物業根本不需要免責，因為人家根本就沒有責任，你找人家負責任看人家搭理你們嗎？人家連搭理你都懶得搭理，還談什麼責任不責任？

怕被盜就自己鎖好，怕剮蹭就別買車，你沒車就不會有剮蹭，又要買車又買不起代車庫的別墅，你們的意思是物業給你們配獨立車庫？你們掏那麼多錢了嗎？

被剮肯定沒有責任，物業不是保險公司，沒這個義務，爭議最大的是被盜。

因小區內停放的車輛被盜而引發的索賠糾紛時有發生，已成為物業管理糾紛中一大熱點、難點問題。司法實踐中，如何界定這類糾紛的性質，是正確處理這類糾紛的首要法律問題。

一、兩種法律關係及其法律責任

1、一般性物業服務合同

根據《物業管理條例》第四十六條、第四十七條之規定，物管公司對小區負有一定的安全防範義務。依據中國目前物業管理相關法規、物業管理收費標準及物業管理手段來看，物業公司對整個小區的安全保衛範圍是整個小區公共設施裝置的安全保衛，雖然《物業管理條例》規定物管公司有一定的安全防範義務，但物業管理服務合同所約定的保安服務，僅指物業管理企業為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全，而實施的必要的正常防範性安全保衛活動，這種保安義務應是有限的、必要的、相對的，不應理解為絕對的、全面的保安義務。

當物業公司有違一般性的物業保安義務並造成管理區域內財產滅失的，應根據其違約程度確定需承擔的責任和具體賠償額。

2、保管合同

保管合同是保管人有償或無償地保管寄存人交付的保管物，並在約定期限屆滿或應寄存人的請求，返還該物的合同。其特徵有：保管合同是實踐合同；保管合同的客體是保管人為保管物提供的保管勞務；依保管合同交付保管人保管的物只臨時轉移佔有權；保管物只能是特定物或特定化了的種類物；保管合同一般是有償的，也有無償的。

中國《合同法》第367條規定：“保管合同至保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。”中國對保管合同原則上是採“要物說”，即判斷保管合同的成立，不僅要求“雙方意思表示一致”而且還要求“交付了保管物”，兩者缺一不可。保管合同的實質要件，要求託管人實際轉移保管物的佔有，並在保管物之前事先通知保管人。

關於保管合同的責任承擔，中國《合同法》第374條規定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物損毀、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。”

二、小區車輛被盜的法律責任分析

物業公司對停放在小區內的車輛管理義務，是維護車輛秩序的物業管理義務還是構成合同法上的保管義務？一種觀點認為業主與物業公司之間成立車輛保管合同關係，物業公司對發生在小區內的車輛被盜應當承擔保管不善的責任；另一種觀點認為業主與物業公司之間僅成立服務與被服務的關係，物業公司僅在未盡到合理的管理義務時承擔責任。如果業主與物業管理公司之間是保管合同關係，那麼，根據保管合同的規定，物業管理公司就要承擔車輛被盜的大部分甚至是全部損失；如果業主與物業管理公司之間是服務合同關係，物業管理公司則僅在管理不到位時承擔與之相適應的責任，即使賠償也只佔實際被盜車輛價值的很小部分。筆者贊同第二種觀點，主要原因如下：

第一，小區有償停車不符合保管合同的實質要件。如前所述，保管合同要求託管人實際轉移保管物的佔有，並且在領取保管物之前事先通知保管人。從小區車輛停放的合同形式來看，業主透過每月向物業公司繳納一定數額的停車費用，將車輛停放在小區指定位置，表面上物業公司似乎已實際管理車輛，但實際上，車輛管理權還是由車主本人掌控，車輛的佔有並沒有實際發生轉移，車主仍可隨時使用車輛，並不需要事先通知物業公司。上述特徵與保管合同的構成要件大相徑庭。

第二，從物業公司設立的目的來看，小區全體業主為了能夠獲得一個良好的居住環境，委託物業公司對其所在的小區進行管理，提供服務。物業公司履行職能是基於小區全體業主的委託，目的是為了維護好全體業主或大多數業主的共同利益。因此，維護好小區居民的財產安全是物業公司的一項重要職責，但物業公司是否負有絕對的安全和保管義務?這無疑是不現實的，事實上也不可能做到。物業公司對小區應盡的基本安全義務，包括安排保安對小區進行連續巡邏，安置必要的小區周邊監視裝置，實行門衛登記制度等。除此之外，除非物業合同中有特別規定或者是物業公司存在重大過失和故意，否則，物業公司在已盡到基本安保義務的情況下不再承擔責任。

