投資公寓分為長線投資也就是長期拿在手上自用或者出租，還有短線投資，也是就是短期內漲了就賣掉，如果長線投資的話一定要認真考察這個樓盤值不值得買，分幾個步驟考察，1.購買後能否出租。2.可以出租多少錢？計算回報率。3.萬一需要資金能否快速出手。4.未來價值是否還有價值。如果能透過這幾個條件基本可以值得購買。

如果是短線投資僅需要兩個條件1.短時間內是否有空間上漲。2.能不能快速出手。

提醒作者投資物業多多比較

近年來，越來越多的人開始從投資住宅轉變成了投資商業公寓，那為什麼商業公寓會成為投資者眼中的“香餑餑”呢？

不限購、不限貸；土地使用權到期可續；一般地處城市核心，居住人群以商務族為主，物業服務和優良的配套設施高於一般住宅；商業用地的拆遷賠償遠高於住宅……憑藉著多方面的優勢，在全國性“住宅調控”的影響下，商業公寓銷售甚是緊俏，深受市場青睞。

近期有機構調查當下商業公寓市場買家報告中指出，僅有22%的客戶購買作自住用途，其餘7成多的客戶購買商業公寓均為投資打算。“小公寓投資門檻較低，好賣升值也較快；而面積小租金壓力小，往往比大戶型更容易出租，由於相對稀缺，也更租得起價。”

業內人士分析，商業公寓的購買人群主要為有穩定工作的工薪階層以及個體、小私營業主。這部分人共同特點在於手頭擁有一筆不多的閒散資金，且投資理財的觀念較穩妥，傾向於公寓產品來為自己的資本保值增值。

但現在有部分人不願意投資公寓，甚至“談寓色變”，避寓如避雷。原因主要有下面幾點：

1.首付高，利率高

通常，投資公寓的首付為50%，貸款50%，貸款利率上浮10%，貸款年限為10年。首付高、利率高、貸款年限短。相對於住宅30%首付來說，投資槓桿沒有最大化。

2.交易稅費高

按照政策規定，商用公寓的契稅為4%，往往是住宅的2倍之多。如果是二手房轉讓，綜合稅費多達近30%。

3.難變現、難轉售

高額的轉讓稅費增加了商用公寓轉手交易的難度，讓公寓難以變現。因此，公寓不適合追求短期投資、快速獲利的人。

4.40年使用年限

相比於住宅的70年產權，很多人都說公寓的40年產權太短。這一點也讓很多人對公寓投資望而卻步。

面對這些問題，我們解答如下：

解惑1

產權年限到期了怎麼辦？

在中國，房屋產權都為永久期限，只有土地使用許可權分為不同的使用許可權，比如住宅最高70年、商業、文娛用地40年等。也就是說，不管是70年還是40年，不管你買的是住宅、公寓、還是寫字樓或商鋪，都會有到期的那一天。

那麼到期了怎麼辦呢？據國土部解釋，新版《不動產權證書》設“使用期限”，是為更醒目標明土地使用期限，提醒業主在使用期限到期前及時去續期，實現自己對於房屋的所有權。《城市房地產管理法》也規定，“土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期”。

且不說，當前中國存活了40年之久的建築商業用地還有著一大優勢，那就是拆遷補償費高。按照城市拆遷補償管理辦法有關規定，商業用地拆遷補償資金是遠高過普宅的，一般而言，商業拆遷補償面積是1賠3，住宅用地拆遷補償面積則是1賠1。

解惑2

買40年產權的房產是不是吃虧了？

從使用角度上看，商業公寓具靈活性，即可自己住，也可在自己二次置業後讓孩子或老人住；又可以出租收取回報，由於商業公寓能夠註冊營業執照當辦公房用，頗受小公司喜愛，這樣同面積的公寓比住宅的租金都會高出不少。

同時，商業公寓一般都是在區域核心，地段價值、升值空間都是區域內其它地段無法比擬的，可以說商業公寓佔據了城市最佳資源地，周邊居住氛圍成熟，交通便利，人氣旺盛。

此外，由於開發商的利潤主要是在商業上實現，公寓只是作為配套對利潤的期望值並不高，因此公寓的價格要比相對同地段其他專案要略低，價效比更高。儘管40年產權公寓水電收費較住宅高，這些費用相較於購房成本來說，堪比九牛一毛，特別是多數商辦公寓完全可以透過高租金來轉移這筆費用，並對升值構成阻礙。

解惑3

商業地產的前景比不上住宅？

“商業地產是城市繁榮發達的核心，沒有商業地產的住宅，也賣不上價格。”地產資深人士曾言，如果把一座城市比如成一個人，那麼商業就是血液，能為其發展注入源源不斷的動能。

商業地產是中國新型經濟的載體，市場經濟鏈條中的重要組成部分，對於正處在轉型中的中國經濟產業結構有很大的貢獻性。國家一直在鼓勵投資商業地產，商業公寓是商業地產的一部分，也是風險率最低的商業地產。好地段、低總價、精裝修，可自住可商用……公平來講，商業公寓升值潛力更大，更值得出手投資。

投資大師巴菲特有一條名言，“我奉行一條簡單的信條：別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪”。在市場被高估時，用恐懼理性思考；在市場被低估時，有勇氣冷靜買入。只要你符合下面幾個條件，完全可以跳出思維界限。其實，這個投資信條同樣適用於房地產投資。

