做房產銷售首先你得對自已所銷售的房子徹底了底，所有的戶型結構，朝向，小區配套設施，環境綠化如何，周邊公共配套設施和生活配套設施以及交通配套設施等等等等，要全方位瞭解這些後，你心中才有底，

第二，此物業的價效比，與別的物業價格的優勢與劣勢，客戶買這物業的優勢在哪？劣勢又是什麼，這些都得告訴客戶，要全面分析並告訴你的客戶，這樣你才能得到客戶的認可，總之，誠信非常重要！

第三，如果你把你所銷售的物業所有都瞭解清楚並熟記於心了，這時你可以去尋求客戶源了，尋求客戶源的方法很多，1.首先是房地產資訊網，你把要銷售的房源資訊發上各大房產網，記住，發房源資訊必須詳細介紹房源資訊，關於此房源的所有資訊詳細介紹，並上傳真實房源的圖片或都影片！2.告訴你所有朋友你現在在銷售房產，讓他們為你做宣傳！3，派傳單，如果你要是做二手房銷售的話，那尋求客戶支源比做一手房銷售的還多，總之，做銷售，不管做什麼行業的銷售，必須得誠信為主，

房地產中介如何開發客戶

開發方式太多太多，只要看個人有沒有去做，有沒有用心去想？在深圳一線城市做房地產4年老兵分享以下5點

網路上進線的客戶會比較實在一點，畢竟是主動找上門，跟進也比較好跟進

2.電話型：一天起碼200個以上有效電話接通的，要持續性的去打，在打過程遇到客戶心情不好，被客戶罵是非常正常的，要快速調整自己的狀態，只要你每天打200個有效電話沒有意向買房客戶可以來找我，那電話從何而來，天眼查 企查查，上面大把老闆電話

3.街霸型：這種要吃苦耐勞，不要臉堅持不要臉找人流多的地方發傳單，地鐵口 商場門口 科技園……這種客戶相對來說比打電話好一點，畢竟面對面見過，客戶防備心沒有那麼重

4.服務型：以租代售，有些客戶租房子買房肯定也是遲早的事，只要把租房的事情服務好，買房第1個肯定會想起你，前期租房，你已經給他體驗到一種不一樣的感覺，這種客戶往往也是比較實在的，還有業主賣房，有些也考慮以小換大，賣了房子想換大房。

5.圈子型：大膽的跟你身邊朋友親戚說，你是做房產的，當他們考慮買房，或者他們身邊朋友要買房，也會與第一時間想起你，介紹給你，華人那一方的思想觀念還是比較強的，今天不買房，或許他明天就考慮賣房

首先找客戶，第一首先要在電腦的內部系統上多打電話給房東，多打那些豪宅，別墅的房東，跟他們溝通。

因為有豪宅別墅的人都是有錢人，有錢首先會考慮投資房子，可以從裡面挖掘客戶，經驗上的60%的客戶都是來自這裡。

,多在網上釋出地形環境很好價格很低的房子來吸引客戶，誰都喜歡地形好價格又便宜的房子，如果接到客戶而沒有此套房子，你可以隨機應變轉盤。

多在各個小區的房東門前貼一些環境樓層價格都很好的房源資訊吸引客戶，經常關注已經賣掉的房子的房東，多給他們打電話溝通。

多給那些早就過期賣掉的房子的房東打電話溝通，因為房子房東今天說不賣說不定明天你給他電話的時候他就賣。

多在房地產網站上關注查詢房東自賣的房子給他們電話說幫他們賣，自己賣也是賣被人幫著賣也是賣而且多以個人就多一種機會 ，99%的都會同意的。

客源開發的主要渠道和方法

1、關係營銷（熟人、合作單位、團體等）

2、口碑營銷（服務營銷）

3、商圈營銷（商圈粗耕、商圈精耕）

4、網路營銷（網路釋出優質房源，吸引客戶電話量）

5、自我營銷（名片、個人主頁、資料夾、參加活動等）

6、店面營銷（門頭、店面、房源牆、宣傳欄等）

建立客戶基礎

1）關係營銷

熟人關係——我們可以透過對自己熟悉的人的開發來迅速建立客戶基礎。熟人範圍：同族、同學、同事、同鄉、專業人士、親人、朋友等等

2）口碑營銷

口碑營銷就是透過和現有的客戶或顧客保持長期聯絡，建立忠誠關係，透過這些客戶口碑宣傳介紹其他客戶的方法。口碑營銷的關鍵是要與我們過去的和現有的客戶們建立良好的關係。口碑營銷是我們拓展業務、擴大客戶基礎的最關鍵的渠道。

3）商圈營銷

粗耕——商圈調查

精耕——商圈佔有

房產經紀人商圈調查的主要內容：外環境（區域性質、交通狀況、地形特點、小區配套設施、小區外設施、競爭對手位置）、內環境（戶型、朝向、樓層、裝修、結構、通風、傢俱、採光、窗型及大小等等）、居住人群（上班族、老人）。

