2015 - 2019年，深圳商務公寓迎來大週期。
隨著住宅房價上漲潮，深圳商務公寓的價格上演同步追漲行情，價格普遍翻了一兩倍。同時，銷量還飄紅。很多做商務公寓的發展商，睡著睡著都給笑醒了。
我們來看一組“深圳商務公寓資料”：
我特？2018年深圳樓市被調控地如此遇冷，深圳的商務公寓竟能逆向奔跑，高成交、高成交量地來個雙雙走高？
究其原因，還是剛需兇猛啊！
哪怕川大爺隔著太平洋向中國貿易pk，但中國近10幾年經濟還是快速發展的。很多人，因為種種際遇，還是賺到了不少的錢。比如，胡潤財富榜說深圳2017年就有7萬家庭的家產達到上千萬。
一、確實，至少有幾十萬的深圳中產&高淨值家庭，手中有錢。
二、確實，這波人喜歡買房。一個家庭的2、3張房票，也早用掉了。
三、正常的家庭，是不敢用水庫、金*陽的借房票騰挪大法的。畢竟房子掛別人名下，未來總是不可控的。
深圳公寓，又不同別個地方的公寓，深圳公寓其實就是2/3個住宅：
一、深圳的正式商務公寓，是有學位（積分）資格的。
深圳公寓主要分為三類：商務公寓、商業/辦公類公寓、產研用房類公寓。商務公寓在深圳羅湖、福田、南山、大鵬是合法享有公立學校學位權的。商務公寓入學積分大概比住宅低5-20分，按C類積分入學；比租房入學的積分和級別要高一些。在學位不是特別緊俏的地方（如羅湖、福田、大鵬），有深圳戶籍的孩子，憑商務公寓的房產證明，大機率是能報上名的。
重點：商業/辦公類公寓、產研用房類公寓，一般是沒有積分入學的。購買前，請再三跟發展商、教育部門確認！
二、深圳的商務公寓，具有不錯的居住條件。
比如，歷史原因導致，深圳很多商務公寓是有陽臺、洗手間、燃氣、廚房的。戶型格局跟住宅一樣。地段、樓盤品質、小區配套和園林，也會跟住宅差不多，或共用住宅的配套。這些商務公寓，在使用上，跟住宅比區別不大。
三、高品質的商務公寓，租金可能比普通住宅還好。
住宅的設計，是讓家庭更“自主”地生活，也就是說，提供的是生活的平臺，但不會大包大攬地搞服務。而很多商務公寓，在定位伊始，就是提供更好的服務。所以，對租客來說，公寓可能交通方便、服務專案更體貼，面積段也小一點，每平米的租金貴一點，但是總租金比大戶型住宅低一點點，租客就願意接受。
四、正式的商務公寓，是比較容易做貸款的。
一般貸款5成，還款年限10-15年。二手房交易時，買家也比較方便去貸款。而有些產業和寫字樓公寓，二手交易時貸款會難一些。在住宅貸款利率普遍上浮的樓市後調控時代，商務公寓的貸款利率也就不顯得高了。
因為商務公寓不需要購房資格，也不影響限貸資格，很多沒有大城市購房資格的人，會願意購買商務公寓投資。因為：
一、商務公寓也是追隨著地價上升的，地價、房價漲，商務公寓也會漲。客觀說，2015年以後，深圳的比較好的商務公寓，漲幅不比住宅少。
二、買商務公寓，能正常做商務公寓的貸款。能用上槓杆效應。這比小產權、軍產房強。
三、商務公寓，相對還是有一定的流通性。是可以放到二手房交易市場上去賣的。不像軍產房，在政策上被限制交易、過戶。
四、內地人士，認為在大城市買的商務公寓，小孩也是可以自住、自用的。居住起來是一樣的。如果是在深圳，有了第三代，還可以申請學位、讀書。
再加上開發商為了銷售好，在產品上迎合客戶需求，頗有機心地打造產品（戶型和功能），並發動八方渠道，啟用人海銷售戰術，使得這些年公寓就越發賣地好。
現金洶湧，資產稀缺，投資渠道匱乏
——中產的投資剛需，是導致公寓走俏的本質。
可是，資金在公寓面前，還是抖了個機靈：
不用房票的，不是還有農民房，小產權，軍產房麼？
這些年，大家好像漲得不相上下！
聽說買了2、3棟農民房的，租金是百萬級收，是真正的財務自由人生！
話說起來，這種土地的附著物的價格，都是追隨著地價的上漲頻率，同步上漲。
住宅貴了，方圓10公里的小產權，也貴了。住宅貴了，方圓10公里的軍產房也貴了。住宅貴了，方圓10公里的農民房，也貴了。
記得布吉木棉灣的小產權，似乎半年時間就從1萬左右，躍升到2萬左右！