如果手頭有存款，在看透了民間理財、P2P以及股市“收割機”的本質，並且在用完購房及貸款資格的前提下，公寓產品真的沒有投資價值嗎？

假設滿足以下幾個情況：

1.有存款；

2.投資住宅被限購；

3.投資住宅被限貸；

4.不準備賣，打算長期持有收租。

在投資住宅被限購限貸的前提下，願意長期收租持有，公寓產品能夠擁有銀行1:1的槓桿支援（即首付50%,50%貸款），加之公寓因其風險小，門檻低，後續出租收入穩定，投資核心城區的公寓不失是一種理想的選擇。可以說，在房票越來越稀缺的時候，更多有眼光的投資人把目光投向公寓，成為他們的投資首選。

1.不限購、不限貸，土地使用權自動續期

公寓只有40年產權，其實這個說法是不準確的。首先，40年指的是土地使用年限，而房屋的產權卻是永久的，這是兩個不同的概念。

按照《物權法》規定，公寓的40年土地使用年限到期之後，很大的可能性是可以自動續期的。

2.價格低

在各城市市場上，同一區域下，在售公寓的價格僅僅是住宅價格的60%左右。相比住宅，公寓不僅單價低，面積小，總價也很低，投資風險較小。而且現在市面上的公寓，不少開發商可以首付分期，且不收利息，兩年內補齊首付即可。這也降低了資金佔用，是住宅不能比的。

3.位置好

李嘉誠曾發表過一個關於房地產的至理名言：“決定房地產價值因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。這句話不僅被開發商們奉為金科玉律，也是房產投資客信奉的真理。好的地段不僅意味著配套齊全，還能帶來升值的無限可能。

因為公寓的商業特殊性，一般位於繁華的商業圈（或商務圈），地段發展前景好，周邊配套設施完善，交通便利。相對很容易出租，租金價格高，這也對投資回報率產生積極影響。

4.好出租

公寓戶型的設計可同時滿足住宅和辦公的需要。一方面，租賃市場需求大。另一方面，公寓也可以作為初創業者的辦公室，因為租金比寫字樓低，比社群住宅便利，所以也吸引了創業者的青睞。

5.長期持有回報率高

投資回報率是衡量投資成功與否的重要標尺。投資公寓因其購買時單價比住宅低，決定了出租的回報率比同地段的住宅要高。以鄭州為例，業內普遍認為，鄭州住宅一般是1.5~2.5%的回報率，而公寓可達到4%以上。因此公寓很適合追求穩定月租金的投資客，長期持有還會獲得資產增值收益。

綜述：被樓市限購、限貸的前提下，投資當下核心城區的公寓產品，不論是自住還是長期持有收租，都不失為一個不錯的選擇。

投資商務公寓的第一條原則：大城市！大城市！大城市！至少得是經濟強省的二線發達城市以上，或者是二線省會城市以上，弱二線及以下城市再便宜都不要買！

投資商務公寓的第二條原則：地段！地段！地段！地段怎麼選？四個字：鐵！學！商！醫！地鐵站、高鐵站周邊，名校周邊，核心商圈，大型綜合性醫院周邊，投資這些地段附近的公寓不會錯！

投資商務公寓的第三條原則：價格要合理！顯著高於市場均價的公寓不適合投資，顯著低於市場均價的公寓不能投資，顯著低於市價的絕對有致命傷，不要以為自己能撿漏，比如有的商業用地是要求開發商要自持經營的，但是開發商為了能回籠資金，就低價對外出售使用權！注意！出售使用權！不是產權！也就是說不會有房產證！一定要注意這種致命大坑！不要一聽到便宜就不管不顧往裡衝。

投資商務公寓的第四條原則：品牌！全國大型房開的公寓相對來說品質會比本地小房開做得好，因為是用來投資的，所以品牌未來的升值空間也是值得考慮的因素，大品牌的升值空間大於小品牌，更適合投資。

以上四條是投資商務公寓的選擇大原則，大原則滿意之後再去細看公寓的細節。投資不要心急，總是有機會的。

公寓屬於商業地產，一般是伴隨著商業綜合體而一起誕生的，所以選擇時一定要選擇好的地段，所謂好的地段並不是越在市中心越好，而是要選擇交通方便，配套完善，物業好的。市中心地段是好，但是堵車嚴重的話也不行。

地段的選擇最好是有地鐵的話最好選擇離地鐵口近的地方，沒有地鐵，就選擇周邊路寬交通方便的。

地段選好了，那就要看開發商了，大開發商自帶一定的人氣，也有品牌效應。然後是看物業，有的人投資公寓，覺得公寓的物業費高。確實，商業地產的物業費都比較高，但好的物業是公寓升值和租金上漲的保障。如果物業服務不行，那麼在管理上肯定會出現髒亂差，也就影響了租戶是否願意套高租金來承租了。如果是公司租賃，那麼會影響公司的形象；如果是個人，也不會願意去租一個髒亂差的地方，那還不如租一套住宅划算。

所以，投資公寓地段當然重要，但物業不好，交通不便利，就是在市中心也不會有一個好的回報。

例如：石家莊的華強廣場，在石家莊的最中心位置，各種配套都齊全。但是，交通不便，車進去出不來，或者出去了進不來，很多人一說要去華強都頭疼。所以租金相比附近其它的公寓要差兩倍多。

在投資公寓時也需要關注價效比，並不是價Grand SantaFe低就是價效比越高。價效比這個東西是綜合來考慮的，比如品牌開發商，物業公司，價格，地段等等，一個綜合的價效比。