要搞懂新的房貸政策，首套房最低利率不得低於LPR值，二套房最低利率不得低於LPR加60個點，可能大家不太明白什麼是LPR，所以有點搞不懂，這裡，我用大家可以理解的方式解釋一下 LPR。

LPR是什麼東西呢？

解釋之前，我們先了解一下中國的油價，大家都知道，在幾年前，中國的油價是直接由政府定價，政府制定一個基準價格，兩桶油根據這個基準價格上下浮動5%，後面國際油價劇烈波動，這種政府定價機制顯然不符合成品油的市場化改革，於是，新的成品油定價策略出來了，就是按照國際油價的波動，每10天調整一次成品油價格，如果一次調整價格低於50元/噸，就累積到下次調價週期。

很明顯，過去的油價是直接規定的，國際油價即使短期降的很厲害，國內的油價依然那麼高，完全不合理，於是，更加合理的新的調價機制就出來了。

LPR你就可以理解為貸款利率的市場化調節機制。

LPR是指市場化報價的利率，它是集中國內18家銀行的貸款利率報價，去掉一個最低值，去掉一個最高值，然後取平均值而算出來的，說簡單點，他就是貸款利率的市場平均值， 這個平均值在每個月20號那一天重新計算，也就是說，每個月20號，我們的房貸貸款基準機率就會有變化。

和過去的基準機率有所不同的是，基準利率全程是法定基準利率，是央行規定的，中國現在的貸款基準利率，5年期以上貸款是 4.9%，這是2015年10月24日調整後的，至今沒有變化，央行調整這個基準利率，就叫做降息或者加息，會影響整個貨幣政策的走向，如果單純為了調控房地產，進行加息，會導致所有行業的融資成本過高，阻礙了實業和創新企業的發展，但是要為了實業發展進行降息，結果大量的資金進入房地產，給房地產繼續瘋狂加油，這顯然不太合理，於是，LPR推出了。

LPR有一個好處，它是由市場來定價的，它能夠反映市場的供需情況，什麼意思呢，比如說，如果現在很多銀行手裡錢很多，而放貸太少了，他們就會降價促銷，資金的價格就是利息了，相反，如果銀行手裡都沒有太多餘額了，他們就要提高價格，也就是加息，而綜合18家銀行的綜合貸款利率，就可以反映出國內整個銀行體系的資金情況。

最後，還需要說明兩個重點：

1. 這次房貸政策，規定了最低限額，就是首套房貸款利率不得低於LPR，二套房貸款利率不得低於LPR+60個點，但是沒有規定上限，同時，還鼓勵各地方政府按照各自房地產調控政策來規定上浮，還有，就是銀行可以根據貸款人的綜合條件，自行決定上下浮動， 就是說，你的還款能力如何很好，信用也很好，銀行可以自行決定利息，但不能低於國家的底線規定。

2. 意味著貸款利率每個月都會變化，但是，和過去一樣，只要你和銀行簽署了貸款合同，以後的利率全部按照合同計算，不會因為LPR的不斷變化而發生變化，所以，完全不用擔心，貸款後利率會增加。

這次等於國家直接向你明確，首套房貸只能高不能低，世上再無“下浮”、“9折”這類說法了。

全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）

對比北京市場，住房利率沒有調整以前，首套房貸上浮1.1倍（這跟大連相同），是5.39%，新的房貸利率不低於4.85%，也就是說有下調的空間。

二套房貸上浮1.2倍，是5.88%，新的二套房貸利率不能低於5.45%，但特意規定LPR加60個基點，就說明對二套房貸利率不友好。

首套房貸降低，因為買首套的多是剛需；二套房貸上浮，因為涉及到房產投資的嫌疑。

未來房價依然是比較平穩的狀態。也是剛需買入的好時機。二套房貸利率不低於4.85%+ 0.60%，結果是多少？答案是5.45%。

意味著貸款利率每個月都會有所調整，具體根據LPR怎麼計算的不太清楚（應該是一個月內房產金融方面的綜合分析吧），但是簽完貸款合同之後就按照當月利率走；

另外長期貸款利率首套最低4.85%，二套最低+60即5.45%，在這個基礎上多了省市區域還有放款銀行的使用者資質把關再進行額外加成，

舉例說明

假如你是蘇州的 蘇州地區炒房厲害，那政府會讓蘇州地區+20個點，你到建設銀行去貸款銀行檢測你信用不是特別的優質再給你+10個點，最後你貸款30年你的利率是4.85+0.2+0.1=5.15%

