房貸業務是銀行壞賬率最低、回報率最高的業務，所以在過去銀行對房貸的態度一直都是十分歡迎的。房地產市場高溫不退，吸引更多居民把個人財富配置到房地產市場裡，形成了房貸需求的大漲。根據瞭解2016年房貸的不良平均水平在0.29%左右，遠遠低於其他業務1.52%的不良率。而且因為有著房產抵押，就算出現了壞賬，那也能夠透過拍嗎房產來彌補損失，所以銀行一直都十分看重房貸業務。

銀行虧本當然是假的，但是拿虧本當藉口漲利率很自然。

之所以說銀行不會虧本，是因為中國的存貸款息差本來就比較高，房貸即便是普通人能拿到利率最低的貸款，銀行依然有一兩個百分點的淨息差收益。

以央行基準利率4.90%為例，即便是買房早，合同是八折利率，也就是3.92%，銀行依然有利可圖。要知道活期存款利率只有0.3%左右，活期存款金額龐大。而一年期存款利率只有1.75%，上浮後也不會超過2.3%。利率較高的三年期存款上浮後也不過是3.5%左右。

2019年利率最高的是20萬元起存的大額存單，較之央行基準利率上浮55%，三年期大額存單利率最高能達到4.2625%。如果買房時簽署了折扣利率，與大額存單利率相比看起來確實好像銀行沒賺到什麼錢。但是，注意但是，兩者是不能相比的，畢竟銀行也不是拿著大額存單的錢來放房貸，也許還會投放了利率更高的貸款。

如果房貸利率很高，銀行會主動降房貸嗎？顯然是不會的。銀行是逐利的金融機構，為了賺取佣金也會推銷保險，結果讓存款變成了保險，當然還會為了更高的利息收益裝可憐，誘導客戶配合著簽署新的合同，交更多利息。

房價快速上漲的二十年，銀行從中受益頗豐，而房貸也是最為穩定安全的貸款品種。隨著房地產黃金時代結束，一旦房價出現較大幅度下降，銀行壞賬必然增加，銀行的好日子一去不復返。

做人，要講信用。跟銀行談利率，還是要拿合同條款來說事，當初怎麼約定的，就怎麼約定。不管裝的多可憐，消費者沒有必要為銀行多賺還是少賺做出讓步。

銀行說不漲利率會虧本，那是忽悠不懂行的人，會哭的孩子有奶吃，是不是？

銀行貸款是否會虧本，主要取決於存貸利差，其次是撥備成本，最後是稅費和人力成本。

我們先說存貸利差。銀行賺利差，有兩個點：一個是存款基準利率和貸款基準利率之間的差額。很顯然，即使放基準利率的貸款，其存貸利差還是有的。另一個是銀行秘而不宣的秘密，也是房貸獨有的特點，即存貸期限錯配。現在銀行給出的存款利率最多是五年，而貸款則是最長有三十年，所以五年以上的貸款利率最高。用存期短利率低的存款，去發放貸款期長利率高的貸款，期限錯配可以賺取相當大的利差。這也是為什麼銀行熱衷於發放房貸的一個重要原因。

其次是撥備成本。根據統計，房貸的安全係數是最高的，也就是說房貸出現不良的比例是最低的。銀行的撥備是根據貸款的五級分類進行的，不良比例越高撥備越多。撥備也是貸款的成本，撥備計提越少，貸款利潤越高。因此房貸的利潤相比其他貸款業務，利潤更高而且長期穩定。這是銀行喜歡房貸的另一個重要原因。

至於稅費和其他如人力成本等，其實一直是保持穩定的，因此不是影響銀行利潤的重點。

總結，銀行之所以漲利率，完全就是為了榨取利潤。從實際成本看，即使以基準利率發放房貸，銀行依然能夠保持微利。否則，早先那些貸款利率打折的情況，哪裡會出現——之所以可以打折，是因為銀行還沒到虧本的程度。

銀行虧本的可能性真的不大。

目前，國家的5年期以上基準貸款利率是4.9%，多數銀行的房貸利率是5.39%到5.88%之間。

銀行的存款利率是多少呢？目前，大額存單的最高利率可達4.2625%。

也就是說，銀行的利差也就在1.2~1.5%之間。

地方性中小銀行吸引存款的利率可達5%~6%，但是這些中小銀行放貸的利率往往高達8%~10%。像一些信用分期貸款，利率能高達15%以上。

實際銀行的利差是多少？農業銀行的吸收存款利率高達16.3989萬億元，平均利率只有1.39%。銀行的客戶貸款是11.43萬億元，平均利率4.4%。利差高達3%。

當然實際利差並沒有這麼懸殊，由於銀行吸引的存款還要放入央行作為存款準備金，相應利率只有1.59%。再加上同業拆借存款和債券投資，實際上農業銀行，2018年的利息收入是7847億元，平均利率是3.82%。

銀行的其他平均付息資產平均起來支付利息3069億元，平均利率1.62%。這樣利差只有2.2%左右。

農業銀行2018年淨利潤是2026億元。也就是說各項成本花掉了2750億元，差不多能佔據全部貸款成本的1.3%左右。

近期，很多購房者都比較苦悶，他們在申請房貸時，銀行說現在開始要漲房貸利率，因為如果不漲，銀行就會出現虧損。當然，也有人不相信銀行工作人員的說法。他們認為，除非銀行存款高過了房貸利率，銀行才有可能虧損，否則銀行怎麼可能做虧本的買賣呢？

