根據華人民銀行釋出最新公告，宣佈從10月8日起對新發放商業性個人住房貸款利率的計算方式進行全面調整。最為貼近大眾的莫過於房貸利率如何變化。新政明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。但是大家應該對LPR是什麼意思？和央行基準利率有何關係？和我們買房貸款有什麼關係？個人貸款利率又如何變化？

是不是會情不自禁地對自己發起靈魂的拷問，

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款基礎利率，

是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

從字面可以這麼理解——

LPR起源於美國的最優惠利率，即Prime Rate，

我們把時間撥回到1929年美國大蕭條時期，

當時美國經濟惡化，企業大量倒閉，

信譽良好的企業更是非常少，

但銀行業資金過剩，總得找個地方投資，

於是部分商業銀行開始有意降低信貸標準，並壓低貸款利率，把一些資質差的企業納入貸款目標客群，

由此引發了惡性競爭，使銀行業的不良貸款率進一步惡化，造成不少銀行紛紛倒閉。

為防止惡性競爭，美國出臺了相關法規，

其中有一條就是最優貸款利率（Prime Rate）。

到了20世紀70年代以後，隨著直接融資市場發展，大型企業可以透過直接從票據市場融資，銀行面臨的競爭加劇，Prime Rate的底線才被逐步突破。

如今，美國的Prime Rate主要用於中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等對銀行依賴較強的資金業務的定價基準。

以前，還未實現利率市場化的時候，我們銀行是按照央行釋出的貸款利率作為標準，

發放貸款時以此利率為基準上下浮動。

這個利率被稱為貸款基準利率。

為了推動利率市場化改革，

2013年起，中國全面放開金融機構貸款利率管制，取消了貸款利率下限。

但這時候，由於不少銀行尚未具備定價能力，

若沒有一個參考的貸款利率，容易誘發市場定價的混亂，造成非理性定價。

這就需要為金融機構信貸產品尋找一個新的定價參考。

根據國外經驗，實行LPR定價，可以促進定價基準由央行確定向市場確定平穩過渡，

因此央行於同年建立貸款基礎利率LPR集中報價和釋出機制，

當時LPR確定過程如下：

　　 /1/

篩選出10家綜合實力較強全國性的銀行成為LPR報價行，

　　 /2/

在每個工作日，各報價行根據自身對行內最優客戶執行的貸款利率，向全國銀行間同業拆借中心報送本行貸款基礎利率。

　　 /3/

全國銀行間同業拆借中心剔除其中最高和最低的報價後，將剩餘報價作為有效報價。

　　 /4/

全國銀行間同業拆借中心以各有效報價行上季度末人民幣各項貸款餘額佔所有有效報價行上季度末人民幣各項貸款總餘額的比重為權重，進行加權平均，得出貸款基礎利率報價平均利率，對外公佈。

