房屋分割後的面積如何認定

　　如果房屋分割後符合不動產單元登記的要求以及國家有關法律的規定，因房屋分割後權屬界址等變化，申請人在不動產的變更登記申請中應提交不動產權籍調查和不動產測繪報告。在實際操作中，有不動產登記部門還需審查相關的權籍調查，因而筆者對此作如下說明。

　　根據《房產測量規範》和《地籍測繪》的要求，分割以後如何計算房屋建築面積及土地分攤面積呢？一般的方法是，按原先設計圖紙以及變更後的圖紙，重新測繪計算，但這樣操作有兩個缺點，一是工作量比較大，有些幢的業主共有人會不配合而導致測繪無法獲取相應資料；二是由於測量的誤差不可避免，或測量計算規範的調整，會造成前後兩次計算的建築面積不一致，而產生新的矛盾和糾紛。筆者結合具體實務操作，在原先計算建築面積沒有大的錯誤的基礎上，為避免矛盾發生，探索形成如下分割房屋的面積計算技術路線：先測繪出分割前房屋套內建築面積，分割後各房屋套內建築面積，計算分割前房屋套內建築面積與房屋建築面積之比，然後根據分割後的各房屋套內建築面積及其面積之比，計算分割後的各房屋建築面積，最後根據房屋建築面積計算土地分攤面積。

　　比如：一處房屋A的建築面積S，土地分攤面積為T，該處房屋現分割成兩處B和C，可以測繪出分割前房屋A套內建築面積s，以及分割後兩處房屋B和C的套內建築面積分別為s1和s2。那麼分割後的兩處房屋的建築面積S1和S2，以及兩處房屋的土地分攤面積T1和T2分別是多少呢？

　　分割房屋B的建築面積：S1=S×s1／（s1+ s2）

　　分割房屋B的土地分攤：T1=T×s1／（s1+ s2）

　　分割房屋C的建築面積：S2=S×s2／（s1+ s2）

　　分割房屋C的土地分攤：T2=T×s2／（s1+ s2）

　　以上分攤其實就是按比例分攤方法，只考慮分割房屋用途一致的情況，如果有用途、功能不一的複雜情況，還應考慮不同的功能分攤，具體可參見相應的測量規範。

　　不動產房屋分割登記應提交材料及工作建議

　　根據《實施細則》的要求，申請人在房屋分割後，申請建設用地使用權及房屋所有權的變更登記，同時提交不動產證書，房屋分割變更材料，有批准權的批准檔案等相關材料到不動產登記機構申請辦理。在具體的實務操作中，就房屋分割登記還存在一些特別的問題，現提出如下工作建議：

　　第一，新建商品房已辦理國有建設使用權及房屋所有權首次登記的但未銷售的，房地產開發企業在申請分割時，應徵得房地產開發行政主管的認可，或由其出具相關意見。

　　第二，沒有施工圖的歷史遺留問題，如何辦理相應分割登記。針對找不到任何資料依據的歷史問題，建議按一直以來的實際使用現狀進行分割，同時請權利人及上級主管部門對歷史現狀進行確認。

　　第三，房屋是否可按層分割，以及按幢的情況。房屋按幢辦理了國有建設使用權及房屋所有權首次登記，而後需按層進行房屋分割的，因施工圖一般分層設計，所以不涉及施工圖的調整，但應符合相應《設計規範》，該層分割時應具有獨立使用功能。比如，一般綜合性的賓館酒店就不宜以層來進行分割登記。

　　可能還會有人提出，房屋最大的基本單元是幢，幢是否一定能作為基本單元來登記呢？在建築區域平面佈置中，有些幢只是為其他建築物服務的配套設施用房，只有與其他建築物結合在一起才能發揮物的獨立使用價值。因而房屋分層、分幢登記的，仍需徵求相應職能部門意見。

　　第四，房屋分割改變房屋規劃用途的，比如說，工業用途改為商業用途，建築物的荷載發生變化了，承重構件所承受的荷載也發生了變化，可能要對原建築物的承重構件進行加固。除此之外，還應徵得規劃部門意見。房屋分割時涉及具有防空功能的地下民用建築時，應當提交民防管理部門的意見。

　　綜上分析，為確保房屋分割合法合規，確保房屋分割後不動產的獨立使用，房屋等建築物分割導致基本單元改變

《不動產操作規範》第9.2.3條規定，分割或合併不動產的，應當按有關規定提交相關部門同意分割或合併的批准檔案。《不動產操作規範》中沒有明確具體的批准檔案內容，因而造成業內不同的觀點，筆者就從下面幾個方面來分析一下房屋分割的影響因素。

1、住宅與非住宅房屋的分割

其一，住宅房屋的分割問題。

住宅房屋分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅是指由若干臥室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的住宅。非成套住宅是指供人們生活居住的但不成套的房屋，一般是指廚衛不在房屋內，在過道另一面，通常是幾戶人家共用一個廚衛等。

隨著中國社會經濟的發展，住宅設計隨之以人為本，住建部的《住宅設計規範》中對住宅的設計作出強制性的規定：“住宅應該按套設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本空間”。 由此可見，住宅的臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本空間是組成住宅不可分割的組成部分，若將其分割，必將影響房屋的獨立使用價值。因而，非成套住宅根本不能算是住宅，它之所以能成為住宅的一種，其實是人為地創造出了“非成套”這個概念，也只是一個歷史階段發展的特定產物。住建部對於住宅房屋是否可以分割，也有類似明確規定，比如《商品房銷售管理辦法》中就明確，為確保住宅使用功能的完整性，房地產開發企業不得分割拆零銷售商品住宅。

