商業地產的嚴重過剩，開發商開發產品同質化嚴重，作為商業地產人，我們在每一天的焦慮當中，常常思考，我們到底要做什麼樣的商業？如何更好的契合消費者需求？我們的商業怎樣才能活下去？

商業已經不再單單的為了滿足供需關係而存在，產能的嚴重過剩，催逼著我們商業地產從供需轉向消化產能。

商業地產開發有兩個趨勢：

小體量購物中心

小體量購物中心居多，一是小體量購物中心居多處於老城區，到了升級改造的年限；二是開發商對於商業的態度發生了根本的轉變，能不做商業就不做，非做不可的情況下就最大限度的減小商業的體量。

商業街區

商業街區本身比較靈活，銷售或者自持給了開發商更多的選擇，對於老街區的升級改造，成本要比改造購物中心低很多。

從這兩個趨勢，我們不難發現，當下的商業人更加理性，已經逐漸迴歸到商業初心：商業存在的本質就是承載供需關係的空間。

本篇我們將重點分析一下小體量購物中心未來的發展趨勢。

城市級核心商圈小商業

城市核心商圈鮮有可以開發大型購物中心的土地，未來更多的則是在城市更新過程中，對於原有老破小的升級改造。這種專案位置雖好，但周邊也會有更多的近些年新建的大型商業，它們功能更多，業態更全。針對於這種情況，對於小商業，我給出的策略就是聚焦。

2019年12月，新鴻基One ITC低調開業，面積逾3萬平方米，匯聚世界頂級高階品牌旗艦店及熱點網紅特色餐飲，把客群定為立足國際視野，追求前沿潮流、品質生活的千禧一代。

商場匯聚逾138個國際級高階品牌，其中10%牌首次進駐中國及上海，更有逾50%品牌首度進駐徐家彙商圈，集合超全殿堂級的高階時尚服飾品牌，包括路易威登 (Louis Vuitton)丶古馳 (Gucci)丶賽琳 (Celine)丶聖羅蘭 (Saint Laurent)丶華倫天奴 (Valentino)等國際一線品牌。

因為專案的重奢定位、客流與恆隆港匯重合，所以專案體量小的劣勢將會很明顯。讓我們看看新鴻基是如何打造都市型的小商業。

客群聚焦

One ITC雖然奢，但聚焦在千禧一代， 客群年齡定位更加精準，也更加尊重、親和這類消費人群。

品牌聚焦

受面積所限，OneITC目前的佈局以零售為主，主要聚集了奢侈品、潮牌、設計師品牌。

OneItc首層入駐了約17個奢侈品牌，沿街就有包括GUCCI、MONCLER、CELINE、CHAUMET、VALENTINO、SAINT LAURENT、LV、Alexander Mc QUEEN等品牌。

除了一樓重奢品牌還包括輕奢品牌PINKO、KATE SPADE、LONGCHAMP等；潮牌GOLDEN GOOSE、Champion、MCM等；設計師品牌HEFANG、ANNAKIKI等。

商場內餐飲品牌以小面積輕餐飲為主，佔比約為15%，集中在B1和2樓，包含覓食小館、Venchi、LOKA等10餘個品牌，適合周邊白領用餐停留。

除了一些為大眾熟識的奢侈品，One ITC還率先引入多個首店，包括設計師品牌ANNAKIKI在上海唯一的一家門店、巴黎時尚品牌MaisonMargiela在上海的首個購物中心店（此前入駐了上海老佛爺百貨）、麵包界“愛馬仕”grand marble上海首店等。

空間聚焦

One Itc的做法是基於客群，而不是根據品牌打造空間。很多重奢商場內場設計都偏規整素雅大氣，上海恆隆廣場就是個極好的例子。新鴻基的專案內場變化相對較多，不論是ifc、iapm還是最新的One Itc，整體動線都稱不上工整。但這好像又成為了新鴻基的辨識度之一，內場彰顯靈動感。

總結：城市級核心商圈小商業，只有聚焦目的性消費，才是唯一脫穎而出的解決之道。

區域級商圈小商業

區域級商圈小商業，因其覆蓋半徑小的特點，它更多承載周邊人群的社交需求，所以建議把重點放在社交性上面。

2018年12月改造開業的新天地廣場以“新女性潮流社交目的地”為定位，既是中國新天地於今年年初推出全新商業零售品牌“新天地XINTIANDI”後的首個落地實踐，同時也是消費結構變革和體驗式消費升級大背景下，新天地精打差異細分，領創商業變革的大膽嘗試。

主題定位方面，無界社交，賦能潮流女享主義。

新天地廣場聚焦女性社群，透過獨具匠心的外觀設計、潮流前沿的業態引入以及打破傳統的體驗營造，在滿足生活品質的同時，打造一個引領女性全方位探索和詮釋自我，發掘女效能量，擁抱多元色彩的社交空間。

從業態組合上，適當的調整業態的比例，把更多圍繞社交的品牌植入其中。

以“由外而內，由手及心”為招商核心，新天地廣場志在打造一個既能滿足都市女性對精緻健康生活的追求，又能享受精神世界富足的“社交目的地”。

▌新天地廣場業態組合詳解

B2“都市白領居心地”