第三，從權利義務相一致的原則分析，等價有償是民事活動的一般準則。物業公司作為盈利性的機構，自身要追求一定的經濟利益。此時，經濟利益的獲取，表現為物業公司透過提供優質、良好的物業服務，來贏得大多數業主的認可，從而獲取一定數額的物業管理費用。反過來，一定數額的物業管理費用也就在很大程度上決定了物業公司的服務手段和服務質量。從小區停車費繳納的數額來看，通常是車主每月繳納數十到數百元不等的費用，該費用相對車輛的價值而言，自然微不足道。當物業公司在已盡到基本管理義務的情況下，再就車輛的價值進行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費的性質而言，小區的資源歸全體業主所有，車輛地面固定停放位置屬小區全體業主所有，除對停車費有特別約定以外，停車費應納入物業維修基金，歸全體業主所有，以用於公共設施的維修、更新，也就是說業主的停車費仍然是歸業主所有，停車費並非保管費。物業公司作為小區業主的代理人，小區車位的劃定與使用實際上是為了全體業主的利益，保障小區內空間的合理使用。

值得指出的是，並不是說物業公司對小區車輛被盜當然的不承擔任何責任，如果根據雙方約定或者根據實際情況可以推定雙方成立保管關係，那物業公司應按照保管合同的規定承擔相應的責任。物業公司擔負著維護小區安全的責任，其對小區車輛被盜減輕責任的前提，是自身已經盡到應盡的管理義務，如確保專人巡邏，對於進出小區的車輛進行必要的登記、詢問等等。否則，物業公司就必須承擔因管理不善導致車輛失竊的賠償責任。實踐中，確實發生了物業公司由於疏於管理，對小區車輛被盜進行賠償的案例。如物業公司採取對進出小區的車輛透過發放出入憑證，限定車輛只能認人(即車主或由車主委託的人)駕駛放行等措施對小區內車輛進行管理，那麼此時小區車輛被盜，物業公司不需承擔責任。如果未盡到上述的管理職責，就應承擔與其過錯相適應的責任。

三、司法實踐中的應對之策

首先，要看雙方在物業管理合同中的約定。如果物業公司和業主對車輛保管沒有特別的約定，而只是按照法律規定進行管理，那麼物業公司對車輛的管理屬於管理車輛的行駛和停放，車輛的使用仍是車主自己控制而不需要徵得物管的同意，這實為一種場地的管理，而不是保管關係，因此物管單位不應當承擔車輛損壞或失竊的責任。但如果物管單位在物業管理合同中約定對業主的車輛負有保管義務，那麼物管公司應承擔相應的賠償責任。

其次，要看雙方是否存在保管關係。停車是否存在物權移交的問題，是法院在審判中區分雙方是否形成保管關係的關鍵。因此，如果物管公司與業主就車輛的管理另有約定，並就車輛管理事項如收費、停車牌的管理、進出卡的管理進行詳細約定，一般認定為雙方形成保管關係，車輛失竊物管應承擔相應的賠償責任。

最後，要看物業公司是否盡到相應的管理義務。根據《物業管理條例》第四十六條、第四十七條之規定，物管公司對小區負有一定的安全防範義務。在雙方未明確約定保管關係的情況下，當小區發生車輛失竊時，業主往往以物業公司未盡保安或安全防範職責為由，要求物業公司承擔責任。這種情況下物管公司是否承擔賠償責任應區分看待：

1、物管公司履行了物業合同中所約定的正常安全防範義務，沒有重大的過錯行為，對車輛和財物的失竊，物管公司可免責。物管公司對整個小區的安全保衛範圍是整個小區公共設施裝置的安全保衛工作，如要求其對小區內的私人財產及人身安全負有絕對的安保義務，對其來說既不公平也不對價。物管服務合同所約定的保安服務，是指物管公司為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全，而實施的必要的正常防範性安全保衛活動，物管單位不承擔確保物業管理區域內業主、使用人的人身、財產不遭受不法侵害的義務。當業主或使用人因人身或財產受到第三者不法侵害時，如物管公司已盡到安保注意義務，可不承擔損害賠償責任。判定物管公司是否盡到勤勉與謹慎的安保注意義務，可從以下多方面綜合考量：（1）是否按物業服務合同約定配備了保安人員及相關的保安措施；（2）對於承諾24小時巡邏的小區，是否實際做到；（3）監控系統是否正常有效運作；（4）當發現犯罪行為時，小區保安人員是否採取了合理的措施；（5）外來人員憑證出入的小區，盜賊出入小區時門衛是否查驗證件；（6）小區業主對小區安全提出改進要求，物業公司是否改進；（7）當小區已發生治安事件，物業公司是否加派安全防範人員等。

2、物管公司未按照物業服務合同盡到安全防範義務，應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。如上所述，如果物管公司該查驗證件未查驗，對於業主反映過的安全隱患置之不理、監控系統形同虛設等，那麼，物管公司對於業主車輛的損壞和失竊負有一定的管理失職，業主車輛的被盜與物管的疏忽存在一定的因果關係，根據《民法通則》的規定，物管公司應根據過錯程度對業主承擔一定的經濟賠償責任。

為避免因小區車輛受損或失竊而產生糾紛，業主與物管公司雙方應及時明確“停車管理”的性質。業主應加強安全意識，如及時投保財產保險，轉嫁和降低風險。就物管公司而言，可從完善內部管理制度出發，避免一些不必要的賠償。