我剛好投資過商鋪，對這個有著切身體會。結論就是商場商鋪投資風險很大。我自己做過2個商鋪投資，一個成功退出，一個至今還陷在裡面。

商場的商鋪投資並不等同於門面投資。門面是獨立臨街的，出租形式靈活多樣，我就是在商鋪投資失敗後才明白了商鋪投資與門面投資的區別。

為什麼說商場商鋪投資風險大。

第一、 商業過剩。之前看到商業發展的潛力，大量的資金進入到商業綜合體或商業廣場領域，以至於一個城市出現過多的商業廣場最終嚴重過剩。在成都像九龍倉、重慶的香港城這些都成為了空商業，沒人。

第二、 能讓普通投資者購買的商鋪，一般採用的是返祖模式。這才是真正的坑爹模式。真正好的商業中心都是開發商整體招商出租的，而採用返租模式的開發商都是急於收回投資，而自身實力不夠。可以想象他們的商業運營能力了。當他們把商鋪都賣出去了，承諾的返租就不上心了。我投資的深圳一個商鋪10多年了，現在還是爛尾樓。朋友在成都投資的商鋪現在租金都收不到。

第三、 由於電商的衝擊，使得線下商業受到很大沖擊。已有的商鋪很多都沒法做了，新來投資的風險極大。

第四、 商場的商鋪因為不臨街，如果沒有開發商招商，根本租不出去，不像臨街的門面。臨街門面即使開發商不招商，自己也能租出去。

總之不能被開發商的高額返租給矇蔽了，他們承諾的高額返租只是一種營銷手段，為了方便商鋪的銷售，可能開始一兩年能保證租金的返還，一般第三年就會顯出原形。我退出的重慶的香港城，有一次剛好路過，去看了一下，根本沒有租出去，開發商又怎麼能兌現業主的租金呢。

我的觀點是現在大部分的商鋪都不值得投資。網路上關於商鋪方面流行著這樣一句話：以前是一鋪養三代，現在是三代養一鋪。從這句話中我們不難聽出，買商鋪在以前確實是賺錢的，但現在不行了。

那麼為什麼買商鋪現在不行了呢？我認為主要有兩個原因。一個是電商的橫空出世嚴重地影響了實體店的生存。現在有很多的網上購物平臺，例如淘寶，京東等，人們在這些平臺上購物非常的方便，並且這些平臺上的貨物品種也是非常的豐富，而且由於省去中間許多的環節，價格也比較便宜。所以有很多人都喜歡在網上購物，手指一點，貨物直接送到了家門口，當然很受人們的歡迎。尤其是年輕人，更是網上購物的主力軍。由於這麼多人都選擇在網上購物，自然就分流了許多實體店的生意。開實體店不賺錢，自然就沒有人開，沒有人開店，商鋪自然也就租不出去。所以，一些人花巨資購買的商鋪到頭來卻是租不出去，或者即使租出去也是租金很低。租金的收益甚至遠遠低於銀行的利息，所以說投資商鋪不是一個好的投資專案。

另外，還有一個重要的原因。就是現在在一些小區的內部都有一些商鋪，這些商鋪在很大程度上也會分流臨街商鋪的生意。因為小區內的商鋪距離住戶很近，客戶們購買東西方便的多，當然他們會選擇比較近的地方去買。

所以，由於以上兩個重要的原因，促使人們漸漸地改變了自己的購物習慣，這也就影響了實體店的生意，實體店不行了，商鋪自然也就不行了。

但是，凡事都有例外，比如一些大城市的交通要道，繁華的街區等，商鋪的租金還是比較高的，如果買到這一類的商鋪還是比較賺錢的，但這也是極少的一部分，大部分投資商鋪是賠錢的。

一、投資商場商鋪後悔死了---商業過剩

中國社會的主流是城鎮化、都市化，這是大趨勢和主旋律。但是在城市化擴充套件的程序當中，越來越多的城市患上了“商業成癮綜合症”，商業成為這些城市升級和地位的支撐產業。有些心急的企業，為了迎合城市的需求和形象瘋狂地拿地，各種綜合體和商業廣場如雨後春筍般地湧現，不顧城市發展的規律，最終商業嚴重過剩了。買到這種商鋪的業主，在這樣畸形的生長環境之中，還能健康地成長壯大嗎?

二、投資商場商鋪後悔死了---網際網路衝擊

吃個飯可以點餐，買件衣服網上逛可以選擇的更多了，甚至於買包煙買瓶水網上功能都能實現，實體店的功能被極大地弱化。在工業時代裡，商品主要透過商鋪的渠道來進行銷售，商鋪成為消費者和銷售者之間的橋樑和紐帶，商鋪的價值顯而易見。但是近些年來，網際網路銷售模式讓人們坐著家裡就能享受到玲琅滿目的商品，送貨上門的服務。天貓網、京東、拼多多等等電子商務功能越來越強大，也越來越便捷，買東西不再存在商圈和地域區別了。人們對於商鋪的依耐性正在逐年降低。所以不論是哪裡的商鋪都能被網際網路衝擊到，升值空間也極大的降低。

三、投資商場商鋪後悔死了---開發過度的商鋪

城市中除了大型的綜合體商圈，也有很多臨街店面和住宅商鋪。對於老百姓來說住宅商鋪尤其受到投資客的親睞，因為此類商鋪投資小，操作簡單。但是很多人不知道的是，住宅小區商鋪的建設比例是不能超過8%的，建多了肯定過剩，試想下一個小區只有那麼大的人流，處處都是店鋪，哪來的生意呀。經營者賺不到錢，商鋪租金自然也就上不去，店鋪多了升值空間自然也上不去。

