從1月1日開始，金融貸款合同將只有兩種：

1，直接約定具體利率並且以後不再浮動變化的固定利率合同；

2，以LPR為基準的浮動利率貸款合同。

你需二選一。

12月28日，央行釋出公告，決定將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。並給出了時間表，相應改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。

所謂的“存量房貸”就是沒有使用新的LPR報價利率來定價的房貸。也就是說，10月8日之前的房貸都是“存量房貸”。

中國目前約有4億人揹負了28萬億的房貸。大家揹負的房貸利率也有高有低，這兩天我們收到很多朋友的諮詢，新的房貸計算方式出臺後，自己到底應該怎麼選擇，才能享受最低的房貸利率？

01

新房貸怎麼計算

新房貸利率計算方式是這樣的：

新房貸利率=（老合同執行利率-2019年12月LPR）+2020年12月LPR

為方便大家理解舊貸款實行LPR利率的標準，給大家舉個例子。

比如商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘還款期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，

現執行利率=4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，

那麼加點幅度=0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，

執行的利率將調整為

=2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，

此後每年以此類推。

也就是說，如果你確定2020年把貸款利率換為LPR，2020年還貸款金額不變，但從2021年開始，實際還款金額就和LPR正式接軌了。

需要提醒大家的是，和銀行重籤貸款合同的機會只有一次轉換，所以到底要不要“換錨”，一定要慎重，選擇的截至時間是2020年8月31日。

02

如何選擇貸款利率？

究竟作何選擇，得因人而異，因為不同簽約時間、不同銀行的利率都不同，得看自己適合哪種情況。

如果你此前貸款利息比較低，比如說在基準利率上有打折，可以分析一下，哪個利率低就選哪個。

如果你趕上了利率打75折時上車，那利息可是比基準的少還20%。如果有人在75折上了車，那利率簡直堪比公積金。

這樣的情況，自然是按以前的房貸利率比較划算，甚至可以選擇一直不變，基準利率上浮下調都和你沒關係，就當今天這篇文章裡從來沒看過，央行以後所有的利率政策你也全都不存在。

但如果你是最近兩年貸款的，貸款利息比較高，甚至在5.88%以上，那麼更適宜採用LPR，這樣將有可能享受到未來房貸利率下行的紅利。

目前央行公佈的最新5年期以上LPR為4.80%，相比10月的4.85%僅下降5個基點，貸款100萬，月供只少30塊。

但目光得長遠，目前中國正處於降息週期內，未來1到2年內，LPR大機率將會繼續下調。現在雖然只是少個30塊，在利率下行的趨勢下，未來房貸減輕的可不僅僅是30塊。

就目前的形式看，新貸款人選擇LPR為定價基準加點的方案，可能是更加穩妥且主流的方案。

為了方便理解，我們再給大家舉個例子。

比如2015年買的房，當時房貸基準利率是4.9%，折扣為9折，最終的房貸執行利率是4.66%。

之後幾年基準利率都未有變化，儘管折扣各有變化，但都和已經簽約的你沒有關係，你的房貸執行利率一直是4.66%。

那麼如果執行新利率後，你的加點數值

=原合同執行利率-2019年12月的LPR

即4.41%-4.8%=-0.39%

如果你在2020年3月轉換貸款利率為LPR，2021年的利率計算方式為：

假設2021年3月的LPR（期限一致）為4.7%，

則該次重定價後利率為：

4.7%+（-0.39%）加點數值=4.31%

如果2020年基準利率下調至4.7%，

那麼按原合同繼續執行房貸的話，你的房貸執行利率

=4.7%（預計2020基準利率）*0.9（簽約折扣）=4.23%。

這樣一看，如果2020年下調基準利率，那麼沿用老合同不調整，你將會享受更低的房貸利率。

所以具體怎麼選擇，還要看2020年及以後的基準利率走勢和LPR走勢。

如果未來基準利率的降幅超過LPR，那麼你當初簽約折扣越大，選擇老合同的利率將越低。其中的臨界值還要視大家的個人情況而定。

那麼未來的基準利率和LPR走勢將如何？

03

2020年，利率會不會下降？

昨日（12月30日）午後，易居研究院釋出的《2019年LPR房貸利率年度報告》顯示，2020年中國貨幣金融環境有進一步寬鬆的可能。

這也就意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進一步降低的可能，最終惠及購房者。

2019年的利率調整可以看作三步走，在日前終於完成了終極調整，徹底將房貸利率與基準利率脫鉤，未來房貸利率將只與LPR產生聯絡。

所以未來，想要了解房貸利率的走向，只需要關係LPR即可。

第一階段：LPR利率形成。

從8月17日央行決定使用新的LPR報價機制，到8月20日央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新的LPR。至此LPR報價正式形成。

