近來幾年咱們國內的物業管理確實做的不好，那麼開發商為什麼要成立一個物業來管理小區呢，說白了管理，其實就是來跟業主抬槓的，哈哈

我是海南李先森，咱們來聊聊物業！

前期物業由開發商指定（一般前期物業和開發商是利益共同體），收費由政府部門核准指定（其實是最高限價，可低不可高，但是物業公司一般按最高的收），要想從物業公司那兒，拿房拿鑰匙必須先交物業費，業主 “人為刀俎我為魚肉”的憤慨油然而生。

“物業公司”的說法其實是錯誤的，物業是指“以土地及土地上的建築物形式存在的不動產。物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建築物。”為什麼叫業主，因為是物業的主人。有人說，是物業管理公司，一般領導對下屬才能用“管理”這個詞，難道物業公司管理“主人的物業”，物業公司到底叫什麼，確切的說，應該叫“物業服務公司”，僅僅是服務性行業中的一個企業。不過還是約定俗成的叫物業公司比較順口些吧。

著急拿了房子的，可能馬上要結婚，要裝修房子，好吧，先去物業交“裝修押金”吧，可能還有一些搭車收費的專案。我不住、不裝修總行了吧！還真的不行，不住不裝修還是要交70%的物業費。咱們看看無論什麼情況，在裝修之前還沒有住進去，都得先交物業費，服務沒有享受到，交錢還是交錢，心裡不平衡啊，業主與物業公司的裂痕進一步加大。而物業公司的立場認為，我們在小區幹活就得吃飯拿錢，交房前向開發商收費，交房後向業主收費，理所應當。

現實中，業主不把“物業公司”看作是一個企業，而把它當成居委會、派出所、城管隊、求助中心、郵局（代收快遞）……而作為一個企業，它既沒有行政管理的權利，也沒有執法的許可權。而且它收費服務的範圍，僅限於小區的公共區域，簡單的說：服務於業主家裡以外的公共區域，反而是業主的家裡是不服務的，比如通個下水道啦、換個燈泡啦….但單元樓的下水道總管堵了，那物業公司是必須負責的。有人說不對啊，物業公司還收裝修押金啊，這不是管我家裡的事情啊，呵呵，其實也是為公共專案，比如敲承重牆，改外立面和窗戶（後期高空墜物找不到肇事者，整棟樓業主賠償），搭Sunny房等，但最終也是城管隊執法。簡單的說，物業公司就是整個小區的保姆，普通的物業公司做3件事：

看門、掃地、修燈泡（維修公共區域）。當然這是一種概括不太準確的說法。

這裡要強調一下，建議小區業主委員會增加職能

業委會聽起來是小區最高權力機構，其實就是一個監督機構，什麼管理權都沒有。在中國社會的這個大環境下，進業委會的人都是各懷鬼胎，碰到不多的滿腔激情的，往往眾口難調，沒有成就感，反被落的一身責備。比如沒有法人資格，業委會必須委託由物業公司向政府主管部門申請自己的大修基金，而法人資格的業委會可以自行保管這筆維修基金，如果需要大修只要業委會同意就可以了。同時在業委會之外，成立監委會，在業委會里沒有投票表決權。全體業主的具體資料，不能由物業公司保管，由業委會向開發商、物業公司、政府部門不定期收集後，自行保管。業委會實行獨立財政制度，由業委會向全體業主代收物業費，物業公司只和業委會發生業務關係，對物業公司的服務評價，由季度或者年度全體業主大會，進行評價表決，如果大都不滿意，立馬結賬換人！

國內很多，甚至說大部分物業服務企業都發源於房地產開發企業內部。這種現狀給開發商、業主和物業服務企業各都帶來了很多難言的痛楚，這種現象的存在和中國物業發展的歷史有很大的關聯，可以說，中國的物業服務行業自出生那天開始就處於從屬的地位，幾乎所有的開發商都把物業作為從屬性服務機構而存在的，這也就使絕大多數物業服務公司有了天然的地產“味道”，這不是正常的，需要改革！針對物業服務機構從屬於地產公司這種現狀，我總結了七大弊端，敬請斟酌：

1 . 無法引進第三方監督機構和評價機構，嚴重違反社會公平，是與市場經濟發展背道而馳的。

地產開發企業與物業服務機構的一家親，本身就是平等競爭的市場運營機制的一種踐踏，也是對物業服務過程的一種輕視，這也是造成物業服務企業在整個產業價值鏈中處於被鄙視鏈節地位的原因。不公平機制的“合理存在”，也就使物業服務人員的服務意識無法提高，也就使物業服務人員的服務激情完全受到遏制，改變了市場經濟體制下物業服務企業應有的地位。

2．物業服務者處於被動地位

房地產開發企業以生產和流通為主，消費中的管理從屬於生產和流通。在開發商的眼裡，物業服務只不過是為地產開發掃尾，必須聽命於開發商的安排，物業服務者沒有主動權。

3．業主的權益不能得到正常有效保障 ，業主有冤難伸，苦不堪言

物業服務者不是受業主直接委託，沒有形成相互制約的合同關係。當開發商和業主的利益發生衝突時，物業服務者為了維護開發商的利益而不得不損害業主的利益。

4．依賴母體供血

由於物業服務者並沒有把業主的利益放在第一位，業主也不可能百分之百按時付費，服務工作難以為繼。而開發商為了順利售房，服務成本只能由開發商承擔。物業服務不能完全自給，而依靠母體供血生存，這種物業服務企業天生基礎管理差，母乳餵養不足，發展必然受阻！

