一雙鞋，顧客買回去自己知道怎麼穿就行，汽車也是這樣，到手上牌後，就能開出去，實現它的運輸工具功能。

城裡的商品房不像鞋和汽車，要實現它的居住功能，必須有消防、電梯、供電、供水、照明、保安、保潔、綠化等等配套的服務，必須有對小區裝置設施的管理和規範業主行為的遊戲規則。

想像一套房要住進去，沒有電梯，沒有照明，人連進房屋都幾乎不可能，更不用說生活了。

上面說的這些服務，都需要有機構來進行打理，這就是物業公司存在的理由。

道理上，為業主服務的物業公司，應該由業主民主表決來選擇，但哪怕是第1戶業主入住，物業服務就必須具備，所以根本不存在業主民主表決的條件。

為了解決這個問題，政府出臺了政策，讓開發商選聘物業公司進行物業服務，由於前面說的只是過度性質，這種物業服務叫做前期物業服務，由業主和開發商在購房合同中予以確認。

等到房屋業主入住超過了小區業主總數的一半（面積和戶數雙過半），具備了民主決定的法定多數條件，就可以成立業委會，召開業主大會，選聘新的物業公司。前期物業合同到業主大會選聘的新物業公司進駐後終止。

所以這不是對開發商或者對業主有利無利的問題，是為了實現商品房的居住功能必須的條件，是一種政府行為。

國務院的物業管理條例規定，開發商必須在售樓合同中明示小區的管理規約和前期物業合同內容，作為合同的條款，經購房者簽署同意。

首先感謝您對物業管理行業的理解，但您對前期物業介入的理解還是有點偏差的。您所提出的“前期物業介入”是指由開發單位在該小區業委會未成立前（首套單元入戶前一至三個月入駐）聘請的物業管理公司。這時期的物業管理提供的服務水準及履行承諾的條款，應該是在當地房地局擬定的規定文字下，加入了一些開發商對該小區的設計規劃理念的延伸執行。或許不允許你封陽臺/封窗、或許不允許你私自加裝窗外天線或防竊窗...此時間的物業管理公司的所做所為也許很“強勢”，因為他的甲方是開發商（雖然他的服務物件是小業主），此時當地房管部門或街道或警署也會對物業管理就業主入住後大量裝修單位/或房產中介或推銷建材...同時入駐所產生的綜合治安整治要求多多，換個角度看，您以為這時的現場管理者單靠熱心“服務”，能擋得住“自信”的小業主裝修熱情嗎？貴小區有小業主私自敲掉承重牆嗎？敲下來的建築垃圾是很自覺地找專業隊伍運出小區還是隨地堆放？電梯裡有沒有一不制止就隨意建材出入的現象？...，您能告訴我，這時的物業管理公司應該是張啥面孔？所以，被小業主罵與噁心開發商穿一條褲子，也是再自然不過了。想想，業委會成立之後聘請的物業公司，是不是也與業委會的那幾個骨幹穿一條褲子呢？

這個首屆物業合同中的物業管理公司介入，不叫“前期物業介入”，它叫-“前期物業管理階段”！

首期物業介入，業內指在開發商拿地之後，建設擴初圖紙經規劃部門審批之後，開始著手聘請的物業管理顧問（此階段物業管理公司將派駐對口的前期介入人員，簡單的配置下，基本先從前期綜合工程師介入），主要是以物業管理在當下在管同類項目的業主體感反饋及工程質量投訴率偏高的（如漏水、承重、承重、通道、配電、停車位、小區配套...)協助開發商就小區所設計的圖紙中配置與設計單位、施工單位進行溝通，並提出意見，幫助開發商在設計/建造過程中迴避那些後期再反覆維修的問題！同時，也會對配置的裝置供方選擇提出相應的建議（主要是日後維修保養工料採購應便利、廠家品牌有保障、能耗與日後所擬定的物業管理費能配比...)這個階段直到首期物業管理公司參與小區承接查驗。另外，首次物業管理公司在2000年以前，100%是由開發商內定而且內部邀標就可以決定的。2000年以後，各地房管部門為了規範市場，建設公眾平臺，並引導建立了專家評標庫及招投標代理公司等機構，開發商尋找首期物業管理公司就必須要透過平臺公開招標了。至於首期物業管理公司還是大多數與開發商的意願保持一致，我前段已經講過了，因為這時的契約甲方是：開發商！

您買房定居和去其他地方定居的性質是一樣的，您還沒去呢，哪裡的地方政府、管委會、司法機構已經配置好了，但是那些名義上也不是為了管理您而存在的，而是更好的為整個社會服務。

一個小區的建成花費了太多人的財力物力心力，社群內的專業裝置都是幾十上百套，強弱電給排水通風消防等等，甚至需要特殊工種才能操作。而這些裝置，從小區建成業主入住就需要開始維護的，而不是等絕大數人都入住了再管理，因為一個小區建設週期最短也要好幾年，那樣裝置都已經損壞完了。

