從現在來看，房貸利率上漲，限購、限售再加上買房搖號，已經把大部分炒房的擋在外面，想買多套房是很難了，以後房產稅出臺的話，即使買了多套房也掙不到錢，房子反而會成為負擔

中國房地產市場曾經是撐死膽大的，就是那些加槓桿買多套房的人，未來可能是累死膽大的。因為在去槓桿程序中，隨著房價平穩乃至下跌，高槓杆的多套房人的資金壓力會逐步加大的。

目前，50多個城市實行了限購、限價、限售，2017年下半年以來房貸利率還不斷上浮，所以目前的房地產市場，除了還在大量棚改的部分三四線城市，多數城市的市場屬於半凍結狀態。

限購意味著你無法買多套房，限價要搖號意味著你無法走後門了，限售意味著市場上的供給減少，你買入之後3年無法賣出的，至於房貸利率上漲，意味著你的資金成本增加很多，而且銀行對房貸的規模也在收縮，所以你就別想多借錢買多套了。

更重要的是，房產稅這兩年就要全國性範圍內徵收，持有房產的成本又增加了，因而也沒必要多買入房產了。黃金年代已過，別再想加槓桿炒房了！

只能說，這種情況持續的可能性很小，幾乎沒有。

中國的房地產市場，有個差不多持續了20年的“黃金週期”，“加槓桿買房”這事之所以為人們所熟知，是因為：一是在樓市做投資比在其他領域做投資靠譜；二是槓桿加得很高，雖然風險變得很高但回報一樣很高。

支撐高槓杆買房的是高房價預期。在很長一段時間裡，人們不大相信房價會降，這是因為雖然樓市也有曲折動盪，但是房價總體上是曲折中上行。按照常例，一般在一個領域投資，幾倍的回報甚而十倍以上的回報，都可以稱之為“暴利”，都可以認為這樣的奇蹟很難發生。

但這樣的奇蹟在樓市發生過。這個可以用簡單的例子說明下，在2005年左右，甚至不少二線城市的房價都在2000元至3000元左右，現在這些城市的房價處在數萬元以上的高位並不在少數。

說到加槓桿買房，我們一般要跟一個詞聯絡起來：炒房。中國樓市發展史上之所以為出現“炒房團”，就是因為炒房的技術含量絕對不高，大大低於炒股所需要的技能。但是從中國千萬元級的高淨值家庭的產生原由看，因房致富的高於因股致富。這個結論可以從一些報告發布與資料統計中得出。

俗話說，有利益就有行動。於是，加槓桿買多套房的現象，在從前並不鮮見。現在加槓桿買多套房，甚至加槓桿買一套房都很難，原因基本有三：

一是，樓市走向與發展基調已然改變。從2016年10月開始的本輪樓市調控，不僅僅是殺跌了樓市虛火，更重要的是，確定了未來房地產市場的發展基調：穩定、健康地發展。在這樣的官方定調下，房價的大漲與大跌都是小機率或是區域性的事，如果房價的波動性缺乏，那麼加槓桿買房無疑是自尋死路。

二是，限購、限售政策仍在深化，投機者的“死穴”被點中。限購政策對於炒房者而言，失去多套房操作的購房資格；而限售則封死了炒房者讓資金快進快出、輪番運用的可能，現有限售政策規則，在拿到不動產權證之後，至少有兩年或以上的時間裡不能將房入市。

三是，從住房信貸的角度看，現在也是不斷收緊。現在，不但房貸放貸稽核極嚴、放貸週期變長及首付比例增多，而且現金貸、經營貸等曲線入市的通路也被狙擊。更重要的是，房貸利率亦在水漲船高、步步調升，房貸成本由是一再上漲。

還有一點也很重要：房價被投機與投資炒高之後，不少城市的房價現在都處高位，今後加槓桿買多套房不僅成本變高，而且風險也大於以往。

強迫自己買沒有能力買的東西，不一定是一次美好的體驗。

看到這個問題，我們首先想到了如是金融研究院院長管清友的一段話：買不起房你就多買兩套！不然以後你更加買不起。借錢也得買啊。他表示，如果你覺得現在房價很貴，如果現在能買，有這個實力買，就抓緊時間買。因為如果你嫌貴，十年以後更買不起。

按照管院長說的，不僅要買，還要多買，沒錢買借錢也要買。也就是說，加槓桿買房的現象不僅會持續，還應當鼓勵。

相反，阿里巴巴Quattroporte馬雲則表示，未來的房子是不值錢的。既然不值錢，買房就沒有意義，那麼，也就很難再有人透過加槓桿去買房。因為，未來的房子是貶值的，是不值錢的，還有誰敢去加槓桿呢？

兩種觀點分歧之大，令人根本沒法做出選擇，別說加槓桿買房，就是該不該買房，要不要把現在的房子拋了都是一個問題。顯然，兩者的觀點，都是有失偏頗的，是站在各自角度上看問題。

筆者認為，在買房問題上，未來主要存在三對矛盾：供應與需求、剛需與投資、調控與市場。就供應與需求來看，在短時間內不會改變供不應求的狀況，從總體上講，需求會大於供應。所不同的是，在結構上需要做出調整與最佳化，需要突出“居住”屬性，不然，矛盾會更尖銳。因為，無論是剛需還是改善性需求，對住房的要求都是存在的，而從供應的角度來看，三四線城市可能問題不大，一二線城市則因為土地供應問題而面臨強大壓力。所以，未來一二線城市的住房供需矛盾會比較突出。

