2019年10月，房地產業發生了一件大事，堪稱史無前例，那就是房貸利率的調整，那麼這次利率“換錨”的前因後果是什麼呢？對樓市有什麼樣的影響呢？今天小黑來為大家分析一下。

眾所周知，在中國，以前房貸利率的計算方式，是以央行基準利率為標準，各地方銀行實際執行利率略有浮動，以調整前的房貸利率為例，央行基準利率為4.9%，首套房實際執行利率上浮15%-25%，二套房實際執行利率上浮20%-35%，各地方銀行根據各城市實際情況，酌情上浮相應幅度，以適應當地房地產市場。而這套房貸利率是從2015年10月改動後開始執行的，時至今日，已經4年時間沒有變動過基準利率，很明顯，這跟不上國內經濟日新月異的發展腳步，因此才有了新房貸利率（LPR）的出臺。

那麼新房貸利率又是如何報價的呢？LPR的計算方法由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價計算。據華人民銀行8月25日釋出的公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。另外，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。小黑認為，新LPR房貸利率可以簡單地理解為市場化利率，根據市場行情每月變動，能夠實時反映國內經濟發展水平，更符合房地產市場行情，也是堅持“房住不炒”決心的一種體現。

10月8日，新房貸利率（LPR）如期落地，那麼調整以後，各地房貸利率有什麼變化呢？

根據易居研究院相關報告，10月利率調整後，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23％，相比調整前的5.21％略有上升，二套房的LPR房貸利率為5.61％，相比調整前的5.58％略有上升；二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67％，相比調整前的5.64％略有上升，二套房的LPR房貸利率為5.99％，相比調整前的5.94％略有上升；三四線城市的房貸利率略有下降。無錫、珠海、佛山三個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59％，相比調整前的5.64％略有下降，二套房的LPR房貸利率為5.83％，相比調整前的5.88％略有下降。

從調整前後的房貸利率對比來看，小黑認為，並無大的變動，房貸利率實現了平穩過渡，這也是“房住不炒”的目標決定的，無論政策如何調整，其目的都是為了穩定房價。

既然房貸利率調整已經塵埃落定，那麼本次調整對於樓市有何影響呢？據第三方機構資料，在全國14個熱點一二線城市，購買首套房100萬，商業貸款30年，月供平均值僅增加6元，二套房的月供平均值增加15元。由此可以看出，無論是首套還是二套，此次LPR房貸利率的調整並沒有對原有的月供產生太大的壓力。

小黑認為，購房者的購房成本沒有顯著增加，那麼市場需求就不會有大的變化，房價也就不會受房貸利率調整的影響，將會繼續不同城市分化的走勢，一二線城市穩中有降，三四線城市補漲、停滯或下跌並存。對於購房者來說，房貸利率調整前後變化不大，就不會影響購房者的觀望情緒，小黑還是建議，有剛性需求買房的就買，投資買房的就不要瞎摻和了。

個人房貸利率與LPR掛鉤，對房貸利率的影響並不大，甚至不產生影響，只是換一個參照標準罷了。

一個事物是否運動，以及怎麼運動？它需要參照系。不管是以前的央行的貸款基準利率，還是如今的LPR（貸款基礎利率），它們都僅是市場利率的參考系，並不會影響到事物本身的運動狀態，即不會影響房貸市場利率。

房貸市場利率處於不斷變化的過程，但這種變化並不是因為改用LPR為參考系造成，而是由貨幣市場“需求與供給”給出的市場利率。

例如上圖融360給出的資料，全國首套房平均利率每個月都有所不同，如今（10月8日以後）也一樣，存在波動性。但並不是由採用LPR為參考系造成。

因此，10月8日以前是什麼貸款利率，如今依舊是什麼貸款利率，並不會有太大的改變——特別是中國的房控政策是“因城施策”。

比如某城市10月8日以前貸款利率是基於央行5年貸款基準利率上浮10%，那麼個人房款利率為4.9%*110%=5.39%。而改用LPR之後不再有上浮比例，但是存在LPR利率上加基點，例如在5年期LPR4.85%的基礎上加54個基點，同樣可以達到5.39%的市場利率水平。

那麼各類貸款有什麼變化呢？如上述，並不會有太大的變化。而公積金貸款本身就不以央行貸款基準利率為參考系，那麼也不會以LPR為參考系，它是固定利率，5年期以上仍然為3.25%。

長期以來，銀行向客戶發放貸款，利率都是按照央行公佈的貸款基準利率，以“上浮XX 倍”、“打XX 折”的形式來確定。

2019 年8 月17 日，人民銀行釋出改革完善LPR 形成機制的公告，明確自10月8日起，新簽約商業性個人住房貸利率實行以LPR 定價。也就是說，以後銀行發放貸款時，利率將按照LPR，以“LPR+xx 個基點”、“LPR-xx 個基點”（其中，1 個基點=0.01% ）的形式來確定。

