問題——朱村最新地塊出讓價竟達13000元/㎡，該板塊未來發展如何？

10月8日，增城朱村又一宗土地競拍成功，位於朱村地鐵站旁的一塊地被大華集團拿下，樓面價13034元，成交總價14.7億。我們知道，朱村目前還很落後，可以說是整個增城的鄉下，但就是這個“落後”的板塊卻雲集了碧桂園，保利，中海等多家知名房企進駐，今天拿地的大華集團，也是中國500強企業。朱村板塊到底有何優勢？

首先，我們知道，在粵港澳大灣區的紅利下，廣州的經濟發展戰略是東進，那麼朱村是廣州的最東邊，內連外拓珠港澳，地理位置得天獨厚。其次，朱村處於增城政府大力發展的科教城板塊，科教城集全年齡段學校為叢集，面積是廣州大學城的兩倍，未來預計有30萬師生的入駐。百年大計，教育為本，只有重視育才，才能留住人才，誰都會為了下一代的教育著想。

目前朱村有增城唯一的一條直達天河中心的地鐵21號線，快線39分鐘跑完全程，而且不限購，對於在廣州市區上班的年輕剛需族時真正的福音。大華集團購買的土地位於21號線朱村站，拿低價都13000了，按照利潤率2.5倍計算，起碼要買到3萬以上才能不虧。拋開前面說到的配套，我們拿廣州銷量霸主“科慧花園”來進行解析。目前21號線沿線宅地出讓越來越少，科慧花園據朱村站只有一站距離，在售的科慧花園均價在22000-23000，並且科慧花園門口的鳳崗站時快線，35分鐘即達天河中心，按照朱村站的樓面價推論，價格處於低窪，這個價格還有很大的空間。

小結：大華集團是一個成熟的地產公司，不會打無把握的仗。朱村板塊發展如何？科慧花園蟬聯廣州銷冠，積客戶群體以高學歷，高質量的年輕人為主，人才即動能，這些中流砥柱無疑是未來最有力的保障。

今天上午，廣州增城朱村出讓1宗宅地，地塊編號為83003200A19027號，位於朱村街朱村村，距離廣州地鐵21號線——朱村站僅400米。最終被大華集團(廣州)投資有限公司以總價147400萬元競得，成交樓面價13034元/㎡，溢價率18.49%。按照利潤率2.5倍計算未來房價可能會達到3w元/㎡。在科教城裡還有有望打造成“中國矽谷”的富士康科技小鎮，該專案規劃約5.2平方公里（7800畝）。富士康科技小鎮主要分為科技研發、科技生活、科技產品、智慧製造四大部分。不僅有產業，其還是一個全生態的大城，將打造產、學、研、商、居的一體化。科慧花園屬於富士康科技小鎮裡住宅配套，共規劃30棟洋房， 有39㎡-205㎡一至五房全齡化產品形態，開盤至今已幾近有4800位業主。

據可靠訊息，目前花園科慧新推售的樓棟單價低至一萬六千多就可以買到，僅比該地塊出讓的地價多了三千多，還帶精裝修，可以說是價效比非常高了。

科慧花園位於廣州地鐵21號線鳳崗站C出口，是整個朱村板塊距離地鐵最近的樓盤，可以說是真正的地鐵社群了。克爾瑞廣州資料研究顯示，截至今年9月，科慧花園全市銷售套數和銷售面積廣州樓市排行榜第一表現非常亮眼，更有一盤平一區的說法。

從購買了科慧花園的業主口中得知，跟傳統的戶型不一樣的是，目前科慧花園在售的戶型可以做到電入戶，私密性非常高，90平方戶型做到3房2廳2個衛生間，非常的實用，118則可以做到南北對流大四房，雙陽臺深受購房者喜愛。

10月8日朱村最新地塊以13000元/m²的價格成交，這意味著未來整個朱村板塊的價格又要往上走一波了。按照以最低預算成本價的2倍來算，這快地未來的均價是在26000左右，隨著時間推移和大量購房客戶對該板塊的熱愛，21號線快線站地鐵沿線的貨量越來越少，住宅用地也是賣一塊少一塊。科慧花園是距離鳳崗站快線站最近的樓盤之一，目前已是接近一期的尾聲，並且對比於地塊的價格，可以說是廣州網紅盤價效比之王。