將貸款利率報價方式由原來的央行制定加浮動比例，改為每月一次的公開市場報價加基點。在利率自由化的改革中，走出了關鍵性的一步。

第二階段：迎來首次降息。

從8月20日開始實行新的LPR報價利率到11月20日迎來第四次報價。此次5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%，這是LPR改革後的首次下調。

第三階段：存量貸款改革。

12月28日，央行釋出公告，決定將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。並給出了時間表，相應改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。

所謂的“存量房貸”就是沒有使用新的LPR報價利率來定價的房貸。也就是說，10月8日之前的房貸都是“存量房貸”。

房貸利率並軌LPR報價利率，才算是此次LPR房貸改革的收官階段。

LPR落地至今已經有五個月了，從近幾次的LPR報價利率來看，近兩個月相比於前三個月下降了5個基點（即：0.05%）。

從加點來看，首套房和二套房分別在LPR報價利率上加了78個基點和112個基點，已經遠高出央行擬定的60個基點。

也就是說，在政策面難以放鬆下，為了激發市場的活力，在資金面上的房貸利率上還有下放空間。

按照易居地產研究院給出的64城首套房市場平均利率，還有最高18個基點的下調空間。

相比首套房，二套房的房貸市場平均利率還要更高一些。以近幾個的64城首套房市場平均利率資料對比高出了34個基點，即0.34%。相比央行擬定的60個基點，更是高出了112個基點，即1.12%。

即使LPR利率報價不變，從增加的基點來看，下放空間也是存在的。何況面對當前的經濟下行壓力，降息更是一個大機率的事情。

LPR利率是參考市場利率報價，報價在每個月20日會更新一次，你的利率也會隨之變化，但我們跟銀行簽訂的借款協議利率的重置週期是一年，也就是每個月的利率改變不會帶來你月供的改變，直到次年的1月1日才會出現月供的改變，希望可以幫到你。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

從1月1日開始，金融貸款合同將只有兩種：

1，直接約定具體利率並且以後不再浮動變化的固定利率合同；

2，以LPR為基準的浮動利率貸款合同。

你需二選一。

12月28日，央行釋出公告，決定將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。並給出了時間表，相應改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。

所謂的“存量房貸”就是沒有使用新的LPR報價利率來定價的房貸。也就是說，10月8日之前的房貸都是“存量房貸”。

中國目前約有4億人揹負了28萬億的房貸。大家揹負的房貸利率也有高有低，這兩天我們收到很多朋友的諮詢，新的房貸計算方式出臺後，自己到底應該怎麼選擇，才能享受最低的房貸利率？

01

新房貸怎麼計算

新房貸利率計算方式是這樣的：

新房貸利率=（老合同執行利率-2019年12月LPR）+2020年12月LPR

為方便大家理解舊貸款實行LPR利率的標準，給大家舉個例子。

比如商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘還款期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，

現執行利率=4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，

那麼加點幅度=0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，

執行的利率將調整為

=2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，

此後每年以此類推。

也就是說，如果你確定2020年把貸款利率換為LPR，2020年還貸款金額不變，但從2021年開始，實際還款金額就和LPR正式接軌了。

需要提醒大家的是，和銀行重籤貸款合同的機會只有一次轉換，所以到底要不要“換錨”，一定要慎重，選擇的截至時間是2020年8月31日。

02

如何選擇貸款利率？

究竟作何選擇，得因人而異，因為不同簽約時間、不同銀行的利率都不同，得看自己適合哪種情況。

如果你此前貸款利息比較低，比如說在基準利率上有打折，可以分析一下，哪個利率低就選哪個。

如果你趕上了利率打75折時上車，那利息可是比基準的少還20%。如果有人在75折上了車，那利率簡直堪比公積金。

這樣的情況，自然是按以前的房貸利率比較划算，甚至可以選擇一直不變，基準利率上浮下調都和你沒關係，就當今天這篇文章裡從來沒看過，央行以後所有的利率政策你也全都不存在。

