這種商鋪，我遇到過！

這種商鋪一般 位置較好 面積較小 一般賣的都是使用權！產證 都沒有，這也加大了保障 一但 急用錢需要出售 無法正常交易，如果抵押 銀行不認可！只能依靠租金 ，太過單一的增值 不建議！

還有一種是 商業綜合體的 格子鋪也不建議！

地鐵地下商鋪吧？這種商鋪，都是無產權的，因為地下都是屬於人防工程。看價格和回報率，回報率高的話，可以投資。

做商鋪投資的時候，一定要記住幾個規則，第一個規則就是沒有產權的一律不投，為什麼不投，因為這個事兒基本上砸在你手裡了，再一次賣出去的可能性，幾乎為零，哪怕收益率爆棚，哪怕收益率達到10%都沒人接手了，就這麼簡單，對沒有產權的商鋪，收益率能達到12%才可以考慮，至少保證八年的左右能把本兒收回來，才可以考慮的。

因為沒有產權的商鋪，失去了很多功能，最大的功能就是交易功能，把她失去了，還有一個功能，那就是金融功能，商鋪的金融能力，有著很大的挖掘潛力，沒有產權，這個能力也喪失了，這就相當於這個商鋪，真正擁有的能力，只有租出去，否則它就是一堆破磚爛瓦，沒有任何價值，甚至後期拆遷的時候，都可能會遇到很多的，價格上的差距。

第二個規則就是，受益率特低的商鋪，買上以後發現只有4%以下的收益率，這個要進行精算，要計算商鋪的增長可能，槓桿率，以及其他費用，都要計算進去的，一個收益率，如果收益率低於4%那就果斷放棄了完事，沒有什麼可留戀，哪怕是在地鐵口，哪怕是在，很旺的地方，都不知道投資，因為賣給你的價，一定是開發商計算過，五年之內買賣一定不讓你好受，所以買商鋪，更多的是機會。

在商鋪裡邊玩的好的，要麼擁有一流的資訊，一流的資源，要麼就是大資金進入，除此之外，一切都在告訴你未來的情況會很好，都是不靠譜的，因為未來存在一切不確定性，哪怕開發商承諾的，高收益率，都要小心，因為真正的收益率，如果去精算一下，一定是讓你大跌眼鏡的，明白了嗎？

蔣老師觀點：從商鋪投資角度講，地鐵沿線樓盤的價格一般要比非沿線樓盤高出25%至30%。“地鐵房”的快速升溫同樣波及周邊區域的商鋪物業市場，沿線商鋪隨著地鐵的延伸其價值逐步被抬高。地鐵商鋪也是具有投資價值的一類品種，但是沒有產權的話風險太高，不建議入手。

從前幾年地鐵沿線商鋪市場走勢看，這些商鋪物業的升值空間一般都在30%~50%。地鐵商鋪的輻射效應人們稱地鐵商鋪是“交通流動性物業”，其特點就是客戶多而集中，但即時流動性很強，想依靠地鐵站點長時間留駐顧客是困難的。因此，地鐵商鋪投資應重點考慮商鋪顧客的集聚距離。

一般來說，軌道交通對商業房地產市場的輻射效應大致可分為三個圈層，即“地鐵核心圈層”，、“地鐵上蓋圈層”（即地鐵出入口空間區域）、“地鐵輻射圈層”。

1、地鐵核心圈層

是指位於商業繁華地區的地鐵站點及周邊範圍區域，該區域對商鋪物業影響力最大。特別是坐落在核心圈層附近熱鬧的商業街區，無論是商鋪、辦公樓還是酒店式公寓等都十分興旺。

因為地鐵交通帶來一定的客流量，加上商業街原來就擁有的往來購物人群，雙倍客流量無疑直接給“地鐵核心圈層”商鋪帶來較好的收益。

2、地鐵上蓋圈層

指的是直接坐落在地鐵站上方的商鋪物業，這裡的“過路消費”是此類商鋪戢亞著時付點。上蓋圈層閣鋪直接受益於大批地鐵客流，量雖大，但消費慾望不一定大。

因為這裡主要還是以交通客流為主，他們一般不會長時間地主流購物。因此，對這類商鋪抱過高的期望是不現實的。不過，由於商鋪以中青年客戶為主，比較適宜於開設一些小型時尚化而又便捷化的商鋪。

3、地鐵輻射圈層

主要指的是地鐵站周邊幾個街區或者更遠的區城範圍，這些商鋪是否興旺視地鐵站坐落的區域位置而定。該圈層的地鐵站點集聚效應也就越小。然而，此類地鐵站還要看途經和滯留的客流情況，客流多的話消費量就高，反之就低。

地鐵商鋪投資必須抓住兩大明顯的特點：

一是並非任何地鐵商鋪都是快速“成長股”。地鐵站點客流人群呈“漏斗效應”，來往人群既能快速集中又能快速疏散。因此，人流和人氣的駐留時間和消費慾望決定了地鐵商鋪的價值。

另一個明顯特點是“時尚化”和“便捷化”，由於來往客流絕大多數是年輕人。因此哪個地鐵站點換乘線路越多，這裡的商鋪生意也就越是興隆。地鐵站都是多條線路的換乘站點，因為客流多，消費機率也就大大提高。目前，此類樞紐站點商鋪租金都比其他站點每平方米高出500~1000元。

