目前的大基調是維持房價穩定，在這種前提下，房貸利率是不太會有多大的變化的，一般利率發生變化有兩個原因，一種是某個城市的房價銷量走低，需要刺激一下市場，會對利率進行調整；第二種是某個城市的房價有回暖的跡象，需要抑制一下，也會對利率進行調整。

但無論是哪種調整，目前都是在調整上浮部分，其基準利率是不太容易變動的，基準利率的變動關係到太多方面，不會輕易變化，這20年來，房貸利率一直是下降趨勢，也就是為了刺激促進房產行業的發展，但現在的情況來看短時間內都不會發生變化 ，下圖是20年來房貸利率變化情況，可以看一下。

至於你說的利率下降了，以前的會不會下降，那要看下降的是不是基準利率，如果基準利率不變，那你之前房貸是不會發生變化的。只有基準利率調整，你之前房貸利率才會調整，而且調整後仍然要加上你的上浮部分。

今年房價將繼續上漲？權威報告預計，首套房貸利率或大幅下降

5月23日，中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同釋出《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》（以下簡稱“藍皮書”）。報告預計，2019年全國房地產市場或小幅上漲，首套房貸利率將會有較大幅度下降；市場銷售回落，投資增速放緩。

對於2019年房地產市場，藍皮書預測：

報告要點

房地產市場整體上將維持平穩態勢或略微小幅上漲

2019年全國住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%；部分重點城市價格將大幅超過此水平

個人住房貸款餘額增速保持平穩或者略有下降，全年增幅不超20%

首套房貸利率將會有較大幅度下降；二套房貸利率將保持平穩，至多小幅下降

房地產市場銷售回落，投資增速放緩

房價：2019年商品住宅價格上漲趨勢未變

藍皮書認為，2019年，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應成為調控重點目標。

藍皮書預測，2019年住宅銷售平均價格約9206元/平方米，上漲7.6%；部分重點城市價格將大幅超過預期水平。藍皮書建議，部分重點城市應加強多層面的預測、監測和預警，將防止價格刺激市場引發大幅波動作為調控的重點目標。

藍皮書預計，短期內，北京調控政策將以穩定為主，未來政策加碼或大幅放鬆的可能性都較小。

2018年北京二手住宅成交量佔比為82.2%，為近幾年高位水平。隨著北京新建商品住宅供應不斷郊區化發展，城區內購房需求仍集中於二手房。因此，2019年二手房交易在市場上仍佔據主力，成交量價在2018年基礎上穩步上揚。

房貸：首套房貸利率會有較大幅度下降

藍皮書預測，數量方面，個人住房貸款的餘額增速保持平穩或者略有下降，預計全年增幅不超過20%。價格方面，二套房貸利率將保持平穩，至多小幅下降；首套房貸利率將會有較大幅度下降；整體而言，在首套房貸利率下降的帶動下，整個房貸市場利率會小幅下降。風險方面，儘管貸款收入比、償債率以及貸款價值比等指標都在上升，但債務的可持續性沒有問題。預計只要調控政策保持一定的延續性，未來債務上升的幅度要小於房價上升的幅度，短期內房貸風險不構成對銀行的顯著影響。

調控：長效機制再進一步

2019年房地產市場會走出一波反彈行情嗎？

藍皮書傾向於認為，2019年房地產調控政策發生根本性轉向的機率較小，意味著長效機制建設再進一步，房地產市場整體上將維持平穩態勢或小幅上漲。

藍皮書認為，2018年，各地出臺450餘項調控政策，說明因城施策和分類調控已經深入推進。正是因城施策，使住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構發生明顯變化。中央提出的構建房地產長效機制雖然是有一個過程，但其緊迫性也顯而易見。因城施策是房地產長效機制的重要環節，因城施策和分類調控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。

藍皮書認為，政策更加註重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。由於不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任。除了限制市場需求的行政性措施和市場管理許可權之外，作為地方稅種的房地產稅也可能將是落實城市主體責任的一個重要手段。

行業：銷售回落 投資增速放緩

藍皮書認為，2019年貨幣政策繼續放鬆的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施策”的調控思路並未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。

2018年住宅投資和住宅新開工面積實現較快增長，而竣工面積增速大幅下降，導致施工面積持續增長。從銷售看，現房銷售持續大幅下降，這就形成一個剪刀差，即竣工增長放緩，部分城市現房庫存偏低，2019年預測銷售面積明顯大於竣工面積，可售面積將進一步減少，帶來一定的房價上漲壓力。報告建議在相應城市增加和加快住宅供給。

2019年，由於房地產市場銷售回落，土拍市場轉冷，新開工意願不足，全年投資增速將面臨較大回調壓力。不同城市來看，2018年一線城市投資增速穩步回升，2019年有望延續這一趨勢；二線城市2018年投資低速徘徊，年底市場熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大回調壓力。