商圈精耕核心：絕對控制有效資源，大幅提高成交比例及佣金，從而全面提升業績。

商圈精耕的方式

①行銷活動：派單、陌生拜訪、電話拜訪、開發信、樓層貼、駐守、舉牌、人員合作、社群活動

②成交開發：同行櫥窗、報紙開發、網路開發、蹲點競爭

有些業主為什麼不和房產經紀人合作，你就要強調你的價值

1、預先證明買方的資格

2、熟悉市場形勢

3、保證隨叫隨到

4、為房產作價

5、提供專業的營銷計劃

6、一人委託，千家服務，萬人銷售

線上渠道：

1.投資訊流廣告 ：在百度等搜尋平臺投放關鍵詞廣告，一旦使用者搜尋到你的目標樓盤資訊，優先顯示附帶你廣告的頁面，從而獲取客戶線索

2.透過網路埠發房源：在58、趕集、安居客等網路房源集聚平臺釋出房源資訊，在論壇、貼吧灌水都是尋找客戶的常規網路渠道。

線下渠道：

1.人際關係：讓親朋好友都知道你現在在做房地產，讓他們幫忙推薦他們的朋友，這是最容易成交的方法。

2.熟人介紹：透過現有客戶推薦，二次開發客戶。給你已成交的客戶帶來深刻印象，讓客戶信賴你甚至成為朋友，那麼長久下去會給你帶來很多房客源。

3.陌生拜訪： 直接拜訪目標市場、陌生人群開發客戶，拿著宣傳資料去單位、住宅做陌生拜訪，不要害怕拒絕，房產銷售技巧就是從拒絕開始的。

4.駐守小區：針對重點小區進行駐守，和小區的保安和物業建立好關係，必要時候他們可以為你提供一些有意向購房者的資訊。

5.貼條：在人流量比較大的小區、大型超市、公交車站貼廣告。

經紀人也可以藉助軟體來挖掘客源，效果有時會出奇的好。

1.借用房源群發軟件挖掘潛在客戶

2.建立專屬個人平臺

開發客戶的渠道還有很多，要在工作中發現和總結

分新房和二手房:

新房範圍比較廣，最常見的三種:1，電話營銷，透過一些資訊手段找到電話進行電話營銷，2，網路營銷，主要透過釋出關鍵字等手段營銷（這個客戶相對精準，可以私聊教你）3，通俗的就是小蜜蜂，在熱點售樓處附近，地鐵口接訪客進行營銷

人有多大膽地有多大產，首要的一點是大膽的接觸，大膽的溝通，機會才會來，以下談談個人的一些客源開發方法：

1.電話營銷，公司系統裡一般會有一些客戶資源，每天打200個電話就會有收穫

2.身邊資源，大膽的跟你的親朋好友說出你是在做地產的，並且不定期的推薦一些價格角筍的盤源給你的親朋好友

3.蹲點，在各大樓盤下面拉上自己公司的橫幅，總會有需要買房的客戶找來

4.發傳單，到人流量大的地方堅持發，一定要能吃苦要能堅持，有付出就會有回報

做房產開發客戶有很多方法方式，當然首先區分是做一手房還是二手房。

做新房主要有：1.透過電話營銷方式，根據專案定位找一些匹配專案的話單進行電話銷售；2.通話派海報的方式，進行掃街派報，3.競品專案開盤客戶攔截，引導到做的專案4.做圈層，像企事業單位，車行，銀行，金融等做推介會；5.透過網上獲客方式，像百度，360等做專案曝光，流量引流。

做二手房主要有：1.門店房源展示，客戶上門諮詢登記；2.安居客，搜房等做房源精選，置頂展示；3.深耕片區小區，掃樓，做好業主服務。

房產中介是勞動密集型行業，開發客戶的方式就那麼幾種，重要的不是選哪種方法，而是某種方法你能堅持多久。

1，花錢。砸網路埠，如58、安居客、搜房、新浪、焦點等等。學會方法，花錢花的多，廣告打的好，客戶上的多。包括現在的鏈家、貝殼經紀人都需要自己花錢買貝殼幣，從而購買展位。

2，電話營銷。就是向師傅、店長等要很多電話，持續的打電話，推房子，總會有需要的客戶。

3，社群駐守（包括某些特定位置駐守等）。路過的行人或者小區房東，有需要的會跟你打招呼。

4，老客戶轉介紹也叫回頭客。這個基於你乾的年限和對客戶的服務等等。

總的來說，房屋無非就那幾種，打騷擾電話、小區駐守、花錢營銷。沒有什麼捷徑，只要堅持就一定會有結果。真正的老客戶介紹非常少。很多隻是因為透過一個電話就說是老客戶，誰是你老客戶啊！或者某個客戶是許多經紀人的老客戶。

熟人介紹：透過現有客戶推薦，二次開發客戶。給你已成交的客戶帶來深刻印象，讓客戶信賴你甚至成為朋友，那麼長久下去會給你帶來很多房客源。

陌生拜訪： 直接拜訪目標市場、陌生人群開發客戶，拿著宣傳資料去單位、住宅做陌生拜訪，不要害怕拒絕，房產銷售技巧就是從拒絕開始的。

駐守小區：針對重點小區進行駐守，和小區的保安和物業建立好關係，必要時候他們可以為你提供一些有意向購房者的資訊。

貼條：在人流量比較大的小區、大型超市、公交車站貼廣告。