估計未來一些新建地鐵樞紐站點的商鋪市場必定會有較好的增長潛力，目前這些站點商鋪雖然租金有所上漲，但還是一鋪難求。

投資地鐵商鋪也會受到諸多因素的制約。如果操作不當，也會遭遇風險，甚至失敗。地鐵商鋪投資能否成功，主要取決於5個要素：地段、人流量、位置、成長性以及管理能力。

1、地段

地段的好壞與否，直接決定投資的成敗，商鋪價值與地段密不可分，各地鐵站點由於地段不同，客流量存在差異。有些站點地處人流量較小的區域，同時周邊商業氛圍冷清，這樣的鋪位，會因為地段價值差而毫無價值可言。因此投資時對地段的考量絕不能放鬆，應儘量尋求位於地段價值較高的站點進行投資。

2、人流量

人流量也在一定程度上決定商鋪品質的優劣。失去了人流量的支撐，猶如無本之木，沒有基礎，其餘的都是空談。對於人流量的考量，應該考察其有效到達量，如有些站點雖然地處鬧市區，但是由於其有效人流量不足，一時也難以變成旺鋪。

由於站點的人流無法轉變成商鋪的客流，因此其經營狀況並未如當初所設想的那樣火熱起來。如果地鐵人流能夠有效轉換成商鋪客流，那麼經營狀況肯定不錯。

3、位置

同屬一區的商鋪，但是靠近過道的租金最高，緣何如此呢?這就是位置因素所起的作用。因為越靠近過道，所能接觸到的人流量也就越大。由此可見，地鐵商鋪對於位置也非常講究，選擇好的位置，投資回報相對要高。

4、成長性

就商鋪的屬性來說，如果其成長性一般，自然會限制未來的升值潛力，因而投資價值會大打折扣。考察地鐵商鋪的成長性，可以與周邊發展潛力綜合起來考慮。目前一些在建的地鐵樞紐站值得重點關注，建成之後，人流量必定大增。

5、管理團隊能力

商鋪管理方的管理能力也是投資者關注的一個重要因素。管理方能力的高低，也狹定了商鋪未來升值的潛力大小。地鐵商鋪大都把物件定位在都市白領，則果管理方引導不善，很容易導致同質化競爭，這是投資者需要注意的。

1、瞭解商鋪產權的內容

所謂商鋪的產權，是指權利人對商鋪的土地的使用權和土地上建築物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權，如典權、抵押權等。

作為投資者，要想順利地拿到商鋪的產權證，必須關注開發商在開發過程中是否接照各項法律法規的要求進行開發，是否在開發過程中存在違規現象。

如果開發商在開發過程中有嚴重的違規現象，開發商是無法獲得商鋪的初始產權的，作為投資者從這樣的開發商手中買到的商鋪自然就無法順利辦到產權證。

這種業主拿不到產權證的現象是屢見不鮮的，其結果會影響業主對商鋪的權利的正常行使，也影響承租者的工商登記和正常經營，所以作為商鋪投資者對此絕不能掉以輕心。

2、檢視開發商是否具備“五證”

瞭解開發商在開發過程中是否有違規操作，關鍵看開發商在銷售商鋪的時候是否具備“五證”，所謂“五證”是指：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》，《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》，這當中投資者應該重點關注《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》這兩個關鍵證書。

3、全面瞭解產權具有哪些權利

投資者在順利購買商鋪後取得產權證即成為業主，業主如果將商鋪用於自營，這些權利完全在業主自己手中，如果業主將商鋪出租給其他人，那麼業主則直接收租金即可。

在這種情況下，佔有權仍然在業主手中，使用權從原承租方手中轉移到第三方手中，收益權則發生微妙變化，即業主享有原始租賃合同的收益權，而承租方則享受轉租合同中約定的收益權，這就是二房東的由來。

不論哪種情形，業主都享有抵押權、典權、出售權等權利，但這些權利的行使要受業主與承租方簽訂的租賃合同的約束，即要看雙方簽訂的租賃合同對此是否有相關約定。

4、買賣不破租賃原則

一般情況下，租賃合同通常會要求業主在出售或抵押商鋪之前要徵得承租方同意，並且在出售的情況下，承租方有權在同等條件下具有優先購買權，如果承租方不購買，業主將商鋪出售給第三方之前，要遵循“買賣不破租賃”的原則，獲得商鋪產權的第三方必須執行承租方與原業主簽訂的租賃合同，如果新的業主要解除租賃合同，必須按照承租方與原業主簽訂的租賃合同進行賠償。

如果業主在將商鋪抵押給其他第三方之後沒能成功按時解除抵押，從而導致商鋪產權被轉移，獲得產權的一方也仍然要遵循“買賣不破租賃”的原則。

反之，投資者準備購買正處於出租狀態的二手商鋪時，如果你購買完商鋪之後不準備繼續出租給原承租方的話，你必須在購買二手商鋪時與原產權人就解除租約的賠償問題達成一致，否則，你在獲得二手商鋪的產權後不能隨意將原承租方趕走，如果提出與原承租方解約，你必須承擔違約責任。

地鐵商鋪雖然有很多投資潛力和空間，但是如果地鐵鋪沒有產權作為保護的話，自己應該擁有的所有權益都難以得到保障，更會面臨投資無法收回的風險，所以沒有產權的地鐵鋪不建議投資