分析一下為什麼說科慧花園是價效比之王，鳳崗站周邊目前已經有好幾個樓盤了，中鐵花園距離地鐵口1.5公里左右，西福藍灣還在中鐵花園後面那就更遠，碧桂園城市花園也比中鐵遠，對面的江山時代去到地鐵口必需經過科慧花園，目前最靠近地鐵的也就是科慧花園和保利東灣，對比目前他們再賣的產品，也就只有科慧花園更靠近地鐵口的。最主要的是這幾個樓盤的價格對比起來，科慧花園的價格更有優勢，科慧花園的房價均在2.1萬-2.3萬左右，甚至部分低樓層或者頂層單位也就1.7萬-2萬之間，而保利東灣的價格均在2.4萬-2.8萬，所以對比起來還是科慧的價效比最高。朱村板塊位於廣州科教城板塊，而板塊裡的廣州教育城的規劃也不斷有新訊息，目前已有部分學校在動工，13所高職院校有望於2020年第一季度全面動工，教育城可容納近30萬師生。可想而知再發展多3-5年，科教城的人氣堪比現在的廣州大學城，房價也會不斷向著大學城逼近。距離21號線開通的時間越來越近，開通之後很多已經買了周邊樓盤的業主都會紛紛入住，隨著人流量的增加，需求量自然也會跟著增加，需求量增加，周邊物業的價值也隨即增長，這是每個板塊成熟之前必經之路，所以目前的朱村板塊是價值窪地，入手的最好時機。

如今，朱村板塊已經有碧桂園，保利，中鐵，融創，合景，華潤，中海等大型知名房企進駐開發，如今大華集團已13000元/m²的價格拿下新地塊，朱村板塊破3萬指日可待，可見朱村板塊未來發展無限。

今天上午，一條新的推送彈出，標題是朱村地塊出讓價格達13000元/㎡，競得人是具有超大規模社群建設運營經驗的上海大華集團，可以預測未來也會帶來成熟並環境優美的社群，作為一個前段時間實地考察過朱村板塊的新廣州人，我來客觀回答一下這個問題。

