歡。中介朋友說，自己手下的人也是經常要去售樓處假裝顧客的，或者發動身邊的朋友一起去，這些都是常態了。

所以呢，在那段時間裡，不論當天房子有沒有賣完，都會對外宣稱自己是“日光”。要想去買房就去找中介吧，而且這些中介並不是將房子完全買下來的。如今這個二手房交易稅費還是挺高的，為了能夠避開高昂的交易費用。那些留給中介的房子，往往都是一個預定的形式，如果你能夠接受加價買房那麼可以在售樓處直接更名。至於說實際成交價格不同怎麼辦?那不是還有雙合同嘛，這些都不是問題。

3、不接受現金以外的任何支付方式

中介的朋友說，如果你想判斷這個房子到底是不是售樓處和中介聯合炒房的話，最簡單的判斷依據是支付方式。這種內部聯合的房子，本質上是不合規的。所以，我們中介為了避免日後的風險，只會接受現金支付，不接受任何可以留下證據的支付方式。同時，也不會給你提供相關的收款憑證，如果意向確定直接去售樓處更名了，下面就是你跟售樓處之間正常的買房流程。這樣的一種收費方式連雙合同都不用，提前一步將高房價的收益都已經收了，下面完全可以按照正常流程走。如果我們不想被這樣套路，就需要對這些有一個瞭解，避免被坑，這裡給大家推薦一本書，主要就講述應該如何購房置業的，可以瞭解很多選房、交易、合同等一些常識性的問題。

通常情況下這種費用會被稱作茶水費或者電商費等，交了這筆錢就你可以買到想要的房子了，別人怎麼分這筆錢就跟你沒有關係了。

最後，可能有朋友會說，這種行為就不能舉報嗎?中介的朋友說首先這個沒有憑證表明收錢了，其次就算是要嚴查，大不了就先將房子買了籤合同，後期再退房什麼的嘛。這些都是可以操作的，只要這個房子一直很值錢，聯合炒房就會一直存在。

為啥售樓部還總說沒房了？

主要有以下幾種可能：

一是房源售罄 。樓盤確實很火爆，那麼可能就是真的賣完了。

二是捂盤惜售。透過沒房或所剩房源不多的藉口，把好房源捂起來等待更好的時機去出售，目前的主要任務是先把差的房源，難賣的房源推出去，消化掉，等這一部分賣完了，再把剩下的好房源以某種正當的理由釋放出來，賣出更高的價錢。

三是封盤待售 。一個是可能受到政策和ZF的影響，暫時不得不暫停售賣行為。 第二個原因是開發商可能會受到最近銷售火爆，業績高漲的影響，為了獲得更大的利潤，希望透過合理合法的調價，漲價來實現自己的目的，就先封盤一段時間，積累一些情緒，過一段時間再次高價開盤，實現自己的目的。

四是房源被內定完 。有些樓盤的房子，在沒有開盤前就被內定了，就算你在開盤當天就去買房，也會被通知“賣完了”。