所謂的物業服務，其實更多意義是服務這些裝置和公共環境，只有很少一部分是對人的約束和管理，這些約束也大多數是針對部分人符合公眾利益的。

物業介入的越早越好，大的開發商都是自己的物業，從建設初期就開始介入直到最後交房，為的就是從頭至尾更好的瞭解專案，後期針對性的服務更強。

物業管理的前期介入，是開發商為了保證小區建成後，物業管理的目標能夠順利實現而採取的一項措施。介入的時間有所不同，通常有在規劃時期介入、施工時期介入、驗收時期介入，各個時期的介入作用是不一樣的，當然越早介入越好。前期介入就是為了實現小區出售之前確定的物業管理目標，而提前做好準備。

規劃時期介入：就是在規劃時期就為今後的物業管理目標做好準備，讓物業管理企業在規劃時就提出合理意見和建議，確保在建成之後管理用房的設定、監控位置的設定、保安亭的設定、電房的設定、水泵房的設定等等能夠更好的滿足業主的需求，方便今後的維修維護工作；

施工階段介入：就是讓物業服務企業專業人員參與到施工階段中，更好地瞭解小區內的管線走向佈置及隱蔽工程的情況，參與小區內設施裝置的安裝和除錯，瞭解各種設施裝置的情況，為今後設施裝置的維修養護工作做準備；

驗收階段介入：確保小區內各種設施裝置在驗收過程中，滿足設計規範和國家要求，保證業主所使用的設施裝置是安全可靠，為今後的維保工作打下基礎。

物業管理服務企業提早介入，的好處是：1、為了保證物業管理目標的實現，小區從設計階段就為今後的物業管理工作做準備；2、讓物業企業更加清楚的瞭解小區物業的管線走向及隱蔽工程，為今後的維修維護工作打下基礎；3、能提早掌握小區內設施裝置的安裝情況，提早建立好設施裝置的臺賬，為業主入住後設施裝置的維修維護做好準備。

讓物業服務企業提早介入，是知名優質房地產商通常採取的辦法。是保證開發商在基建完成之後，物業管理能夠有效銜接的最好辦法。

道理上是越早越好，但我家的房子從2016年6月起到現在還在滲水和漏水，物業和房開是穿一條褲子的，相互推，到現在還沒有解決

（一）能促進規劃合理、設計最佳化、功能完善

從物業管理的實踐來看，以往的房地產開發商在物業規劃時只考慮了房屋、配套設施建造時的方便和成本的節約，而沒有從今後的管理和使用的角度去合理規劃，對物業管理必需的設施，以及交通泊位、小區綠化、水、電、氣、通風、採光、空調位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以後難以彌補的後果。物業管理早期介入能將物業管理企業與使用人長期相伴的實踐資訊和要求建設性地提出，從物業管理、業主、使用人的角度出發，對戶型結構、配套設施、道路綠化、車輛停放、物業用房等，向開發商提出具體建議，充分考慮裝置、材料的經久耐用，便於維修，儘可能地避免在規劃設計中，由於考慮不足和遺漏造成日後物業管理和業主使用中出現不必要的麻煩，使規劃、設計更加合理。

物業管理企業可以組織專業人員對開發專案的市場定位、潛在業主的構成及消費水平、消費習慣，周邊地區的物業管理狀況，投用後物業管理內容和服務標準、收費標準，成本利潤等進行預測、綜合評估後，對今後物業管理構想向開發商提出建設性的意見，有利於開發商綜合考慮。

（二）能夠提高工程質量

物業管理企業在物業開發施工階段和竣工驗收階段，從物業管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細緻的輔助把關，增加工程監理和驗收力度、保證物業建設質量、達到減少返工，減少以後物業使用中的後遺症，提高物業開發的經濟效益，其結果對開發商、業主使用人和物業管理公司三方都有利。

物業管理企業應協助監理做好施工質量的監督，保證施工安裝符合規範，建築材料符合要求。熟悉掌握房屋結構、隱蔽工程、各種管線鋪設路徑、閥門位置。參與機電裝置的安裝除錯，掌握裝置的功能特點及維保要領，做好相關記錄。全面收集原始資料，為以後管理和維保打下基礎。竣工驗收是把好工程質量關的最後關口，竣工驗收工作做得是否細緻到位，直接關係到接管物業的質量，關係到以後的物業管理和業主使用人的利益。物業管理企業應選派業務精熟、工作負責的管理人員和專業技術人員，從以後維修、保養和業主使用的角度，積極參與竣工驗收，協助開發商把好工程質量關，以減少日後物業管理出現不必要的成本支出。

（三）有利於日後的物業管理和使用

物業管理早期介入，能使物業規劃、設計更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業建成交付使用後的管理要求，能使物業管理企業對物業的土建結構、管線走向、配套設施、裝置安裝等了如指掌，有利於以後的物業管理，同時也有利於物業使用人的使用。

（四）有利於前期物業管理的準備

早期介入有寬裕的時間，充分、穩妥地進行前期物業管理的策劃、設計，確定物業管理框架，測算前期物業管理費用，明確物業管理的收費標準；配置人員，招聘各類專業人員進行培訓；組織力量制定針對本物業的管理制度。在業主入住前，在軟硬體方面作好充分準備，避免倉促上陣。