西海岸的星光島房子有升值潛力嗎？我們的答案是沒有。不僅沒有，這個地方站在投資房產的角度上，還是要格外的謹慎。

去年11月，我們曾經寫過一篇關於星光島的文章，這篇文章本來是批評一些樓市磚家風吹草動，聽風是雨，對於海景房看不見海的邊角料樓盤打折出售的做法視為“大降價”。

但是，無風不起浪，蒼蠅也不盯無縫的蛋。為什麼星光島的某個樓座會大降價，為什麼18年高位站崗的投資者會血本無歸，甚至15年之前購買星光島的投資者，放到現在依然收益甚微，我們也進行了一些分析。

全文見星光島，群星璀璨還是群魔亂舞？

那麼，為什麼說星光島的升值潛力有問題呢？我們認為，主要有下面幾點：

靈山灣這個地方，尤其是影都以東靈山衛段，地理風水是相當不錯的。面朝大海，背靠小珠山，屬於標準的“陽地”。靈山衛東南陸地上有炮臺山，海上有魚鳴嘴，西南陸地上有華山（朝陽山），但是海上——嗯，既然什麼都沒有，那就人工填個星光島吧。

風水師一直說，靈山灣有這種格局，要麼不開發，一片荒地，要是開發，那起點一定很高，會大量修建洋房別墅、低密建築，即使高層也多以觀海大平層、挑空複式、度假公寓為主。

說簡單一點，這個地方是"青島的下一個富人區"。

下一個富人區這句話，已經被引用無數遍了，這幾年下來，有贊同的，有反駁的。

贊同還是反駁不重要，能引起爭議必然言之有理，我咋不說藍色矽谷、上合示範區、西客站、浮山後這四個地方是青島下一個富人區呢？因為說了也沒人信，這說法直接就自生自滅了。

但是問題在於——靈山灣是下一個富人區這話我確實說過，但是星光島是下一個富人區——這話我可沒說過。

問題在哪裡？星光島這地方，聽起來比較有世外桃源島主的感覺，放眼看珊瑚貝橋，美輪美奐，但是你從富人和中產兩個維度看星光島，會發現這個地方都顯得不倫不類。

說富人區吧。富人買房，對房子的品質要求比較高。講究前照後靠，鬧中取靜，風景秀麗，人與自然和諧共處。

坐山觀海自然沒問題，但是問題在於，海岸線上怎麼蓋樓，既能保證建築和海岸線融為一體，也能最大限度地獲得海景資源，房子的設計是有講究的。不管是五四廣場五月的風后面對應的兩棟著名建築，還是東海路上的銀都花園、麥島金岸、海悅名都、海信天悅，都是講究前低後高，錯落有致。

可以想象一下府新大廈存在的建築美學意義，確實是設計中的經典。

回來看看西海岸、看靈山灣，也是如此。沿著濱海大道一路走過去，金沙灘青島印象、金沙灘壹號、恆大金沙灘、靈山灣壹號、雲龍港灣、建邦聽海、天意華苑、御龍灣、諾沙灣、馨海國際城、海上羅蘭……

你會發現，但凡把海景作為自己第一賣點的小區，除了萊陽路8號這樣的個別純墅專案以外，基本都是高低配。

換句話而言，把小區設計成高低配，是建築對海岸線最起碼的尊重和敬意。

但是星光島的住宅是怎麼蓋的呢？上了島你就發現，一片片高度幾乎相等的大板樓，從前往後，一字排開。擠在中間的房子，確保你能吹到海風，聞到海腥，潮溼霧氣一點都不少，就是看不到海景。

富人區？富人都講究唯我獨尊，推開窗戶講究面朝大海，而不是推開窗戶風溼拄拐，他們會住在鋼筋森林大板樓裡面嗎？

星光島這個地方的房子品質讓富豪們慷慨掏錢看來是沒指望了。那中產總可以吧？不好意思，中產也不願意。

中產階級購房的時候最關心的是什麼？老人看病、老婆上班、老大上學、老二入托……

中產階級購房，對小區公園綠地、窗外景觀這樣的配套往往是不介意的或者沒有那麼介意。他們最關注的，是教育、醫療、通勤、購物……

這時候星光島的問題又來了。

星光島周圍有好的公立中小學、著名的公立醫院嗎？大商場大超市有多少？這時候你會發現很尷尬。往東，開發區的珠江路小學、太行山小學；往西，膠南的二小六中啥的，都比靈山灣的初建不久，學生還沒有經過中考高考實地檢驗的學校靠譜。

學區房，賭不得。

說到購物，我相信很多人會說融創茂，不過，如果住在星光島的家裡，用兩條腿走過橋去濱海大道路對過的融創茂買點東西——天天走，保證走到你想吐，一來一回，買包泡麵要走三里多的地呢。

