產業地產，產業在前，地產在後，如果沒有相應的產業資源或者完整的產業鏈閉環，產業地產後期的經營會非常困難，因此，產業地產的選址應該首先考察周邊的經濟環境、產業分佈的狀況，最終確定當地是否適合打造產業地產專案。

產業地產拿地的重點在於產業規劃。

伴隨房地產市場調控的深入，中國房價進入穩定期，上漲幅度有限，大量地王被限價，但中國地價仍處於較高的水平，房企透過傳統方式拿地的難度越來越大，與此同時，房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大，未來，創新拿地模式將是企業拿地、擴張業績的關鍵。

房地產開發投資強勁 利好補庫存

資料顯示：2018年1-7月，全國房地產開發投資65886億元，同比增長10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資46443億元，增長14.2%，增速提高0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.5%。房地產開發投資資料是今年表現最好的資料之一。主要表現在兩方面。第一，全國房地產銷售端管控如此嚴厲的情況下，供給端表現反而非常好，不但沒有下跌，反而處於高位。第二，開發投資資料依然位於兩位數的水平，說明房地產開發投資表現略偏熱。雖然當前對於閒置土地等查處比較嚴厲，同時各地也在積極督促房企開工，但房地產開發投資表現比較強勁，利好補庫存。

2018年1-7月全國房地產開發投資增速

碧桂園拿地金額繼續位居榜首

大房企拿地是生產問題,小房企拿地是生死問題，因此，拿地但對於房企來說，事關重要。資料顯示，2018年1－7月，碧桂園以1079億元拿地金額繼續位居榜首，萬科以942億元穩居第二位，保利以737億元穩居第三位，三家房企的拿地金額均超500億。拿地額排名前十的房企還有龍湖集團、綠地控股、中海地產、旭輝集團、華潤置地、中梁控股集團、新城控股。TOP10企業1-7月拿地總金額高達5106億元，佔TOP50企業的50.0%，大型優秀房企的土地資源優勢愈發凸顯。

2018年1-7月全國房地產企業拿地金額排行榜（TOP 10）

杭州拿地成交價增長142%位居榜首

從城市群拿地城市情況來看，一二線熱點城市仍為房企佈局重點城市，如長三角城市群的上海、南京、杭州、合肥等，環渤海城市群的北京、天津等，以及珠三角的廣州、佛山等城市土地熱度持續升溫。2018年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交8037億元，同比增長9%，增速較1-6月回落3個百分點；規劃建築面積TOP10城市成交18544萬平方米，同比增長21%，增速較1-6月回落7個百分點。其中，杭州以2015億元的成交總價位於榜單首位，同比增長142%，北京和上海分別以827億元和826億元的成交總額佔據榜單第二、三位；規劃建築面積方面，鄭州以2594萬平方米躍居榜首，西安和武漢分別以2046萬平方米和1954萬平方米緊隨其後。

2018年1-7月全國房地產土地成交城市排行榜（TOP 10）

創新拿地更符合城市發展方向

由於城市土地越來越稀缺，寸土寸金，這就要求對土地價值儘可能最大化；其次，地方政府不再是過去通過出售土地解決財政收入的思路，而是立足城市升級，解決更多就業，創造更多稅收，實現城市可持續發展等新的出發點；目前現階段創新拿地模式尤為重要。以產業地產、旅遊地產、文化地產、超高層等模式拿地，更符合城市發展方向。

創新拿地就是創新拿地模式，以產業地產、旅遊地產、文化地產、舊城改造、超高層拿地等模式去拿地。另外，由於文旅門檻較低，房企紛紛佈局文旅產業，其次為大健康、IP/主題樂園、生態農業類實質性投資最多。目前，國內房企主要分成三個階梯，其拿地涉及行業，關注點均有所不同：

房地產企業拿地關注行業一覽表

五大類創新拿地模式

從房企創新拿地產業佈局出發，目前，房企拿地主要歸為文旅小鎮、大健康、科技產業、農業扶貧、商貿綜合五大類創新拿地模式：

文旅小鎮

大健康

科技產業

農業扶貧

商貿綜合

概念

整合IP資源，形成成熟的文旅產品體系向政府勾地，核心在於資源的稀缺性和可落地性。

整合/戰略合作醫療資源，融入生態、養生、體育、文化等形成大健康產品體系，形成強強聯合的拿地模式。

依託企業強大的資金實力和產業資源整合能力，透過打造科技小鎮概念拿地，但該模式房企進入門檻較高

響應國家鄉村振興戰略，房企透過農業扶貧模式可以獲取農業流轉用地，但目前尚未形成成熟的產品模組和盈利模式。

透過"商業+IP資源"或TOD開發模式獲取市中心或城郊土地。

選址

區位：一二線城市城郊及外圍三四線城市；資源：具有歷史文化底蘊及稀缺性；其它則包括土地成本低廉，交通到達便利等。

健康小鎮：一二線城市周邊50-120公里，1-2小時車程，以康養為核心，融入運動、休閒、文化、生活等於一體的“大健康”生活小鎮。健康社群：一二線城郊，環境優美、宜居，融合居家、社群、機構養老於一體的一站式綜合養老社群。