本人生於湖南，求學於海南，工作三年時間，就業於廣州天河區資訊港，也就是天河區員村附近，而朱村科教城板塊位於廣州市增城區，這裡的房子坐地鐵到我上班的地方天河員村也僅僅只有30分鐘左右，價格基本在2萬左右，是我工作單位附近的房子3分之1，且不需要五年社保，外地人也可以購買一套，完全符合我的需求，價格優惠，可以接受，時間距離，可以接受，便充滿強烈的興趣，首先交通方面，增城區有著四通八達的交通路網，有9條地鐵，5條城軌，7條高速，3個大型交通樞紐，還有一個廣州第二機場，我考慮到廣州主要都是依靠著地鐵出行，上下班方便快捷，也可以聯通著廣州各個區域，故鎖定了廣州首條快慢線的21號線直達員村站的沿線樓盤，慢線一共21個站，快線一共9個站，慢線站不夠方便，需要換乘，一定不考慮慢線，故只考慮快線站，快線站只有鳳崗站、增城廣場站不限購，而鳳崗站是距離廣州市區最近的，屬於朱村科教城板塊，是目前建設中的新區，考慮到未來居住環境和升值空間，我鎖定在鳳崗站科教城周邊的樓盤，廣州科教城作為廣州重點發展板塊，目前已有13所重點職業院校進駐，在廣州市十五屆人大常委會第二十四次會議上的相關報道中，明年第一季度第一期入駐學校建設將全面開工，同時科教城按照原來規劃，共分一期、二期和遠期建設，一期約10平方公里，規劃13所院校和廣州公共實訓鑑定中心，二期約20平方公里，遠期控規約30平方公里，用於校企合作、技術研發，人才培訓等方面建設，適當預留中小學建設用地，未來將會有超30萬師生進駐，同時科教城還有富士康科技小鎮在旁，規劃7800畝，分六期開發，將以核心產業超高畫質8k電視、工業機器人、智慧手機、智慧家居、智慧辦公等圍繞打造一個聚集多家設計研發企業總部辦公區，從人口匯入看，這裡以後一定會有很多學校師生和企業員工常駐，有著大量的居住需求和消費需求，板塊發展潛力巨大，周邊目前已有多家知名房企進駐，包括保利、碧桂園、中鐵等，大概有7個樓盤聚集，有大量居住業主，而考慮到生活方便一定是距離地鐵站越近越好，而從鳳崗站C出口走出去之後，引入眼簾的就是廣州銷量第一的網紅小鎮“科慧花園”，真正的地鐵上蓋物業，實測大概100-200米左右，並且以後不用走地面回社群，走地下就可以享受過萬方負一層商業街，還有周邊樓盤唯一一個15000方商業中心聚焦人流，解決生活需求，3000方帶科室和床位的醫療中心和規模較大的24個班幼兒園，3個班的託兒所，配套齊全，交通便利，旁邊還有29棟地標建築，玻璃幕牆的花園式辦公寫字樓，背靠著廣州科教城，從位置上看，最近科教城、最近地鐵口、並且是富士康科技小鎮內的樓盤，地段最優，無法複製。但是價格居然不是最貴，大跌眼鏡，均價在21000元左右，部分優惠樓層1字頭不到兩萬，對比於科慧花園對面的“朱村街風崗村A17025”地塊的成交樓面價15134元/㎡來說，價效比真的很高，該地塊就是保利東灣樓盤，目前在售均價在26000元左右，怪不得科慧花園賣的這麼好，相信市場的大部分選擇，優勢太明顯，而目前21號線沿線宅地出讓越來越少，今天成交朱村地塊出讓價格13000元/㎡，按照利潤率2.5倍計算未來房價可能會達到30000元/㎡，該地塊對比科慧花園來說，距離廣州市區更遠，並且是慢線地鐵站，科慧花園是真正快線站地鐵口上蓋樓盤，堪稱廣州網紅價效比之王，實名五星好評推薦科慧花園，透過該拍地資訊可以預測未來朱村板塊作為新區建設會越來越好，城市面貌煥然一新，潛力無限。

2019年10月8日大華集團以13000元/平米的樓面價拍下21號線地鐵朱村站旁的地塊，再次證明地鐵沿線的樓盤的價值，也給稍微低迷的樓市打了一支鎮定針，也說明政府不會打壓樓市，只是對樓價的宏觀調控，讓樓價平穩而升。

作為廣州最熱銷的剛需板塊：廣州科教城板塊來說，此次的大華集團入駐也是大大增加了廣州客戶對科教城板塊的資訊，科教城板塊從2014年樓價的7000元/平米一直持續漲價，如今已經去到最高28000元/平米 ，短短5年時間，科教城板塊已經成為廣州剛需、投資客戶的首選板塊，陸陸續續進駐了碧桂園、萬科、保利、中鐵、富士康、融創、恆展、華潤、招商、合景泰富等知名房企。眾所周知，按照房企拿地的標準是要拿有升值空間、有利潤空間的。

隨著21號線的開建到即將全線通車，未來會更多的房企陸續進駐科教城板塊搶下這一杯羹，經過短短5年的發展，科教城板塊各方面的城市建設配套也得到大大完善，入駐的企業也逐漸增多，包括2019年4月23日科教城第一間大學的動工：廣州鐵路學院，未來幾年時間也會開建13所大學院校。隨著地鐵21號全線通車、13所大學院校20萬師生的進駐、1500畝工信部電子五所的開業以及7800畝大型高新科技聚集地-富士康科技小鎮的建設，未來大大引入廣州市區以及其他地方的大量知識分子進駐科教城，科教城板塊在幾年時間房價漲到3萬，基本不是問題。

位於21號線鳳崗站上蓋的科慧花園（富士康科技小鎮的組團），集產城融合的7800畝航母級大盤，從2018年9月15日開盤到現在持續熱銷，成為廣州第一個網紅盤和銷冠盤，無論地段、配套來說也是科教城板塊最好的樓盤，短短一年時間，熱銷接近5000套，銷量金額超90億！