公式如下：

此時釋出的LPR期限都是1年期的。

其他貸款利率，則透過考慮客戶的違約風險和期限風險等因素，在LPR基礎上加減點產生。

但這裡有個問題，

當時雖然放開了利率管制，但為了穩定市場，貸款基準利率還要存續一段時間。

而當時各報價行的報價主要參考的

正是央行公佈的貸款基準利率，

這樣就造成，

貸款基礎利率LPR還是和央行公佈的基準利率高度相關，市場化程度不高。

甚至在相當長的時間裡，LPR與貸款基準利率持平，不能反映市場利率變動情況。

這樣就使市場利率和貸款利率並存，且走在兩個軌道上，

這就是我們經常聽到的利率雙軌制度。

央行的貨幣政策主要透過銀行等金融機構向市場傳導，

比如央行透過釋放低成本的流動性給銀行，目的是鼓勵銀行以較低的成本實現向企業發放貸款。

但由於大部分銀行採用的LPR仍然參照央行的貸款基準利率，而非市場利率，

而貸款基準利率又相對穩定，很長時間維持不變，這樣的話——

因此，這就對市場利率向實體經濟傳導造成阻礙。

那就和推進利率市場化目標相左啦。

因此需要對LPR進行改革和完善，

LPR也有個更響亮的新名字，

叫做貸款市場報價利率，展現LPR市場化特徵。

我們來看看這次改善的LPR有哪些變化：

1、報價基礎

LPR定價機制由原先參考貸款基準利率，

改為採用公開市場操作利率加點的方式。

這裡的公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率，

簡單滴說，就是央行向符合一定資質要求的銀行提供貸款的利率，

所以現在報價行報價變成這樣，

加點幅度主要取決於各報價行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。

MLF被戲稱為麻辣粉，我們以前說過，就不展開啦。

這樣，央行調節MLF利率的時候，就可以直接影響貸款利率，

環節被打通了，貨幣政策就可以傳導到實體經濟。

這樣做的目的是為了提高利率傳導效率，降低實體經濟的融資成本。

2、增加報價行

LPR報價行的型別，在原有的全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行，共計18家。

新增加的報價行具有在同類型銀行中對貸款市場影響力大、貸款定價能力強、服務中小微企業效果好等特點，

這樣提高了LPR的代表性。

現在不是這樣算啦，

然後用算術平均算LPR。

各銀行對新發放的貸款主要參考LPR，並在浮動利率貸款合同中採用LPR作為定價基礎。

存量合同仍舊按照原合同約定執行。

3、增加期限品種

LPR由1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，這樣完善LPR期限結構，

也能為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

4、報價頻率

每日報價，更改為每月報價1次。

這樣有利於提高報價行的重視程度，提高LPR報價質量。

最後，我們總結下，

此次房貸政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

個人住房貸款利率最新定價辦法是什麼？

改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。具體來說，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期以上貸款市場報價利率為4.85%。1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。

對於個人住房貸款利率的實行年限，新政明確，個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

實行貸款市場報價利率和此前相比有何變化？

按照華人民銀行有關負責人的解答，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

業內人士指出，該政策本身並非直接提升或降低現有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上對房貸利率執行更為嚴格的規定。

當前，央行五年期以上貸款基準利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情況，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基準利率的1.1倍。

按此計算，首套房利率即為4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR為4.85%對比來看，略低。二套房的房貸利率即為4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR為5.45%對比，同樣略低。

而在房貸利率普遍上調的情況下，按照目前的房貸資料，大部分銀行執行的是首套房貸基準利率上浮10%~20%，二套房貸上浮20%~30%。

同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準利率1.1倍，利率為4.9*1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準利率1.2倍，利率為4.9*1.2=5.88%。由此對比，均略高於貸款市場報價利率（LPR）。

業內人士也指出，由於LPR每個月都會調整，還要看10月新政執行時相應的LPR。

“市場規定的是利率下限，就算預期利率會有所下行，但是否能拿到有不確定因素，比如這個地區樓市調控是否有壓力，各個銀行自身資金是否充裕有關。” 上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

不過，此前央行已經明確表示，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。“房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。”

同時，個人住房貸款利率實行貸款市場報價利率也實行因城施策。

政策指出，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

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嚴格的說，LPR受經濟環境和貨幣政策疊加影響。這裡把兩種情況分開說。

一、經濟下行

這是當前正在發生的一個趨勢，可能會影響較久。

①如果不透過貨幣政策對經濟體釋放貨幣

在經濟下行當中，企業利潤無法覆蓋利息的情況會越來越多，債務違約也會越來越嚴重。

此時，有的銀行借貸出去的資金則難以及時收回。由於儲蓄額巨大（Ｍ２巨大），在面對居民儲蓄資金到期時，銀行現有資金難以滿足取現，所以不得不在公開市場向其他機構去借貸資金。

這將引發拆借利率提升，進而引發LPR上升。嚴重的話，這種上升會比較劇烈（ＸＴＸ風險）。參考日本泡沫破裂時期。

LPR一旦上升，如果你選擇的是“LPR+加點”，這時你每個月還貸壓力將上升。甚至是劇增。而固定利率則不變。

但這種情況發生在泡沫破裂初期。泡沫徹底破裂後，利率又會隨著經濟企穩而下降，甚至引發通縮—利率非常低。此時LPR會降低到一個非常低的水平，“LPR+加點”的利率就會很低，房貸也會很低。

當下很多人資金流是不充裕的，在泡沫破裂初期難以應對房貸的提升。所以如何選擇就看你的現金流怎麼樣了。

②透過貨幣政策持續對經濟體釋放貨幣

目前的情況即是如此：透過MLF、SLF、降準等手段緩解流動性，壓住利率。所以即很多債務違約，銀行的現金流沒有受到衝擊。因為央行在保護。所以長期利率維持在4.8％左右。

如果下行壓力加大，為了防止流動性緊張，則要進行更強的貨幣緩衝。其必須進行的手段是更大幅度的寬鬆政策：降準、降息。目前已有此跡象。

但即使如此，LPR利率也不會有較大幅度下降。因為所有的手段只是抑制利率跳升的被動手段。

但寬鬆貨幣政策的前期，LPR利率會有所下降。

但這種政策一旦長期化，不能不考慮是：基礎物價上升，通脹發生。只要通脹持續，家庭部門的資金向量則發生轉變：由儲蓄轉為取現、保值。

這將反作用金融機構導致流動性緊張，從而導致利率LPR提升。

二、經濟上行

這點在第一小點已經提過，如果經濟回到上行，可能發生通縮，利率下行。但如果貨幣一直保持寬鬆政策，通縮不會發生，取而代之的是通脹，LPR會一直較高。

至於經濟會不會下行，未來貨幣政策如何，這裡就不多說了。我想大多數人心理會有答案。基於此，也該知道如何選擇利率轉換方式。這個選擇明年就只有一次機會，但會影響你幾十年。

其實我是羨慕那種利率下浮的，歷史上幾乎沒有這麼低的貸款利率。能夠把這種低利率固定，何樂而不為。