5．代人受過責任不清

房地產在開發建設的過程中，設計、施工或供料等任何一個環節問題都會影響質量。這些質量問題應該是開發建設單位的責任。但業主入夥後，在使用中發現了其中的問題往往遷怒於物業服務者，使之代開發商和施工單位受過。

6．影響物業服務行業的健康有序發展

房地產開發和物業服務混在一起，各主體的責任、權利、義務模糊不清。物業服務在經濟上不能獨立，嚴重地影響了物業服務的發展。

有鑑於此，開發商、業主、物業服務企業和行業的行政職能部門，都希望透過市場競爭來解決這些問題。

7 . 不利於地產開發企業房屋質量的改進

由於二者（地產、物業）一家親，地產開發實施人員不自主地產生督導監察惰性，總是以為有物業服務單位去收尾擦屁股，也就必然出現管理惰性，這對地產開發企業而言缺少了物業服務企業的監督，也就增大了房屋質量對業主無理傷害的可能性！房屋質量的改進最佳化，除了來自於相關設計建設單位外，需要政府職能部門的監管、業主（最終使用者）的監督，更需要第三方物業服務機構站在公平公正的角度去代表業主監管！

總之，任何違背市場公平競爭機制的“存在”都應該改變；任何忽視終端消費者利益的行為、結果都是對人性的踐踏；任何缺乏有效監管的企業都會變成和諧社會的毒瘤！

回答完畢！敬請拍磚。

國家應制定相應的政策，下面才有法可依，有事可管。要不然就是各霸一方，各人就是土黃帝，發生糾紛予盾各執一詞。無依無據！

開發商違規作業，偷工減料，欺詐銷售等行為透過其孫子企業物業勾結當地政府官員來對付業主，使業主維權更是難上加難，加重了整個社會不穩定因素，而且業主以家庭為單位，單個力量薄弱，往往被開發商和物業得逞。最可恨的是地方小蒼蠅受賄後利用國家機器為開發商效力欺壓業主，成為黑惡勢力的保護傘

危言聳聽，誇大其辭，你就是帶路黨，任何一個物業公司，收取物業費都是得在政策範圍內，不是你想收多少就是多少，政府有指導價！不瞭解不要亂嗶嗶。

這個問題應該是一個法律方面的問題。

首先法律應該有一個共管公寓法案，在法律上明確共管公寓的法律性質，規定開發商、業主在不同階段的權利和義務。實際上當建築物具備進住使用功能，一個階段中（比如說一年）開發商依舊揹負質量保證的責任，而由於業主都是分批入住，難以組建業主委員會，因此在這個階段開發商應該自己或聘請外部物業公司，負責公寓的日常管理和質量維護。而一旦公寓完成法律程式，一定比例業主入住後，應當儘快組建業主委員會，將公寓的管理權利和責任轉移至業主委員會。

共管公寓實際上就是全體業主一起管理的物業，相當於一個股份公司，各個業主需要按照其佔有面積或應得份額，確定其在這個“股份公司”中的應有權益比例，由全體業主投票決定公寓所有的事宜，包括停車位使用、公共設施使用、物業維修及基金募集、決定聘請專業物業管理公司等等。

在共管公寓的管理方面，英國有非常詳細的法律法規制度，而且運用了幾百年，有關法律漏洞堵得差不多了。在這方面無關社會制度問題，可以借鑑使用，只可惜有關部門拘泥於制度問題，自己起草規章，以致於問題頻出，有關停車位、建築面積銷售、公共設施使用、物業公司聘用、業主收房等方面矛盾糾紛眾多，遲遲難以解決。

現在的物業把廣告費收了…停車費也收了…把物業費也收了…

廣告費該輪到業主收了…物業費也該取消了

混混合夥搞起的不法開發商除會攻關外，會搞獨立王國。他對業主象納粹對集中營的人們心內宣佈：你們沒有自由；沒有尊嚴；沒有權利！

強烈建議取消物業有社群來管理社會主義的國家搞這麼一幫黑惡業跟黑社會一樣，應該由社群管理，政府來管理，交了物業費提供了什麼服務了，不交物業費就停你的水，聽你的電子，簡直就是惡棍，惡霸

其實不能用“霸佔”這個詞，因為現在大多數前期物業都屬於開發商旗下的子公司，或者是與開發商存在合作關係的公司。並且開發商可以為小區決定使用哪家物業只有在房屋出售到業委會成立與物業服務公司簽訂《物業服務合同》之前，因為在這期間小區住戶不多，但也是需要有物業公司對小區進行服務的，所以就需要由開發商和前期物業服務公司簽訂《前期物業服務合同》。

所以只要是小區有合法成立的業主委員會就可以隨時召開業主大會解聘被開發商“霸佔”的物業。