房地產專案風險迴避是指房地產開發商透過對房地產專案風險的識別和衡量,發現某項房地產專案活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的專案活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產專案風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產專案風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生機率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的侷限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產專案中所有的風險都能進行準確識別和衡量。 2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯絡,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產專案風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產專案中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的週期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產專案風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產專案風險迴避具有上述種種侷限性,從某種意義上講是一種消極的房地產專案風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產專案風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產專案風險發生的機率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發專案的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要回避的風險範圍,儘可能準確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產專案風險迴避措施的前提。在實際的房地產專案活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產專案開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制 損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的機率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。
(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是準確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的蒐集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,專案進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。
(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關係,爭取獲得他們對開發專案的理解、支援和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,瞭解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理徵地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。
(3)專案建設階段。在專案建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的專案管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料裝置供應各方及總包與分包之間的關係和各種矛盾。第四,合理佈置施工現場。第五,儘快完成開發專案,縮短建設週期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。
(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬裝置維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生範圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。準確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產專案中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商透過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘餘風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產專案中的計劃性風險自留。在房地產專案過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好儘可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。 四、風險轉移
風險轉移是房地產投資專案風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資專案的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產專案風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身專案風險發生機率和損失程度的目的。房地產專案風險的非保險轉移可透過兩種途徑來實現:一是轉移會引起專案風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是透過放棄、中止專案活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失機率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失機率和損失程度。當然,房地產專案風險轉移必須透過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產專案風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將專案風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人透過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是透過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是透過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以透過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。透過購買保險,投資專案業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資專案的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
房地產專案風險迴避是指房地產開發商透過對房地產專案風險的識別和衡量,發現某項房地產專案活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的專案活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產專案風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產專案風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生機率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的侷限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產專案中所有的風險都能進行準確識別和衡量。 2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯絡,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產專案風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產專案中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的週期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產專案風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產專案風險迴避具有上述種種侷限性,從某種意義上講是一種消極的房地產專案風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產專案風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產專案風險發生的機率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發專案的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要回避的風險範圍,儘可能準確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產專案風險迴避措施的前提。在實際的房地產專案活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產專案開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制 損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的機率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。
(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是準確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的蒐集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,專案進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。
(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關係,爭取獲得他們對開發專案的理解、支援和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,瞭解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理徵地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。
(3)專案建設階段。在專案建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的專案管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料裝置供應各方及總包與分包之間的關係和各種矛盾。第四,合理佈置施工現場。第五,儘快完成開發專案,縮短建設週期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。
(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬裝置維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生範圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。準確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產專案中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商透過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘餘風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產專案中的計劃性風險自留。在房地產專案過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好儘可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。 四、風險轉移
風險轉移是房地產投資專案風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資專案的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產專案風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身專案風險發生機率和損失程度的目的。房地產專案風險的非保險轉移可透過兩種途徑來實現:一是轉移會引起專案風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是透過放棄、中止專案活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失機率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失機率和損失程度。當然,房地產專案風險轉移必須透過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產專案風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將專案風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人透過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是透過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是透過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以透過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。透過購買保險,投資專案業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資專案的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。