所以，只要不買到“產權、債務糾葛”樓，所有土地附著物，都會追隨地價同步上漲的。
深圳和臨深的商業、產業用房，工業廠房，農地，小產權，農民房，軍產房... ...沒有一個在漲價上徹底落後。
那麼，跟買農民房、小產權、軍產房相比，公寓有什麼優劣勢呢？
簡單總結就是，其他型別的物業，就算有增值、租金、學位積分的價值，但是：
主要難以貸款，欠缺了投資的槓桿性。
拿出100萬鈔票：
一、可以買到300萬的住宅，未來房價翻一倍就是“100萬撬動600萬資產”。
二、可以買到200萬的正式公寓，未來房價翻一倍就是“100萬撬動400萬資產”。
三、可以買到100萬小產權（軍產房、農民房），未來房價翻一倍就是“100萬撬動200萬資產”。
在投入產出上，顯然還是能貸款、能槓桿的回報更好！
雖然農民房、小產權的租金回款性最好，少數8-12年租金能回收房價本金；但是，對於還在“彎道超車的”非富豪階層，小本金撬動更大的回報，更為重要。所以，對於中產家庭：
正常公寓最大的價值是，能貸款，能用上槓杆效應。
同時，租金回報也還不錯！
公寓投資指南
一、有購房資格的情況下，優先買住宅：
住宅能做3成貸款，槓桿高，一般增值情況也更好。結合起來，槓桿撬動住宅投資，回報高一些。
二、家族現金儲備確實多的，確實無購房資格，可以選擇商務公寓。
三、瞭解商務公寓分3種類型，優選能正常貸款的商務公寓。
四、在深圳，商務公寓與農民房、小產權、軍產房比，特點及優點是：
商務公寓能獲得國土部門頒發的房產證，多數情況下能獲得銀行正常貸款，能用槓桿投資。在樓市上行，樓價上漲時，商務公寓的資金投入回報，會比農民房、小產權、軍產房好一些。
同樣，因為商務公寓能獲得房產證，所以商務公寓可以合法地、公開地在二手房市場上交易，可以買賣、可以過戶。投資商務公寓，比投資農民房、小產權、軍產房，在資金門檻上低一些，安全一點，簡單一點。而且，租金回報也是不錯的。
五、在深圳，商務公寓具有很多住宅的用途、特點。比較重要的是，在羅湖、福田、南山、大鵬等區域，合法的商務公寓，是可以參加公立學校積分入學的，雖然積分比住宅低一些（當然深圳的自住型小產權、軍產房可能也是可以積分，積分也只是更低一點）。
深圳的商務公寓，往往具備陽臺、廚衛、洗手間，格局和使用上，跟住宅差不多。
六、舉例子，深圳遠洋新幹線、鴻翔御景就是很典型的，漲幅跟住宅不相上下的商務公寓。2015年以前購買這些樓盤的，到2016年以後價格迅漲，重新做貸款以後，業主的首付回收，資金佔用很少。這2個樓盤的特徵就是：跟住宅共用小區和配套，戶型跟住宅接近。所以能獲得市場認可。
近期踩盤，看到國速中心的公寓，挨近鴻翔御景，單價7萬左右，戶型實用率不錯，未來周邊大舊改。也更在光明的龍光玖龍臺發現“雙龍抱珠”的70多平2房公寓，戶型各種功能設施齊備，格局比一般的2房住宅還好一點，也完全與樓盤的住宅部分共享社群配套。
商務公寓市場銷售不錯，開發商都越來越重視，商務公寓趕上甚至超過住宅戶型，似乎是一個趨勢。越高階的公寓，戶型鍛造就更好。比如，華豐前海灣的樓王公寓，除了一線海景的特色，重點就是公寓的實用率很大，比有些住宅還大，格局上相當強化舒適性。這方面，主要是深圳灣1號帶頭帶地比較好。今年，在前海的華潤、恆裕的高階公寓也都是這種趨勢的代表。
八、有人問中洲灣、七街公館 和 恆邦壹峰 ，哪個更值得投資呢？在這裡回答一下：
中洲灣是福田上下沙的升級性代表，公寓跟住宅共享同一個社群，區域內的房租一直比較好，租金回報是可以期望的。中洲灣也是可以貸款的商務公寓，以後好交易。
七街公館是福田景田片區的公寓，戶型小，導致總價低。專案的地段，被劃為好學校的學區。按照福田的政策，可以參與積分入學排隊。但是，因為公寓積分低一些，大機率上，只有深戶的學童，更容易透過此商務公寓排上名校。
恆邦壹峰是華強北的城市更新的典型代表，戶型贈送多，租金好。但是，因為歸屬寫字樓產權的公寓，置業者應該去教育局確定是否能參與積分入學。