如果你所購房地區政策沒有炒的太厲害或者說省市級政府沒有額外把控並且你所貸款銀行認證你為超級優秀資質那你首套商貸就可以拿到4.85%

更確切的說這種貸款利率操作是結合了近期一個月房產金融市場分析+地方政府宏觀調控+各銀行對貸款者風險再次確認評估 來最終給到貸款利率。

這樣做首先打擊的是投機者，國家的意思是現在我們責任都分明確了啊，地方政府你們看著點當地的實際情況哈，最後銀行你看著放貸，最後一關是你銀行自己把關的哦，要是造成債務違約我看你怎麼還會怪政府嗎

這麼做還有一個最關鍵的作用就是分散風險，每層都有很明確的條理性，也放鬆了銀行對自己債務釋放機動性權利。政府只要對其進行監管就可以啦

以上僅是個人觀點，我認為打擊了投機就是對首套剛需的利好！希望可以幫到您。

原來：貸款定價＝貸款基準利率*(1+上下浮動倍數)

現在：貸款定價=LPR*(1+上下浮動倍數)

LPR= average(18家銀行“MLF+點”)

基準利率是央行作出的市場指導利率。

而LPR則是根據18家銀行市場報價產生，具體產生辦法：

新的LPR由各報價行於每月20日(遇節假日順延)9時前，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈。

新的規則於2019年8月20日產生了第一次市場報價貸款利率——新的1年期LPR為4.25%；新的5年期以上LPR為4.85%。

其內容要點：

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；

新發放二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

嚴禁”轉按揭“是指原按揭戶在轉讓住房時，若按揭款沒有還清，則必須先還清按揭款，否則不能辦理轉讓出售。

“定價基準加點”是什麼意思？

關心財經的人經常會看（聽）到諸如：利率升了25個基點、或利率跌了10個基點（BP）之類的專業表述。這裡的“基點”代表一個基點=萬分之一，50個基點就是0.5%，100個BP就是1%的意思。

“定價基準加點”實際上=LPR+基點。

LPR為每月報價一次，具體時間為每月20日早上九點整。注意：如果你是11月19日按揭，則按10月20日的LPR；若你是11月20日上午10點辦按揭，則按11月20日剛出來的LPR，依此類推。

基點的因素構成：央行指導點+各省平衡點+銀行評估點。

2019年10月8日起，購買住房貸款利率計算

依LPR新機制及央行相關規定——

按揭利率=LPR+（央行指導點+各省平衡點+銀行評估點）

注意：

二是首套房若央行不給指導點，即為0，二套房為60BP，也可以理解出首套房央行指導點在0~60BP內；

三是各省平衡點來自“加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變”的要求。

四是銀行評估點來自於銀行對客戶資信狀況的評估，這個基點彈性較大，可與銀行面對面談判。

LPR機制當前指的是商業貸款，公積金貸款仍按原政策利率執行。

假定：向銀行按揭50萬元，2019年11月LPR值4.87%，12月LPR值4.91%，首套房貸央行未給指導點，省平衡點為25基點，某銀行給資信優等客戶10基點、給資信良等客戶20基點。老王個人資信優等，於12月21日籤按揭合同。小妖個人資信良等，於12月19日籤按揭合同。則兩人首套房的按揭利率分別為：

老王：4.91%+（0+0.25%+0.1%）=5.26%

小妖：4.87%+（0+0.25%+0.2%）=5.32%

若老王是二套房，則按揭利率為：

老王二套房利率：4.91%+（0.6%+0.25%+0.1%）=5.86%

1 房價大漲

2 優質貸款使用者已買房。

3 優質使用者越來越少，但房子要賣出去，中介要賺錢

4 中介和銀行聯合劣質使用者貸款

5 銀行利用包裝欺詐的方法把這些資產打包賣給投資銀行和保險公司

6 美聯儲意識到危險性

7 美聯儲增加隔夜拆借利率，使的銀行貸款利率增高，這個過程持續了幾次

8 劣質使用者因為還款增多，最後放棄還款

9 大量資產貶值以至於無法收回

10 房價大跌，幾年後迴歸正常

11 中產階級損失慘重，大量投資銀行，保險公司倒閉

其實大家看到這兒也就懂了，國家利用市場化利率的方法來調節房價，其實美聯儲說白了就是個銀行聯合組織，相當於市場化的一個機構，好了，有些話就說的這兒，再深就不好懂了，沒意思。再補充一句，中國有自己的文化底蘊，歐美的經濟方法不能照搬，比如股市的熔斷就水土不服，這次的利率調節以我的觀點可能沒有作用反而會成為推高房價的推手。但請大家相信我們的祖國是會有能力調控房價的。