其二，非住宅房屋的分割問題。

非住宅房屋包括諸多工業與民用建築，如工業廠房、辦公用房、商業等各類建築物，非住宅房屋分割也應符合唯一編碼的、權屬界線封閉、具有獨立使用價值的空間的不動產基本單元。

所謂的獨立使用價值是指，應符合各類工業與民用建築的通用標準和設計規範，一般工業與民用建築都有其相應設計規範，比如，《工業企業總平面設計規範》《體育建築設計規範》等等，同時也要符合建築防火、建築裝置以及建築環境、建築節能等的設計規範與標準。在此基礎之上依據物盡其用的原則，房屋分割符合不動產單元的劃分，才能進行不動產登記。

2、房屋分割改變房屋結構

房屋分割一般涉及建築平面圖重新劃分，有的房屋分割涉及砌分割牆、開洞等有可能影響到建築物的承重結構，作為不動產登記部門是無法知曉其分割行為是否存在安全隱患、是否因分割而影響其功能等等相應規定。

由於房屋分割一般會改變房屋結構，這裡所指的房屋結構，是指房屋的平面佈局結構，即建築平面圖的調整。在房屋分割過程中所涉房屋建築平面圖的調整主要注意哪些事項呢？

首先，根據《建設工程質量管理條例》的規定，房屋建築平面施工圖未經審查合格的，不得使用。同時也明確任何單位或者個人不得擅自修改審查合格的施工圖；確需修改的，建設單位應當將修改後的施工圖送原審查機構審查。所以，房屋分割圖紙必須符合建設審圖部門的要求，經相關部門認可的房屋分割圖紙是辦理相應不動產的分割變更登記的首要條件之一。

其次，建築平面施工圖的改變調整，審查合格的施工圖是從事房屋分割建築工程施工、監理等活動，以及實施對房屋建築質量安全監督管理的依據。分割後建築平面圖作為建築設計、施工圖紙中的重要組成部分，同時也應反映建築物的功能需要、平面佈局及其平面的構成關係，作為分割後房屋不動產基本單元當中不可或缺的組成部分。分割圖紙只有經施工完工交付，才能完成分割後不動產物的重置，因而才能憑此辦理相應不動產分割變更登記。

第三，分割調整的建築平面圖也是設計及規劃給排水、強弱電、暖通裝置等專業工程平面圖和繪製管線綜合圖的依據。根據以上相關強制性的要求，在房屋分割時，因施工圖的改變，可能會涉及房屋安全、消防、環評、防雷的安全問題，也可能會涉及水、電等專業配套的問題，影響整宗地的修建性詳細規劃，從而影響分割後房屋的正常使用。作為不動產物的使用的完整性，在不動產登記過程中應該予以考慮。

3、房屋分割後的面積如何認定

如果房屋分割後符合不動產單元登記的要求以及國家有關法律的規定，因房屋分割後權屬界址等變化，申請人在不動產的變更登記申請中應提交不動產權籍調查和不動產測繪報告。在實際操作中，有不動產登記部門還需審查相關的權籍調查，因而筆者對此作如下說明。

根據《房產測量規範》和《地籍測繪》的要求，分割以後如何計算房屋建築面積及土地分攤面積呢？一般的方法是，按原先設計圖紙以及變更後的圖紙，重新測繪計算，但這樣操作有兩個缺點，一是工作量比較大，有些幢的業主共有人會不配合而導致測繪無法獲取相應資料；二是由於測量的誤差不可避免，或測量計算規範的調整，會造成前後兩次計算的建築面積不一致，而產生新的矛盾和糾紛。筆者結合具體實務操作，在原先計算建築面積沒有大的錯誤的基礎上，為避免矛盾發生，探索形成如下分割房屋的面積計算技術路線：先測繪出分割前房屋套內建築面積，分割後各房屋套內建築面積，計算分割前房屋套內建築面積與房屋建築面積之比，然後根據分割後的各房屋套內建築面積及其面積之比，計算分割後的各房屋建築面積，最後根據房屋建築面積計算土地分攤面積。

比如：一處房屋A的建築面積S，土地分攤面積為T，該處房屋現分割成兩處B和C，可以測繪出分割前房屋A套內建築面積s，以及分割後兩處房屋B和C的套內建築面積分別為s1和s2。那麼分割後的兩處房屋的建築面積S1和S2，以及兩處房屋的土地分攤面積T1和T2分別是多少呢？

分割房屋B的建築面積：S1=S×s1／（s1+ s2）

分割房屋B的土地分攤：T1=T×s1／（s1+ s2）

分割房屋C的建築面積：S2=S×s2／（s1+ s2）

分割房屋C的土地分攤：T2=T×s2／（s1+ s2）

以上分攤其實就是按比例分攤方法，只考慮分割房屋用途一致的情況，如果有用途、功能不一的複雜情況，還應考慮不同的功能分攤，具體可參見相應的測量規範。

分割房地產是指將總的房地產面積根據需要分割成若干份，在房地產登記上表現為《房地產證》的分證，即將一本《房地產證》分為幾本《房地產證》，但總面積不發生變化。

分割的房地產必須是能在實地分割清楚的，如按層登記的房地產分割為按套登記等。由分割人填寫《房地產其它登記申請書》，分割後的房地產需要進行查丈的，還要申請查丈。

同一權利人的多個商業用途的房地產，屬於《房地產證》的合併或分割，應經過重新測量並辦理變更登記手續;如屬多個權利人的商業用途房地產，將分散業權合起來重新劃分實際上是重新轉讓，應當辦理轉移登記。

《房屋登記辦法》　第三十六條　發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律檔案生效或者事實發生後申請房屋所有權變更登記：

（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；

（二）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；

（三）房屋面積增加或者減少的；

（四）同一所有權人分割、合併房屋的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第三十七條　申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；

（四）證明發生變更事實的材料；

（五）其他必要材料。