2015 - 2019年，深圳商務公寓迎來大週期。
隨著住宅房價上漲潮，深圳商務公寓的價格上演同步追漲行情，價格普遍翻了一兩倍。同時，銷量還飄紅。很多做商務公寓的發展商，睡著睡著都給笑醒了。
我們來看一組“深圳商務公寓資料”：
我特？2018年深圳樓市被調控地如此遇冷，深圳的商務公寓竟能逆向奔跑，高成交、高成交量地來個雙雙走高？
究其原因，還是剛需兇猛啊！
哪怕川大爺隔著太平洋向中國貿易pk，但中國近10幾年經濟還是快速發展的。很多人，因為種種際遇，還是賺到了不少的錢。比如，胡潤財富榜說深圳2017年就有7萬家庭的家產達到上千萬。
一、確實，至少有幾十萬的深圳中產&高淨值家庭，手中有錢。
二、確實，這波人喜歡買房。一個家庭的2、3張房票，也早用掉了。
三、正常的家庭，是不敢用水庫、金*陽的借房票騰挪大法的。畢竟房子掛別人名下，未來總是不可控的。
深圳公寓，又不同別個地方的公寓，深圳公寓其實就是2/3個住宅：
一、深圳的正式商務公寓，是有學位（積分）資格的。
深圳公寓主要分為三類：商務公寓、商業/辦公類公寓、產研用房類公寓。商務公寓在深圳羅湖、福田、南山、大鵬是合法享有公立學校學位權的。商務公寓入學積分大概比住宅低5-20分，按C類積分入學；比租房入學的積分和級別要高一些。在學位不是特別緊俏的地方（如羅湖、福田、大鵬），有深圳戶籍的孩子，憑商務公寓的房產證明，大機率是能報上名的。
重點：商業/辦公類公寓、產研用房類公寓，一般是沒有積分入學的。購買前，請再三跟發展商、教育部門確認！
二、深圳的商務公寓，具有不錯的居住條件。
比如，歷史原因導致，深圳很多商務公寓是有陽臺、洗手間、燃氣、廚房的。戶型格局跟住宅一樣。地段、樓盤品質、小區配套和園林，也會跟住宅差不多，或共用住宅的配套。這些商務公寓，在使用上，跟住宅比區別不大。
三、高品質的商務公寓，租金可能比普通住宅還好。
住宅的設計，是讓家庭更“自主”地生活，也就是說，提供的是生活的平臺，但不會大包大攬地搞服務。而很多商務公寓，在定位伊始，就是提供更好的服務。所以，對租客來說，公寓可能交通方便、服務專案更體貼，面積段也小一點，每平米的租金貴一點，但是總租金比大戶型住宅低一點點，租客就願意接受。
四、正式的商務公寓，是比較容易做貸款的。
一般貸款5成，還款年限10-15年。二手房交易時，買家也比較方便去貸款。而有些產業和寫字樓公寓，二手交易時貸款會難一些。在住宅貸款利率普遍上浮的樓市後調控時代，商務公寓的貸款利率也就不顯得高了。
因為商務公寓不需要購房資格，也不影響限貸資格，很多沒有大城市購房資格的人，會願意購買商務公寓投資。因為：
一、商務公寓也是追隨著地價上升的，地價、房價漲，商務公寓也會漲。客觀說，2015年以後，深圳的比較好的商務公寓，漲幅不比住宅少。
二、買商務公寓，能正常做商務公寓的貸款。能用上槓杆效應。這比小產權、軍產房強。
三、商務公寓，相對還是有一定的流通性。是可以放到二手房交易市場上去賣的。不像軍產房，在政策上被限制交易、過戶。
四、內地人士，認為在大城市買的商務公寓，小孩也是可以自住、自用的。居住起來是一樣的。如果是在深圳，有了第三代，還可以申請學位、讀書。
再加上開發商為了銷售好，在產品上迎合客戶需求，頗有機心地打造產品（戶型和功能），並發動八方渠道，啟用人海銷售戰術，使得這些年公寓就越發賣地好。
現金洶湧，資產稀缺，投資渠道匱乏
——中產的投資剛需，是導致公寓走俏的本質。
可是，資金在公寓面前，還是抖了個機靈：
不用房票的，不是還有農民房，小產權，軍產房麼？
這些年，大家好像漲得不相上下！
聽說買了2、3棟農民房的，租金是百萬級收，是真正的財務自由人生！
話說起來，這種土地的附著物的價格，都是追隨著地價的上漲頻率，同步上漲。
住宅貴了，方圓10公里的小產權，也貴了。住宅貴了，方圓10公里的軍產房也貴了。住宅貴了，方圓10公里的農民房，也貴了。
記得布吉木棉灣的小產權，似乎半年時間就從1萬左右，躍升到2萬左右！
