錢不是很多就不建議你投資買房了。

首先房屋投資是長期性的，如果你手裡投資資金有限，那麼買房佔據了大量的現金流，對你其他投資機會來說就是浪費，也可能出現突發需要用錢的時候沒錢可用。

其次，現在房屋投資已經沒有前幾年形勢好了。中國的房產投資，由於租售比非常扭曲，因此買房收租這個投資模式是非常不划算的，基本收益是依靠房產本身的升值。但是現在中國經濟整體增速已經下來了，房屋的升值速度整體不會很快，那麼也就是說你投資而言不如去搞理財。

不過這個是說整體情況，如果你的地區是房產升值非常有潛力的地區，房屋投資還是一個很有前景的選擇。

公寓如果想做投資建議慎重考慮！公寓性質與住宅性質差距還是比較大的 ，1、產權年限40年 從開發商拿地時間算 2、商用水電費3、稅費高 4、短期轉手稅費高 5、首付百分之五十 6、貸款利率比住宅上浮

我從業經歷中做過很多樓盤的公寓銷售。投資公寓很多都是像你這樣的初級投資者，錢不多，住宅投資感覺資金夠不上，看中公寓的價格比住宅低很多。但總體來看，公寓不算很好的投資產品。主要後期流動性太差。交易稅費要20個點左右，大大削弱了出手的機率。

當然如果你真沒有什麼其他投資渠道，且感覺錢真是暫時充足不必備用。那就你要投的公寓租金回報率，超過5%可以考慮。比如這套公寓總價30萬，每年租金能都超過1.5萬，也就是每個月能租到1250。因為要考慮空租期，5%的標準不能再降了。所以關鍵看這個公寓的地段以及所在城市。三四線就別想了，除非開發商在割肉時，價格特別低。

如果是一二線城市有升值空間的公寓建議投資，如果是三四線甚至是四五線城市的公寓就不建議投資了。

然而，無論最後決不決定投資，都建議提先對市場、公寓位置等進行調查，另外，關於公寓的一些利弊還是要知道的。首先是優點：

1、公寓的面積小，總價相對於住房而言要少很多，比較容易入手。

2、公寓比較容易出租，租金回報較高，可以用租金抵扣貸款，基本不會造成額外的壓力。

其次是缺點：

1、公寓的首付要求比住宅高，一般要付到五成左右，而且轉手稅率也比較高。

2、公寓短租打理起來比較麻煩，而且公寓的水電費是商用的，在空置時個人還要支付相關費用。

3、由於公寓只有40年使用權，所以在行情不好時較難出手。

作為一名房產從業者負責的說，如果手頭上錢不多的話，我不建議買公寓，可以去買一些理財產品或者保險。因為現在的公寓投資門檻太高了，很容易就虧本，把房子砸在自己的手上。假設你現在在深圳買的話，公寓買過來後你還要5年才能出售，這段時間，資金都會被鎖死在房子上面。

但是題主還是要買的話，我給題主分析下，買公寓的優劣勢和建議，你可以看我分析後，綜合考慮。

優勢：1.公寓基本都會在地鐵上建，或者地段好的地方。

2.小戶型好租，收租高，還有些酒店託管，收租穩定。

3.帶精裝，戶型Loft.買一送一。

4.總價低，價格比周邊住宅便宜。

劣勢：1.商業水電，成本高，不通燃氣，不帶陽臺。

2.容積率高，兩梯10幾戶。

3.交易稅費太高，300萬的房子可能就需要30-40萬的稅費。

4.小區基本都是獨棟的，沒有什麼綠化。

最後在給所有人說一個，真要買公寓的話，這幾種公寓最好不要碰！

1.大量住宅扎堆的公寓不碰。 因為沒有社群和配套，跟住宅一對比，差距就出來了。

2.交通不便利 。

3.以企業購買的公寓不要碰 稅費高比個人買高 4.戶型過小公寓 不適合兩人以上的家庭居住。轉讓的時候難賣，20-40平方，增值空間不大。

每一種投資產品都有自身的定位和對應的客戶群體。

公寓是好還是不好，關鍵看購房者自身的需求和現狀。

公寓的特點就是不限購不限貸，單價比較低，而且實用率大。

所以就適合一些不符合廣州購房條件，暫時需要一個房子進行過渡的年輕人，還有就是一些首付比較低沒多少錢，短期內不能承受住宅的首付，急需要一個地方暫時住的。

另外就是一種，已經在廣州擁有多套房產，不符合限購條件，但手頭有大量現金需要進行投資的。公寓不適合投資，那是相比較住宅而言，但相比於股票還有固定的理財投資公寓也是不錯的選擇。公寓的年化漲幅一般都有5%，公寓的收租金收益率有3%的話，年化收益率達到8%以上已經超越銀行大多數理財產品。

這個世界沒有不好的房子，只有不適合自己的房子，關鍵還是看自身的定位

現在手裡錢不是很多適合買公寓嗎？自己有住房，不需要居住，投資為主？

既然是投資為主，那就要看安全性和投資收益。下面透過這兩方面來分析一下公寓是否適合投資。

01 安全性：做為房產其安全性主要表現在以後的出售難度，即出售時機來了要變現時，房子是不是可以很快賣出去。那我們就來看看公寓到底有哪些特點，是否影響以後的出售呢。