商場商鋪在上世紀八十年代，九十年代，叫一鋪養三代，現在的商鋪叫三代養一鋪。現在的中國商場片地開花，從一線城市到十八線鄉鎮，各種各樣的批發市場，大型超市，商場商鋪，滿地都是，人人經商也需要消費者，一些偏僻的地方，商場比人還多。商場多了，生意自然不好。生意不好，就租不出去。商鋪是用來賺租金的，沒有了租客，就會賠錢。

由於現在網上購物流行，在網上從吃到穿，各種各樣的商品樣樣都有，足不出戶，商品到家。而且比實體店便宜，很受年輕人的青睞。造成了上街購物的少了，沒有人流量的商場，就是一個死水潭。慢慢的就會臭氣熏天，誰還去買東西。所以投資商場商鋪有風險。

如果在好的地段投資臨街商鋪，還是有回報率的，大城市人員多，臨街商鋪方便購買，所以好出租，想投資商鋪一定選擇地段好臨街商鋪。地方偏僻的地方，二樓的商鋪儘量不要考慮，他們都是地雷，買到手不好出租不好銷售，最後砸在手裡，真是三代養一鋪了。

現在房地產行業已經沒有當初的火熱了，商鋪的發展也是越來越不被看好。我們也能發現很多商鋪現在都是空置狀態，似乎很賣出去了。隨著網際網路的發展，更多的人喜歡網上購物，實體店的生意也是越發慘淡，都說商鋪變“商鋪”那麼現在商鋪投資是否還有價值呢？如今商鋪都變“傷鋪”，到底還有沒有投資價值？

其實並不是說商鋪沒有了投資價值，只是說有投資價值的商鋪變少了，前幾年可能隨便買個商鋪都能賺錢，但是現在就不是這樣了，得有獨到的眼光，投資到好的商鋪才能夠賺到錢。那麼什麼樣的商鋪值得投資呢？大家可以借鑑下面幾點建議。

1、地理位置

地理位置是非常重要的一點，商鋪靠的就是人流量，哪些位於學校旁邊，大型商場入口，大型潮溼入口，大型小區入口，街道交叉路口等地方的商鋪人流量還是可以保證的，所以這種商鋪有條件還是值得購買的。

2、屬於政府規劃商圈內

規劃商圈的配套設施肯定還是比較完善的，人流量超市學校等等都在規劃內，加上政府的支援，這樣的商鋪比起其它商鋪來更佔優勢。

3、有商業規劃

商業規劃就是小區物業或者是商務部門對商鋪所在的那片區域有一個統一的完善的規劃管理。這樣還是比較有保障的，有一個規劃發展的目標，也避免和同業競爭的過於慘烈。相對來說還是比較穩定的。

雖然如今都說商鋪變“傷鋪”，但是要是你的眼光足夠“毒”，選到好的商鋪還是可以實現“一鋪養三代”的。所以商鋪的投資價值還是有的，大家在投資商鋪的時候還得擦亮眼睛，掌握好商鋪的投資技巧才能穩賺不賠啊！

投資的基本目標是實現財富保值，由於房價上漲週期已經太長，漲幅過高，在宏觀經濟形勢已經發生變化的當下，將走入下行通道，五至十年內價格實現腰斬，為經濟可持續發展奠定基礎。

房價必然下降，今天2萬元一平米，五年後也許1萬元一平米，保值做不到，虧本很容易。

從房租上來講，國內房價租售比普遍2%左右，部分商鋪略高，但是也多在4%以下，並不比銀行大額存單利率更高。商鋪單價高，貸款利率高，10年貸款週期內租金往往不夠償還月供。這樣一算的話，租金收益幾乎為零，而房產價值還會大幅虧損，完全是失敗的投資。

需要注意的是，商場商鋪與臨街商鋪還有很大區別，經營風險更大。

商場裡面的商鋪受商場自身客流影響嚴重，隨著新商場的開業，一個經營不錯的商場可能短時間內就會人流銳減，畢竟普通消費者都有喜新厭舊的愛好。還有很重要的一點是，商場內真正的好位置商鋪往往難以買到。

臨街商鋪只要位置好，人流量有保障，容易出租，租金也比較高。商場一旦衰敗，很難逆轉，就跟觸礁沉沒的郵輪一樣商鋪也會跟著沉沒。

現金為王的時代即將開啟，有錢不妨先存銀行，尋找更好的投資產品是明智選擇。

商場商鋪投資價值不高。

在房產諸多的投資產品中，商鋪的投資價值是較低的，商場商鋪又是商鋪中投資價值靠末的。

商鋪有兩種，一種是街邊的商鋪，有獨立門面的那種。一種就是商場中的商鋪。兩種商鋪的管理模式其實是不同的。街邊的商鋪一般都是投資人獨立管理，自己出租，自己收租。而商場商鋪卻是開發商統一招租，集中管理，統一返租。

商場商鋪的不足在哪呢？

1、 沒有獨立的管理權：由於商場商鋪由開發商統一招租，統一管理，最後再統一返租，投資人完全不能參與其中的管理。當然如果商場管理得好，你也樂得清閒，但是一旦管理得不好，基本上投資人沒有什麼好辦法去拯救。開發商跑路了，丟下一個爛攤子，一棟商場那麼多的投資人，意見難以統一，各管各的，最後的局面就是商場亂糟糟的，越來越混不下去。

2、 成本高：商場商鋪買進來時，價格不低，比住宅往往貴上很多。如果想轉手出售，稅費又很高，這使得它在二手市場上，流動性很差，不容易轉手。

總之，商場商鋪由於沒有獨立的管理權、成本高、未來升值空間有限，使得它的投資收益並不是很理想，且存在一定的潛在投資風險。