源自北歐的美學及生活方式品牌 O.C.E .；追求質樸生活美學的 Brut Eatery悅璞食堂將採用不同於其他門店的全新 EXPRESS 營業模式和產品選單，中式休閒品牌蒲石小點也將時尚概念元素融入中式傳統點心，帶來新穎的味覺體驗；

B1“潮流風尚聚集營”：

B1“潮流風尚聚集營”：

作為新天地廣場“三首層”之一的B1層則匯聚了當下一眾時尚品牌首店和網紅餐飲。

義大利知名皮件配飾品牌 SALAR MILANO 全球首家線下實體店、暢銷世界60多個國家的法國配飾品牌 Satellite 上海首店、倫敦設計品牌 For Art"s Sake 中國首店、比利時鑽石飾品品牌Diamanti Per Tutti大陸首店、人氣女性運動服飾 MAIA ACTIVE 全球首家線下門店、滬上首家喜茶Pink主題店等。

L3“城市靈感休憩站”：

由外部扶梯可直達的三層，是“三首層”概念的進一步呈現。沿梯而上，即可抵達位於三層戶外花園的米其林甜品大師、法國閃電泡芙之父Christophe Adam 專門為上海打造的 L’Eclair de Genie大陸首家白金旗艦店，以及新加坡咖啡館文化佼佼者 PS.Cafe 中國首家門店。

步入室內，可在亞洲奢華天然護膚、香薰及SPA產品品牌 HARNN旗艦店搶先體驗全球首發的限量產品和新天地廣場專屬產品。

亮相新天地廣場三樓的品牌還包括：以色列化妝品牌AHAVA 上海首店、生活整合品牌 Nisiss free 上海首店、野獸派旗下家居品牌 The Beast Home、起源於1960年日本神奈川的 SOCIE esthetic 施舒雅美容、內衣品牌Ubras 等。

L4以“生活美學”為主題以關注都市女性的外在審美和內在修養。

L5則側重於都市女性的精神訴求，以“生活態度”為名，主打音樂和旅行主題。

L6“全球珍饈美味館”

新天地廣場6樓將結合戶外露天花園的設計，為都市女性帶來全球珍饈美味的精緻體驗。北歐風格餐飲及日式壽司的融合餐飲品牌 Rye&Co即將在12月帶來其中國首店，日式居酒屋舞伎將帶來新天地廣場聯名款清酒，港式餐廳潮民、W&S 大馥·燒肉小酒館、辣屋也將陸續帶來令人嚮往的上等好味。

L4和L5作為一個整體的複合型新零售社交空間 Social House by XINTIANDI 有四大主力店。

首家上海三聯書店READWAY精品書店、全國首家窮遊旅行美術館、全國首家SPACE主題體驗店、ABC Cooking Studio 全球首家 International Plus 悠享店。

以及 Monday Edition 中國首家實體店、國內首家以金工手作體驗為主的文創零售品牌全愛工匠、goodo(咕嘟)大陸首家體驗店、NININIO 生活方式概念店、臺灣良品阿原、Tea Funny 泡茶店等多個精選優質品牌，為都市女性打造出工作與家之外放鬆身心、追尋自我的第三“呼吸”空間。

商業空間打造方面，除了充分迎合女性的審美標準和感官偏好外，在經營空間和公共空間的互動方面也給我們全新的詮釋。

拿L4、L5為例子，經營空間和公共空間的界限模糊，充分的解決了專案小，樓層高帶來的弊端，各個租戶的開放空間，以春夏秋冬作為主題劃分，打破傳統店鋪間的物理屏障，將閱讀、旅行、設計、烹飪、音樂、運動、生活等沉浸式的社交場景相組合。

從這張圖中，我們可以清晰的看到，設計師把中庭做了一定尺度的外挑，使其更加具有趣味性，時尚感。另外每個樓層都增加了公共空間，伴隨著開放式的店鋪，公共空間也就變成了我們外擺的經營空間，相應的經營空間也就變成了滿足人們社交需求的休閒空間。

社群商業，生活需求

這些遍佈每個MRT站口，每個樓下的社群商業，才是東南亞真正的商業靈魂。人們每天出家門第一個要去的地方就是這些Food Court，正如我們每天早上總要先去菜場或者早餐店一樣。

作為離我們最近的生活場景，上海真如高陵集市告訴我們：最新的社群商業應該用何種方式來點綴我們的生活。

放棄了一代產品的萬有集市，在這裡我們看到了諸如始於1932年的大壺春、始於1875年的沈大成等上海老字號，雖然時光荏苒，但歲月還不曾離我們遠去，這裡就是上海的味道、這裡就是家的味道。

透過商業常見的三個區位，來探索小商業的生存之道。社會高速發展，階層的逐漸固化，勢必帶來消費市場的細分，小商業是未來商業主要方向，因為“小”所以極致，也正是因為極致，才能更加的迎合未來的消費客群。