作為公寓類房產，一般特指40、50年產權的商業類用房，開發商將這類房產改為居住使用，但是由於其不限購（多數城市）、地段好（一般建在市中心或地鐵周邊）、總價略低等優點受到了大眾的歡迎。但其缺點也很明顯，不能落戶、稅費超高、貸款時間短（最長10年）、生活成本高（商水商電），這些往往都是致命的。人們在買房時，可能很多優點才能促成一單交易，但往往一個缺點就能放交易中止，所以，從安全性的角度上來講，公寓安全係數低。

02 投資收益：

做為房產其收益主要來自兩部分，一是租金的收益，二是本身的增值，地處黃金位置的公寓無論是居住便捷性還是做為辦公出租都有比較大的優勢，租金收益自然不在話下，但其本身價值的增值受限於太多的外在條件，比如說人們居住在這裡必定會對特別注重居住舒適性，一個公寓裡90%以上的自住和50%自住&50%辦公相比，這兩者的居住環境肯定是不一樣的，所以，價格並不完全在於公寓本身，還和其內外部環境有直接關係，故本身收益並不確定。

綜上，無論投資還是自住，目前來看公寓都不是一個好的選擇，而且在國家房住不炒的大前提下，目前房產投資也不一定是一個好的選擇，國家在穩地價、穩房價、穩預期，短期內大漲大跌都是不允許的，況且還是公寓類專案，這類房產國家會不會出手整治都是個問題。看看北京的商住房，當時也是打著公寓的旗號銷售火爆，但限購政策一紙令下，只能全款購買，且名下不能有房，且需要滿足60個月的社保和納稅要求，最終的結果是調控三年以來，成交量下降90%，整個市場遍尋不到“接盤俠”，這樣的房子您還敢買嗎？

公寓適不適合普通投資者投資？我們一起來看看情況：

公寓屬於商業地產

商業地產不同於生活住宅，對於投資者來說，雖然都是房產類，但這兩者有很大差異，投資公寓不能以投資住宅的眼光去考量。

公寓歸屬於商業性地產，相比較住宅而言，有許多因素不一樣：

公寓產權是40年，到期後可以續。但是依照當前相關法規，商用公寓土地年限到期後，要補繳高額地價款。

購買公寓，不能落戶口，因為不屬於住宅。

公寓的商業性，不限購、不限貸。按揭年限最長10年，不能使用公積金貸。

首付較住宅類高許多，一般為50%；價格較住宅低點，一般略低20%左右。

水電費、物業費按商用標準收取，不按民用標準收取。

公寓的商業性，導致其交易稅費較住宅高出許多。

公寓房一般面積不大，房內生活基礎設施配套不一定完善，對家居不太適宜，這就會影響到以後轉讓物件的廣泛性。

從上述情況看，投資即或不大，可養一套公寓的成本比較高，這就決定了租金水平要高才合算。

公寓投資回報情況

這是今年5月最新公寓租金水平調查統計資料。

從資料上看，基本都是一線城市的租金水平，公寓租金通常高於住宅租金，平均租金約80元/平米/月。若二線或以下城市，則公寓租金應當低於80元，或是在30~50元水平。

假定：在二線城市投資一套公寓，面積50平米，價格14000元/平米，租金40元水平。

則——

收益率為：（40*12）/14000=3.42%

靜態投資回收期：1/3.42%=29（年）

收益率相當於銀行定存期三、五年的存單收益水平，本金回收期需要29年。

以萬科為代表的全國前十長租公寓運營情況來看，2019年5月披露的資料顯示：長租公寓企業，目前行業平均利潤水平在2%-4%，現金流回正週期至少需要6年。2-3%的盈利水平還建立在一個基礎上——整體出租率保持在95%以上，但目前行業TOP10的平均出租率也才90%。上述案例資料基本符合行業水平。

儘管公寓類的商業地產不屬於限購範圍，整個樓市也處於調控狀態，隨著房市走牛十年，商業地產的紅利期基本已過。也就是說若出現以後年度轉讓，溢價會有但不會太多。

綜合以上分析來看，投資公寓也不是不可以，相比較而言，投資住宅應當要好些。

僅供參考。

1 小資金配置固定資產，無論是住房還是公寓，短期只能出租帶來正向現金流的情況下，住房不炒意味著中長期變現週期越來越長，小資金也只能加高槓杆配置一套房產，如果收入不能持續保持，負債過高的情況下，容易出現尷尬的局面。一定要衡量自己的未來收入預期和負債能力，住宅看城市化下半截的人口流入和商業產業成熟，有基本剛需支撐，公寓金融屬性較弱，受市場影響大，存在不確定因素多。週期更長，而且變現難度高於住宅，且回收成本週期也長。

2如果自己有了自住房，不懂專業理財，可以配置銀行存款類理財，比如定存和結構性存款，大額存單。如果資金有100萬配置按月付息大額存單，選擇地方銀行的利率5%以上的也有。每年5萬利息，一個月穩定4000多現金流收入，本金也有保障。或者把4000多多收入進行二次理財，做長期基金定投，等待週期回報，小白式投資，穩健長期。