所以，只要不買到“產權、債務糾葛”樓，所有土地附著物，都會追隨地價同步上漲的。
深圳和臨深的商業、產業用房，工業廠房，農地，小產權，農民房，軍產房... ...沒有一個在漲價上徹底落後。
那麼，跟買農民房、小產權、軍產房相比，公寓有什麼優劣勢呢？
簡單總結就是，其他型別的物業，就算有增值、租金、學位積分的價值，但是：
主要難以貸款，欠缺了投資的槓桿性。
拿出100萬鈔票：
一、可以買到300萬的住宅，未來房價翻一倍就是“100萬撬動600萬資產”。
二、可以買到200萬的正式公寓，未來房價翻一倍就是“100萬撬動400萬資產”。
三、可以買到100萬小產權（軍產房、農民房），未來房價翻一倍就是“100萬撬動200萬資產”。
在投入產出上，顯然還是能貸款、能槓桿的回報更好！
雖然農民房、小產權的租金回款性最好，少數8-12年租金能回收房價本金；但是，對於還在“彎道超車的”非富豪階層，小本金撬動更大的回報，更為重要。所以，對於中產家庭：
正常公寓最大的價值是，能貸款，能用上槓杆效應。
同時，租金回報也還不錯！
公寓投資指南
一、有購房資格的情況下，優先買住宅：
住宅能做3成貸款，槓桿高，一般增值情況也更好。結合起來，槓桿撬動住宅投資，回報高一些。
二、家族現金儲備確實多的，確實無購房資格，可以選擇商務公寓。
三、瞭解商務公寓分3種類型，優選能正常貸款的商務公寓。
四、在深圳，商務公寓與農民房、小產權、軍產房比，特點及優點是：
商務公寓能獲得國土部門頒發的房產證，多數情況下能獲得銀行正常貸款，能用槓桿投資。在樓市上行，樓價上漲時，商務公寓的資金投入回報，會比農民房、小產權、軍產房好一些。
同樣，因為商務公寓能獲得房產證，所以商務公寓可以合法地、公開地在二手房市場上交易，可以買賣、可以過戶。投資商務公寓，比投資農民房、小產權、軍產房，在資金門檻上低一些，安全一點，簡單一點。而且，租金回報也是不錯的。
五、在深圳，商務公寓具有很多住宅的用途、特點。比較重要的是，在羅湖、福田、南山、大鵬等區域，合法的商務公寓，是可以參加公立學校積分入學的，雖然積分比住宅低一些（當然深圳的自住型小產權、軍產房可能也是可以積分，積分也只是更低一點）。
深圳的商務公寓，往往具備陽臺、廚衛、洗手間，格局和使用上，跟住宅差不多。
六、舉例子，深圳遠洋新幹線、鴻翔御景就是很典型的，漲幅跟住宅不相上下的商務公寓。2015年以前購買這些樓盤的，到2016年以後價格迅漲，重新做貸款以後，業主的首付回收，資金佔用很少。這2個樓盤的特徵就是：跟住宅共用小區和配套，戶型跟住宅接近。所以能獲得市場認可。
近期踩盤，看到國速中心的公寓，挨近鴻翔御景，單價7萬左右，戶型實用率不錯，未來周邊大舊改。也更在光明的龍光玖龍臺發現“雙龍抱珠”的70多平2房公寓，戶型各種功能設施齊備，格局比一般的2房住宅還好一點，也完全與樓盤的住宅部分共享社群配套。
商務公寓市場銷售不錯，開發商都越來越重視，商務公寓趕上甚至超過住宅戶型，似乎是一個趨勢。越高階的公寓，戶型鍛造就更好。比如，華豐前海灣的樓王公寓，除了一線海景的特色，重點就是公寓的實用率很大，比有些住宅還大，格局上相當強化舒適性。這方面，主要是深圳灣1號帶頭帶地比較好。今年，在前海的華潤、恆裕的高階公寓也都是這種趨勢的代表。
八、有人問中洲灣、七街公館 和 恆邦壹峰 ，哪個更值得投資呢？在這裡回答一下：
中洲灣是福田上下沙的升級性代表，公寓跟住宅共享同一個社群，區域內的房租一直比較好，租金回報是可以期望的。中洲灣也是可以貸款的商務公寓，以後好交易。
七街公館是福田景田片區的公寓，戶型小，導致總價低。專案的地段，被劃為好學校的學區。按照福田的政策，可以參與積分入學排隊。但是，因為公寓積分低一些，大機率上，只有深戶的學童，更容易透過此商務公寓排上名校。
恆邦壹峰是華強北的城市更新的典型代表，戶型贈送多，租金好。但是，因為歸屬寫字樓產權的公寓，置業者應該去教育局確定是否能參與積分入學。