那麼，貸款利率方式調整後，LPR對個人房貸利率到底會產生什麼影響？利率實際是升了還是降了？一時間，鋪天蓋地都是各路“專家”的解讀。

會看的看門道，不會看的看熱鬧。說實話，由於各銀行總行一直未出臺細則，銀行專業人士都還沒真正搞清楚，更不用說其他人了。作為一名銀行人，近期，筆者與多位利率專業人士進行了深入探討，下面就目前掌握的資訊，為大家作幾點深入解讀。

◆第一個問題：個人住房貸款參考LPR 定價之後，利率水平會降低嗎？

【官方答覆】

國家在改革完善LPR 形成機制，推進利率市場化改革的同時，將確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定，新LPR 形成機制不會引起房貸利率下降。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

與此同時，央行規定，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。應該說，這是央行劃出的一道政策底線。那麼，事實怎麼樣呢？下面我們進行一下比較分析：

【舊政策】

首套房：基準利率4.9％，上浮10-15，大致5.39-5.635%

二套房：基準利率4.9％，上浮15-20，大致5.635%-5.88%

【新政策】（參照上個月LPR）

首套房：LPR 為4.85%

二套房：LPR +60個基點，則為5.45%

【新舊政策比較解讀】

1.從表面上看，相比舊政策基準利率（4.9％），新政策LPR（4.85%） 降了5個基點。難道利率降了嗎？NO！這只是央行給的政策底線，什麼意思呢？在按過去比例上浮時代，實際也是有底線的，各商業銀行一般堅持首套最低基準利率，二套最低上浮10這一底線。那麼LPR換算過來，首套底線是降了5個基點（4.9-4.85），二套底線上升了6個基點（5.45-5.39）。說明了什麼？透露出一個資訊：新政策實行後，國家對首套房剛需還是保護和支援的，首套政策底線有所降低，但對二套房則意味著政策底線利率上升，購房成本增加，這也正契合“房住不炒”的總基調。

2.根據央行之前答覆，新LPR 形成機制不會引起房貸利率下降，那麼各商業銀行到底會在LPR基礎上增加多少個基點呢？我們依此可以進行一下模擬推算，以目前大部分城市執行的首套房貸款上浮15（5.635%），二套上浮20（5.88%）來算，參照上個月LPR（4.85%），可以得出以下結論：首套至少須加79個基點（5.635-4.85），二套至少須加103個基點（5.88-4.85），才能不低於之前舊政策。如果銀行增加的基點低於這個標準，那就說明利率降了。由於目前各銀行還未正式出臺細則，讓我們拭目以待。

◆第二個問題：LPR 上下波動，對首套和二套房利率會產生怎樣影響？

相比貸款基準利率，LPR市場化程度更高，更能反映市場供求變化，那麼LPR上下波動，對首套和二套房貸利率帶來的影響一樣嗎？其間又有什麼玄機？下面我們同樣進行一下模擬分析（最近的LPR是4.85%）：

1.如果LPR變成3%

首套房：LPR 為3%，首套房下限3%（相當於基準利率）；

二套房：LPR +60個基點，二套房下限為3.6%；相當於上浮20（3×1.2=3.6）

2.如果LPR變成5%

首套房：LPR 為5%，首套房下限5%（相當於基準利率）；

二套房：LPR +60個基點，二套房下限為5.6%；相當於上浮12（5×1.12=5.6）

看明白了沒？LPR上下浮動，對首套房與二套房影響是不同的。如果LPR降到3%時，對首套房是地地道道的“真降息”！但對二套房呢？當LPR降到3%時，利率反而相當於上浮20，幅度調高了。這就說明一個道理：LPR對首套房是正向調節，首套房是24K真剛需；但對二套房是反向調節，當LPR走低時，二套房反而會實際“加息”。

◆第三個問題：未來LPR 預計下行，買房貸款是否需要等一等？

當前，在全球降息週期下，LPR未來一段時間走勢應該是逐漸降低的，那麼買房貸款是不是該拖一拖，或等10月8號之後辦貸款呢？

依據上面分析得出的結論，LPR對首套房是正向調節，對二套房是反向調節。因此，筆者建議：首套房可以等一等，或許能迎來真降息，但二套房就算LPR走低，利率上浮幅度其實是調高的，更何況銀行對二套房有可能增加更多基點，沒必要再等。

綜上，以上邏輯推理，我們都是以央行目前給出的政策底線來推演的。各商業銀行實際在LPR基礎上加多少基點，首套房和二套房差別究竟有多大，還需要在檔案具體出臺後，才能精準計算得知。但不管如何變化，央行已多次表態，利率並軌後基本保持穩定，不會有大的波動，這一點是毋庸置疑的。