最近一段時間，房地產市場似乎已經變得日益不好過了，萬科喊出了“活下去”的口號，中原提出了“排隊等死”的判斷，整個房地產市場似乎都已經寒冬來臨，與此同時，資料爆出房地產企業的融資利率已經升到了2017年以來的高位，還錢壓力不斷增加的房地產企業到底該怎麼活下去？

一、房地產企業的融資難

2018年房企的融資環境持續收緊，多項政策出臺防範房地產行業的債務風險，不僅是在境內多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發債也開始受到限制，2018年6月27日發改委強調“房企境外發債不得投資境內外房地產專案、補充運營資金，僅限歸還存量債務，並要求企業提交資金用途承諾”。

據不完全統計，2018年1-9月典型85家房企融資總額8287億元，同比減少11%，主要是恆大去年同期引入戰略投資者融資額較大，加之發行了大量境外債券以替換原有舊債券。若是剔除恆大的影響，則房企融資總額8136億元，同比減少3%。在大環境收緊的影響下，多數房企融資受限，使得融資減少，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業進一步擴大。

從單月表現情況來看，2018年春節以來房企的各月平均融資成本，除6月外，基本都較上年同期有所增加，2017年6月恆大和佳兆業集中發行成本相對較高的“老換新”境外優先票據拉高了基數。7月整體融資成本受結構性影響下滑至5.76%，9月再次反彈至6.91%，達到去年下半年以來的最高值，房企融資成本的增加預計將進一步限制融資規模的增長。

從單企業可比較資料來看，前9月83%的企業債券發行成本較2017年全年有所增加。在2018年中報季的時候，多家房企表示融資成本到2018年底的時候還將會有所上升。

透過這些資料，我們再結合今年6月份，媒體曝出的商業銀行已經不再向中小型房地產企業提供貸款，房地產企業融資已經或多或少出現了問題，我們可以發現，2016年房地產市場最紅火的時期，內地發債平均成本在4%-5%的水平，部分企業可低至4%以下。而到了房地產調控不斷升級的2017年，房地產企業融資成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%-9%。即使是海外融資的房地產企業其融資成本也因為美聯儲不斷加息而快速擴大著。

可以說，房地產企業的融資難困局已經形成了。

二、融資難加劇房地產企業怎麼活下去?

面對著房地產企業的融資難難題，讓我們不禁想起吳曉波在《激盪十年，水大魚大》一書中說描述的2008年中國房地產企業的融資難題，2008年面對著席捲全世界的金融危機，當時房地產企業面對的難題正如當下，在吳曉波的論述中，當時房地產企業的重要代表恆大集團面臨著巨大的投融資難題，甚至謀求香港上市，連公告都發了，但在最後時刻功虧一簣，原因是“國際本市場現時波動不定及市場情況不明朗”。在這段時間內，至少有四家國內房地產公司上市申請遭到了聯交所拒絕。

為了輸血自救，許家印像瘋了一樣在香港和深圳到處找人借錢，但吃到的都是閉門羹。9月，恆大在全國11個城市推出13個專案，開盤即打85折，試圖迅速回籠資金。有媒體稱當時的恆大，負債率已經高達97%了。

在投資學上有一句經典的名言：歷史終將重演，只是換了不同的馬甲。當我們再次碰到這樣的歷史的時候，我們就會發現，當下和過去雖然非常相像，但是絕沒到最壞的時候，現階段，房地產市場已經呈現出明顯的二八分化的趨勢，房地產活下去似乎也逐漸有了方向：

一是二八分化下大魚吃小魚即將開始。當房地產市場發展到這樣的時刻，房地產企業比拼的就是家底了，而且資本市場有個明顯特徵這就是隻會錦上添花一定不會雪中送炭，所以現階段對於小型房企來說可謂是冬天，但是對於大型房企卻不一定。TOP10房企融資額為1655億元，同比減少27%，若是剔除中國恆大的影響，其餘TOP10房企的融資額同比增長14.4%，在融資收緊的情況還是有充足的融資實力，並且商業銀行也都主動將資金貸給大型房企，所以這個時候只要房地產企業不激進，那麼保證足夠維持運營的資金還是不難的。而中小型房企則必然會面對更加嚴重的市場壓力，最終留給他們的路，要不被市場所淘汰清盤退出，要不被大企業吞併，房地產市場未來一定會是大企業的天下。

二是中型房企突擊上市。面對著融資難的難題，中型房地產企業所採用的措施則是突擊上市，放棄了上市難度較大的國內A股市場，透過港股市場等海外市場突擊上市，從而獲得生存必須的資金，再加上上市之後企業市場估值比較容易確定，股票也可以透過質押的方式進行融資，所以我們看到，10月11日美的置業於港交所上市，僅最近一個月內，就有河南的恆達集團、南京的銀城國際、杭州的德信中國在香港聯交所披露招股書，預計年內將會有8家房地產企業香港上市。