調控政策仍緊 信貸政策是關鍵

中原地產首席分析師張大偉稱，後續樓市調控政策將繼續著力於穩定市場。整體看，目前房地產政策除信貸以外微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。不過，首套房與二套房的認定標準，貸款成數、按揭利率的變化，將是未來幾個月影響房地產市場走勢的最關鍵要素。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，隨著城市房價上漲的數量增加，從“房住不炒”的角度看，後續落實差異化調控等政策內容的城市數量也會增加。從同比漲幅看，西安新房價格漲幅最大。西安連續5個月成為房價同比漲幅最大的城市，預計後續管控的可能性也會加大。部分二線城市房價炒作比較明顯，尤其是一些人才匯入速度快的城市，後續此類城市房價穩定方面的政策出臺可能性最大。

決定最終的房貸利率有兩個因素：央行基準利率和貸款銀行根據市場情況在基準利率的基礎上進行的上浮或下浮情況。

1、央行基準利率

如上圖，央行最近一次降息是在2015年10月24日，調整後一年期貸款利率為4.35%，五年期以上貸款利率為4.9%，如果您在此時間節點後申請五年期以上房貸，則貸款的基準利率為4.9%。

2、市場調節情況

目前中國已經實行了存貸款利率市場化，各銀行可以根據自身的情況對存貸款利率進行調整，也就是我們通常所說的，在基準利率的基礎上上浮或下浮**%。

房貸利率實則為中國房地產市場調控的有力武器，以北京為例，近年來利率下浮15%（2016年四季度前）至上浮10%（2018年5月）對房價的影響如下圖。這也是近年來銀行房貸利率的市場化趨勢。就目前來看，銀行的房貸利率平均在央行基準利率上浮15%～20%。

那麼，最近的房貸利率會降嗎？

首先，我們來看看央行基準利率是否會進行調整？本人認為央行降息的可能性不大，原因有三：1、目前人民幣存款基準利率為1.5%，即使上浮30%，與國內CPI 2.5%相比仍處於負利率，若再降息會導致更多儲蓄存款流向理財市場，銀行融資成本提高；2、中國利率市場化，銀行完全可以調整自身的存貸款利率；3、美聯儲在加息，如果央行再減息，那麼中美短期國債利差會出現嚴重倒掛。

再者，各銀行是否會下調房貸利率上浮百分比？

如上圖，房地產歷史上任何一個房價轉折點，幾乎都是踩著房貸利率變化的節拍。房貸利率升，房價降；房貸利率降，房價升。如果中央繼續遏制房價上漲，房貸利率放鬆的可能性不大。

以前的房貸利率會跟著降嗎？

首先看房貸利率是基準利率上浮/下浮**%，如果央行調整基準利率，您的房貸利率會按照當時的浮動比例進行浮動。所以，除非央行降息，以前的房貸利率才會跟著下降。

不會！

5月份全國首套房貸款平均利率為5.42%，比4月份下降1.09%，這也意味著全國首套房貸款利率連續半年下降了，5.42%的房貸利率也是2018年以來的最低水平，所以我們大致可以得出一個結論：2018年房貸利率是下降趨勢的。

那麼現在房貸利率下降，以前購房的的房貸利率會跟著降嗎？答案是不會！什麼時候以前購房的人的房貸利率會跟著降？答案是房貸基準利率下降的時候！下面我來具體講講房貸利率那些事兒。

房貸基準利率目前是4.9%，這個是央行規定的，針對的是五年期及以上貸款期限的貸款基準利率，房貸基本都是5年以上，最長可達30年，所以房貸的基準利率就是央行規定的5年期及以上貸款利率的基準利率。

這個基準利率是全國銀行都要執行的，但是每個城市的具體情況不一樣，甚至每家銀行的情況都不一樣，這樣就導致他們的風險定價是不同的，給與客戶的貸款利率（也就是資金的價格）也是有差異的，這個時候就需要銀行有一定的自主定價權。所以我們在買房子的時候，銀行會在央行規定的基準利率基礎上進行上下浮動，一般以5%為浮動的幅度，也就是說上浮5%、10%、15%等等，或者打九折、九五折等等。這個就是我們房貸的實際利率。

由此我們得出：房貸實際利率=房貸基準利率*（1±浮動比例）

只有房貸基準利率變化的時候，我們以前購房的房貸利率才會跟著變化。

其實買房不僅要看價格，還要看房貸利率，因為房貸利率高了，多支付的利息也是購房的成本，相當於變相的漲了房價，買房買在高位，又碰上限購，利率上浮得厲害，那真的是一言難盡的難受。

我們舉個例子，貸款100萬，期限30年，等額本息的方式，一種是房貸利率下浮10%，一種是房貸利率上浮10%，那麼利息的結果會是如何？

房貸利率下浮10%的情況下利息總額是80萬，房貸利率上浮10%的情況102萬，兩個相差22萬，而我們的貸款總額是100萬，大家可以想象一下這個利息的差距。相當於房價漲了多少？