但如果你是最近兩年貸款的，貸款利息比較高，甚至在5.88%以上，那麼更適宜採用LPR，這樣將有可能享受到未來房貸利率下行的紅利。

目前央行公佈的最新5年期以上LPR為4.80%，相比10月的4.85%僅下降5個基點，貸款100萬，月供只少30塊。

但目光得長遠，目前中國正處於降息週期內，未來1到2年內，LPR大機率將會繼續下調。現在雖然只是少個30塊，在利率下行的趨勢下，未來房貸減輕的可不僅僅是30塊。

就目前的形式看，新貸款人選擇LPR為定價基準加點的方案，可能是更加穩妥且主流的方案。

為了方便理解，我們再給大家舉個例子。

比如2015年買的房，當時房貸基準利率是4.9%，折扣為9折，最終的房貸執行利率是4.66%。

之後幾年基準利率都未有變化，儘管折扣各有變化，但都和已經簽約的你沒有關係，你的房貸執行利率一直是4.66%。

那麼如果執行新利率後，你的加點數值

=原合同執行利率-2019年12月的LPR

即4.41%-4.8%=-0.39%

如果你在2020年3月轉換貸款利率為LPR，2021年的利率計算方式為：

假設2021年3月的LPR（期限一致）為4.7%，

則該次重定價後利率為：

4.7%+（-0.39%）加點數值=4.31%

如果2020年基準利率下調至4.7%，

那麼按原合同繼續執行房貸的話，你的房貸執行利率

=4.7%（預計2020基準利率）*0.9（簽約折扣）=4.23%。

這樣一看，如果2020年下調基準利率，那麼沿用老合同不調整，你將會享受更低的房貸利率。

所以具體怎麼選擇，還要看2020年及以後的基準利率走勢和LPR走勢。

如果未來基準利率的降幅超過LPR，那麼你當初簽約折扣越大，選擇老合同的利率將越低。其中的臨界值還要視大家的個人情況而定。

那麼未來的基準利率和LPR走勢將如何？

03

2020年，利率會不會下降？

昨日（12月30日）午後，易居研究院釋出的《2019年LPR房貸利率年度報告》顯示，2020年中國貨幣金融環境有進一步寬鬆的可能。

這也就意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進一步降低的可能，最終惠及購房者。

2019年的利率調整可以看作三步走，在日前終於完成了終極調整，徹底將房貸利率與基準利率脫鉤，未來房貸利率將只與LPR產生聯絡。

所以未來，想要了解房貸利率的走向，只需要關係LPR即可。

第一階段：LPR利率形成。

從8月17日央行決定使用新的LPR報價機制，到8月20日央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新的LPR。至此LPR報價正式形成。

將貸款利率報價方式由原來的央行制定加浮動比例，改為每月一次的公開市場報價加基點。在利率自由化的改革中，走出了關鍵性的一步。

第二階段：迎來首次降息。

從8月20日開始實行新的LPR報價利率到11月20日迎來第四次報價。此次5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%，這是LPR改革後的首次下調。

第三階段：存量貸款改革。

12月28日，央行釋出公告，決定將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。並給出了時間表，相應改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。

所謂的“存量房貸”就是沒有使用新的LPR報價利率來定價的房貸。也就是說，10月8日之前的房貸都是“存量房貸”。

房貸利率並軌LPR報價利率，才算是此次LPR房貸改革的收官階段。

LPR落地至今已經有五個月了，從近幾次的LPR報價利率來看，近兩個月相比於前三個月下降了5個基點（即：0.05%）。

從加點來看，首套房和二套房分別在LPR報價利率上加了78個基點和112個基點，已經遠高出央行擬定的60個基點。

也就是說，在政策面難以放鬆下，為了激發市場的活力，在資金面上的房貸利率上還有下放空間。

按照易居地產研究院給出的64城首套房市場平均利率，還有最高18個基點的下調空間。

相比首套房，二套房的房貸市場平均利率還要更高一些。以近幾個的64城首套房市場平均利率資料對比高出了34個基點，即0.34%。相比央行擬定的60個基點，更是高出了112個基點，即1.12%。

即使LPR利率報價不變，從增加的基點來看，下放空間也是存在的。何況面對當前的經濟下行壓力，降息更是一個大機率的事情。

LPR利率是參考市場利率報價，報價在每個月20日會更新一次，你的利率也會隨之變化，但我們跟銀行簽訂的借款協議利率的重置週期是一年，也就是每個月的利率改變不會帶來你月供的改變，直到次年的1月1日才會出現月供的改變，希望可以幫到你。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。