區位：一線城市外圍和二線城市城郊，距離城市核心區不超過60km；資源：有一定的製造業基礎和產業配套；其它要求則包括生態環境宜居，區位具備核心城市產業承接的機會等。

農業小鎮：核心一二線城市郊區或周邊區縣鄉鎮，距離市中心50-120公里，1-2小時車程。田園綜合體：經濟活躍度高，人口密度大的城市郊區，距離交通節點便捷且距離近。

城市綜合體：市中心或者城市副中心，有軌交或軌交規劃，周邊人口密度大；TOD：城市副中心或城郊，靠近公共交通主幹線，交通便利。

發展模式

1.資源提升模式。成功案例：丹寨萬達旅遊小鎮、古北水鎮等；2.IP資源嫁接模式。成功案例：水果俠主題世界+“水果俠”樂園IP）、恆大華誼影視小鎮+“華誼”影視IP等

大健康+生態環境打造生態養生；+養老養生髮展健康養老；+體育營運打造運動康體；+文化休閒打造文化養心；+休閒農業打造飲食養生；+中醫藥及醫療打造康療養生。成功案例：恆大養生谷模式

1、新興科技產業植入模式。藉助企業開發和招商能力，植入新興科技產業，打造科技產業+城市配套+公建配套的產業小鎮。2、產業升級模式。依託區域現有產業基礎，升級原有低端製造業，打造智造+產業配套的產業小鎮。代表案例：碧桂園科技小鎮

1.產業扶貧模式。純投資模式，重心偏向現代農業、休閒旅遊等產業發展，提供就業機會為農民創收。2、田園樂居模式。重心偏向田園社群的建設，讓城市居民到農村購房、消費，透過城市反哺農村。代表案例：藍城農業

1、商業+模式。在購物中心植入電競、教育、醫療、樂園等，打造城市名片，助力企業以綜合體模式拿地，同時為商業引流。2、TOD模式。以公共交通為導向，透過交通樞紐與商業功能的相互結合及整體規劃，實現並加快城市一體化程序。代表案例：復星蜂巢城市

以上五種創新拿地模式各有側重，每種方式的進入門檻均不同，房企需企業自身特點、優劣勢比較以及對應的風險評估採用合適的拿地模式。

創新拿地發展趨勢分析

既然拿地已經決定了房企的生死存亡。不拿地就會退出地產領域，拿地又都算不過來賬。雖然拿了高價地可能會死，但沒拿到地，那是絕對會死。因此今天的投資拿地，成為房地產面向未來的戰略效能力。

趨勢一：創新拿地，彎道超車。目前，創新拿地輩出，創新拿地使開發商更容易獲得住宅土地，而且總價和單價都相對更有利潤空間。由於新的拿地模式將不斷湧現，拿地的難度將加大，但無論如何創新，沿著城市生長的未來方向，是拿地創新的出發點。

趨勢二：併購拿地成房企拿地的主力方式。最近兩年，越來越多房企成立併購管理部。“併購部”開始作為一個新興組織和崗位在房企內部成立。房企併購專業人才迅速成為稀缺崗位，更嚴峻的問題是，即使薪酬飆升，也很難招到優秀併購人才。

趨勢三：更符合城市發展方向。今後房地產市場賣方重就業和城市升級，買方轉型城市運營商城市化不斷升級換代後，今天土地交易雙方對土地的用途，土地的價值普遍都有了新認知。一方面城市土地越來越稀缺，寸土寸金，這就要求對土地價值儘可能最大化。

更多內容請參考中商產業研究院釋出的《2018-2023年中國房地產企業拿地開發運營及投融資戰略研究報告》。

首先要把你們的產業規劃與概念規劃做好，用資料來分析為什麼要做這個產業，怎麼做，需要什麼，未來發展方向，能為當地政府帶來什麼（一般關注稅收，落地投與後期產業化）。這個規劃要找專業的調研公司來做，要對該拿地城市做深入調研，說明為什麼要在該城市拿地。然後結合公司的需要做方案調整，是隻拿工業地還是要做新城，需要配套住宅用地等，根據公司需求，產業結構，當地土地規劃，做方案，這期間要與政府溝通好，瞭解政府的想法，公司也要核算好盈利模式。然後在拿方案去和政府“講故事”。現在空頭支票畫大餅已經不好使了，最好是帶著IP落地。這樣的方案價格不低，根據拿地面積計算，之前一個產城的專案光方案就花了一百多萬。前期多和政府溝通，瞭解發展規劃，土地指標什麼的。