富人看不上，中產不適合。西海岸又不缺樓盤，星光島就這麼尷尬了。

實際上，星光島的去化模式，是開發商利用內陸地區居民對海景的嚮往和對青島地理的不熟悉，看房大巴車拉著外地投資客，一車車、烏泱泱的外地人的前來購房投資的辦法。

真正青島土著、西海岸土著到星光島投資買房的人，少之又少。沿著13號線買，那麼多房子，品質更高，海景更好，有了地鐵生活更方便，它不香嗎？

剛才分析了一下，星光島既不符合富人區定義，配套也並非中產階級急需，這就招致了這就是星光島真正的問題之所在：到底什麼人適合買星光島的房子？

購房鐵律是：房價有升值潛力的區域，是外地人蜂擁而入，前來過來工作、生活的區域。

管你青島土著、山東大漢、東北碴子、江西老表、還是被廣東人天天下菜碟的胡建人，乃至金髮碧眼的老外，英雄不計出處，只要願意大批大批的來，那這個地方的樓市就一定有活力有前景，總比那些住著臺東臺西48平老破小還在刷地域歧視秀優越感的少數底層土著的回遷大院、老破小強。

為什麼風水師非常堅持說“靈山灣是青島下一個富人區”，就是因為靈山灣濱海大道沿線的大部分小區都有著堅實的入住率基礎。

靈山灣周邊的樓盤，交房三年的，到了晚上大都燈火通明，高峰時期上下樓梯大都需要等，小區裡面外面都停滿了車。到現場看看入住率，除了個把樓市磚家還在嘴硬說靈山灣房子沒人住，需要拓荒以外，實際上大家都明白，靈山灣這幾年的人口匯入，還是很紮實的。

對於購房者而言，近期房價漲跌其實不重要，抓緊一點：有人就有未來，人越來越多的區域，樓市就一定有前景。

但是還有一條：房價危險的區域，是外地人蜂擁而入，買了一套房就繼續回老家該幹嘛幹嘛的區域。

不好意思，星光島不幸被這一條砸中。

下圖就是星光島一期某樓座到了晚上亮燈的情況，你認為入住率怎麼樣？

不管富人區還是窮人區，都先得有人來住。沒人住，一堆人乾等過了限售期限然後脫手賣的房子，能升值嗎？

對於西海岸沿海地段、尤其是靈山灣，風水師的態度是強烈看好的。坐山觀海、風水上佳，兩條地鐵貫穿其中，生活便利。購買靈山灣濱海大道沿線的業主，以靈山衛土著改善、青島主城外溢養老人群（多套房主）、看中山海景觀的高淨值富豪客戶、西海岸開發區工作的工廠高管、高校學者教授等中高層人士為主。大部分是為了實際居住，入住率非常有保證。

但是星光島呢？一排排的大高樓，打著投資的噱頭，客群大部分都是外地人。

外地人坐著免費的看房大巴車，上了島買一套房然後回老家繼續生活，擱置、閒置等待未來出手賺錢的居多，最好的無非是託管出去做民宿。

所以，儘管5年前賣一手房的時候星光島的價格和濱海大道沿線樓盤的價格差不多甚至更貴，但是5年後的今天，由於入住率的不同，星光島和靈山灣濱海大道沿線的一系列樓盤，價格已經拉開了巨大的差距。

靈山灣濱海大道沿線樓盤，目前二手房標價大多在2萬元/平方米上下，實際成交價格基本在1.6萬元/平方米以上。

再看看星光島，二手房掛牌價格1.4萬，實際成交價格，甚至有個別人報出了1.1-1.2萬元的均價，這基本等於5年前售價了，意味著這一波青島樓市起伏，投資星光島的人有可能零獲利，有點慘，更別說2018年高位站崗的人群了……

越是這種打著投資升值為目的的樓盤，越是沒法升值。

355套在售房源，你買得過來嗎？這麼多套房子，如果你急於脫手，怎麼辦？降價……

所以，你還認為星光島有升值潛力嗎？至少我不這麼認為。

當然，我所寫的，不能覆蓋所有人的心聲。更不能符合所有人的需求。如果看了這麼多，還堅定的認為星光島適合你，從小在你的內心就有一個島主的情懷需要滿足的話，那確實沒問題了，大膽的出手吧！

你不知道融創學府要建開發區實驗初中靈山灣校區？星光島雙語小學排名靠前，很多方面超過珠江路小學，很多人放棄去珠江路小學資格來星光島小學。我也是一直沒搞明白珠江路小學到底是哪些方面問題，導致很多家長傷心