就剛需與投資來看，任何時候、任何情況下，剛需都是第一位的，是必須滿足的。恰恰是，正因為有剛需存在，特別是剛需比較多，投資也就成了比較熱門的話題。因為，剛需一定程度上支撐了投資甚至炒作。如果有一天，剛需沒有了，或剛需已經遠遠滯後於供應，那麼，投資也就慢慢騰騰失去價值。

就調控與市場來看，從2003年房地產市場放開到現在，明為市場放開，實質是在調控中不斷前行。結果，調控越頻繁，房價上漲就越快。因為，所有的調控措施都是圍著房價進行的，是被房價牽著鼻子走的。自然，也就不可避免地會出現調控越頻繁，房價上漲越快的現象。於是，加槓桿投資也就成為這段時間以來最顯著的特點之一。而凡是加槓桿投資者，都在這些看報房地產發展中發了財。

於是，加槓桿買房的問題也就有了問的必要。簡單地回答，只要住房有升值空間，加槓桿買房的現象就不可避免。但是，加槓桿買房的人會越來越少，槓桿率會越來越低。原因是，“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，會在相當規模一段時間記憶體在。有這樣的要求存在，調控就不會輕易放鬆，調控與市場就會並存。只有當市場趨於相對平穩、供求關係基本平衡、相關的制度法規能夠對投資和炒作能夠形成有效遏制與約束時，才有可能走向真正的市場調節。即使是完全的市場調節，加槓桿買房的現象也不會消失。但是，一定會空間越來越小，可持續性越來越差，而不會象前幾年一樣出現大批人加槓桿買房的現象。不然，房地產市場就不會走向健康。

強弩之末

1、城市化的過程是最強力的印鈔機。

印鈔流程：貸款——投資——基建——工資收入——居民存款。

貸款主體：政府、企業、地產商。獲得基礎設施、道路、工廠、房子。

建設主體：公眾（勞動者），獲得工資收入，變成居民存款。

2、城市化的結果（房子和基礎設施），是居民存款的粉碎機。

居民存款回收方式：

居民存款——消費——企業利潤——還貸。

居民存款——消費——企業稅收——政府收入——還貸。

居民存款——買房——開放商收入（土地財政）——開發商和政府還貸。

3、城市化是一次性建設需求，因此，必然存在從“印鈔”到“粉碎貨幣”兩個截然相反的階段。在城市化程序中，資產、城市化訂單、消費訂單同步向上，舉債者基本都是贏家。長時間、大範圍、結構性贏家效應會給人們帶來一種“信仰”，能加槓桿買房，一定要加槓桿買房，槓槓部分一定會被市場消化。這種信仰會讓市場所有的有效購買力全部殺入買房和建房。最終，必然帶來兩個結果：第一，房子實際已經超級過剩，而建設卻仍無法停止；第二，有效購買力全部會衝進去買買買，沒有能力的購買力也要加進去用槓桿買買買.....2010年的居民貸款餘額為8.8萬億，2017年5月已經飆升至36.4萬億。扣除貸款，居民淨存款只剩下 26萬億。人均不足2萬，難道華人不需要應對消費開支嗎？

房子每多滯留在開放商手中1年，都會產生天文數字的貸款利息、運維成本和其他成本。因此，大部分開發商表面看上去很光鮮，實際則站在水下。聰明的開發商早已經開始動手去庫存，上了岸！比如，李嘉誠。當然，因為信仰，所以很多人始終徘徊在岸邊，試圖把開發商撈上來，自己下去。但很遺憾，撈人是需要資本的。華人已經基本打光了手中的籌碼，現在，用26萬億淨存款的部分去撈麵值幾百萬億的房子，有心無力！只能站在岸邊幫著吆喝兩聲：“如果你買不起一套房子，那麼，就借錢買2套房子！”

加槓桿買多套房的時代結束了。為什麼呢？一是金融從嚴監管，所有投機炒房的行業都納入了監管體系，在正規的金融機構融資炒房根本沒有機會和可能，只要是資金流向房地產都會禁止。向非正規的金融機構融資成本高，風險大，更重要的是非正規的金融類公司也都被監管起來了，但凡是炒房的資金動向也都被監管部門的大資料所監管，一有跡象就被禁止。

二是沒有加槓桿炒房的條件了，加槓桿炒房的前提是房價能上漲，加槓桿融資是有成本的，而且成本還非常高，如果房價有上漲的空間，冒險賭一把還有可能，可是現在中國房地產泡沫巨大，房地產大量過剩，在巨大的房地產泡沫上去加槓桿炒房，那是把自己往破產的道路上逼。

中國現在是房地產大量過剩，所有的大小城市除了房子還是房子，房價下跌的歷史性轉折點已經形成，此時再加槓桿去買房，這與賭博沒有任何區別，如果非要找現在加槓桿買房與賭博的區別，那就是明知道房價要下跌還去加槓桿炒房，是明知道怎麼賭都是輸還非要去賭博的不明智行為。

綜上所述，今後加槓桿買多套房的現象再也不會出現了，是因為炒房的時代結束了，房價上漲的時代結束了。房價持續下跌的時代開始了，誰在這樣的背景下去加槓桿炒房，那是自己朝火坑裡跳，那是賭博行為。炒房者的發財途徑已經不復存在了，所以在房產稅出臺前，有多套房的業主還是最好加快拋售，不要把自己套牢。