三是樓盤選擇打折銷售。當然，除了兼併、上市之外，很多房地產公司也開始了打折促銷的浪潮，恆大在各地樓盤紛紛打出了89折銷售搶跑的訊號，碧桂園在多地選擇了降價，萬科在廈門也是選擇了簡化住宅裝修促銷出售的玩法，既然房地產頂尖企業都開始全面降價銷售了，降價也就成為了房地產市場的大選擇。與其在乾耗房價，不如選擇降價銷售來趕快回籠資金，只是這條資金回籠道路恐怕並不平坦，在“房住不炒”大政策的影響之下，各家商業銀行對於房貸的放款速度也在不斷下降，那麼房地產企業即使降價也不一定在短時間內能回籠資金。

根據 Wind 資訊統計結果顯示，房企債券明後年將迎來兌付高峰，2018 年地產債到期規模將在 1280 億元左右，而現在在鉅額債務的壓力之下，誰會是第一家被債務壓倒的房企，也許市場也都在等著。但是無論是誰，房地產市場發展的邏輯已經改變，只有學會“賺慢錢”、學會確保資金鍊穩定的房企才有可能最終活下去。

房地產融資監管由面到點，由粗向細，房企融資真正的苦日子來了！ 在7.30中央政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之後，銀保監會又陸續祭出大動作。 8月7日和8月8日兩天，連續有重磅訊息釋放，堅決遏制房地產信託過快增長，嚴厲查處銀行違法違規將資金透過各種方式流入房地產行業的行為。 信託方面 ，證券時報信託百佬彙報道： 銀保監會日前向各銀保監局信託監管處室（遼寧、廣西、海南、寧夏除外）下發《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》（信託函〔2019〕64號），即“64號文”，傳達下半年監管重點，要求加強房地產信託合規管理和風險控制。主要內容包括：

按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。

不僅要求9月30日的房地產信託規模不超過6月30日，期間每日時點都不能超6月30日規模，保證三季度房地產業務餘額零增長。根據三季度末地產類信託實際情況，再行確定後續政策。

各銀保監局信託監管處室要深刻認識到當前防範化解信託業風險任務的重要性和緊迫性，要根據檢查或調查結果全面摸清轄內信託機構風險底數，處置信託機構風險的態度要堅決、行動要迅速、措施要有效。

“64號文”沒有直接下發至信託公司，監管部門要求各銀保監局信託監管處室下半年口頭將其中的多項監管旨意逐步傳達給轄區信託公司，做好持續督導工作。下半年對信託公司的視窗指導將成常態。

32 個城市 ：北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、瀋陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳。

3 家機構 ：各銀保監局可根據地產信貸規模、風險等情況自行確定檢查的具體銀行，數量原則上不得少於3家。

1 年業務 ：2018年6月30曰至2019年6月30日期間的相關業務，可適當追溯或延伸。

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·貫徹落實國務院關於規範房地產市場決策部署和監管部門規定的情況 ·房地產信貸業務管理情況 ·房地產業務風險管理情況 ·信貸資金被挪用流向房地產領域 ·同業和表外業務 《通知》原文附後。 目前來看，對於房地產專案融資來說，能融來資金的渠道越來越窄。

1、信託及銀行 ：只能做432開發貸，額度會優先保障有長期戰略合作的大房企。百強之外的小房企不在考慮範圍內。 2、私募 ：募資能力超強的私募基金迎來了春天，以股權投資方式介入，但是成本提高，而配資比例降低，一般要求1:1。 3、非房板塊融資 ：多元化房企這個時候優勢顯現出來了，可利用非房板塊公司合規融資，緩解集團整體資金壓力。 4、資產證券化 ：雖然目前監管還沒做更細的規定，但這部分難擔大任，據恆大研究院資料，ABS上半年在房企融資規模中佔比僅為1.5%。而且近日，有機構人士也表示接到過交易所的視窗指導。 5、應付賬款供應鏈融資 ：在上半年房企融資規模中佔比較大，為21.5%。7月16日銀保監會發布了一條關於推動供應鏈金融服務實體經濟的指導意見。但目前，關於房地產應付賬款供應鏈融資，還沒有明確收緊政策。 6、海外股權融資 ： 上半年房企境外股權融資213億元，同比增10%，但在房企上半年總融資規模中佔比僅為0.2%，也難擔大任。 7、海外發債 ： 發改委強化備案登記，只能用來置換未來一年內到期的中長期境外債務。 8、境內信用債 ： 公司債只能借新還舊，且不支援商業地產專案；中票和短融只面向A股上市房企和國企。據恆大研究院資料，2019年下半年房企信用債到期規模為2645億元，未來三年是信用債償債高峰。 另外，據業內訊息，商品房預售資金監管也趨向嚴格，特別是長三角地區明顯收緊，部分城市房管全額監管，按工程進度解付。 房企不但融錢難，用錢也難。 房企如何挺過這個提前到來的“寒冬”？