實際上，中國的存貸款息差都是比較高的，普通人即便是能拿到最低的房貸利率，銀行還是有一兩個百分點的淨息差收益。以央行基準利率4.9%為例，即使是八折優惠，利率也就是3.92%，而銀行一年期利率即使上浮之後不會超過2.3%，即使是利率較高的三年期存款最多不過3.5%。更何況，銀行活期存款利率只有0.3%，而活期存款金額較為龐大，銀行能賺取的存貸利差就更高。

在目前房地產調控的形勢下，現在銀行房貸不會在基準利率的基礎上再打折了，銀行首套房貸款平均利率為5.423%，相當於基準利率1.107倍。所以，銀行無論如何也不可能虧錢。或許有人會問現在有大額存單推出，銀行的房貸會虧錢嗎？

其實，2019年利率最高的是20萬元起的大額存單，較之前央行的基礎利率上浮55%，三年期大額存單利率最高能達到4.2625%。在這種情況下，銀行還是有盈利的。此外，銀行拿著大額存單的錢是用來放更高利息貸款的，不可能還會把大額存單的錢去投放到房貸利率上來。

事實上，對於銀行來說房貸是最優質的貸款資產，一方面有地產作為抵押物，購房者除非遭遇意外家庭突變事件（比如，失業、大病等），否則並不敢放棄還貸。另一方面，就算購房者“棄房斷供”了，銀行可以拿去拍賣。如果拍賣還不夠還銀行的錢，銀行還可以繼續追責還錢，所以，真正棄房斷供的家庭比較少見。

所以，銀行貸款資產中房貸是不良貸款中最低的，不良率只有0.3%，遠低於銀行平均不良貸款率1.75%左右，僅相當於中小微企業不良率的1/5至於1/6，這樣的不良貸率，銀行肯定是不會虧錢的。不過，銀行為了賺取更高的存貸差，銀行工作人員為了更高的利益故意裝可憐，誘導客戶配合著簽署新的合同。

應該說，銀行貸款不良率相對較低是建立在國內房價持續上漲的基礎上，而隨著房地產黃金時代結束，一旦房價出現較大幅度下降，銀行的房貸壞賬率還是會不斷上升的，銀行的好日子還是會過去的。當然，對於購房還貸者來說，做人要講誠信，當初與銀行籤的合同怎麼約定的，就應該怎麼做，棄房斷供不僅擾亂社會金融秩序，也不可能有好的結果。

一個很簡單的道理圖上所示是中國銀行的存貸款利率表，以一年的定期存款貸款為例，定期存款利率為1.5%，貸款利率為4.35%；那麼其中的利率差也就是2.85%就是銀行的收益。但是說句實話隨著餘額寶類的網際網路產品出來後，改變來很多人的儲蓄習慣。過去有閒錢就存到銀行的做法已經越來越少來，這樣無疑就使得銀行資金流入有了問題。

第一、各大銀行為了攬儲不得不提高存款利率，這樣勢必降低了自己的盈利。目前來說各大寶類的金融產品的存款年利率都在2.5%以上，因為為了攬儲就不得不提高自己的存款利率，以一年為例，這就使得大多數銀行過去有2.85%的利差，變為1.8%甚至更低，這樣銀行的收益降低是必然。

第二、銀行如今在放貸方面也面臨網際網路金融產品的圍剿，唯一的砝碼就是住房貸款。可以說如今消費貸、小額貸款等貸款網際網路金融都可以做到，但是唯一一個做不到的就是住房貸款（估計也很難做到）這就使得銀行的主要收益來源就是住房貸款。2018年6大國有銀行新增貸款主要流向是住房貸款就足以表明，住房貸款已經是如今銀行的主要盈利點，也是為數不多的盈利點。

第一、中國銀行早已進行了股份制改制，盈利是第一要務。雖然說中國的銀行在目前很多人的心目中，都是國家的銀行是不差錢的，但是中國的銀行股份制改革早已經完成了。也就是說銀行除去完成國家的一些政治使命之外，也必須做到自負盈虧，而且中國國務院2016年公佈《存款保險條例》，並於5月1日起正式實施，其中最核心的內容就是允許銀行破產，而且最高賠付50萬由央行兜底。這樣的情況下也就是說銀行並不是萬能的，保險的，跟很多股份制公司是一致的。

第二、在小額存貸款方面銀行並沒有相對優勢的情況下，那麼抓緊住房貸款就是唯一辦法了。從2017年開始各大銀行的住房貸款利率就有不同程度的上浮，直到今年才開始有所回撥。但是目前大多數城市房貸利率上浮還是維持在10%以上，其實這樣做的原因有兩點：增加收益和防範風險，順便也可以進行房產調節。

綜上，銀行說如果不上調房貸利率就要虧本，這句話雖然有點誇張，但是不得不說如今銀行的日子不好過是真的。虧本肯定談不上，不過銀行目前能做的也就是抓住房貸利率這個工具了，但是究竟能夠抓多久？我們就不知道了。銀行要想日子好過，進行縮減開支和制度改革還是必然。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

房貸不漲，銀行要虧本？非也。

中國經濟兩大支柱，房地產、金融業，始終圍繞銀行展開。

房貸利息，誰決定？央行，且房貸利率調低可能性不大。

一方面，地產行業是經濟支柱，為了避免系統性風險，不讓經濟出問題，必須讓資金迴圈，不出現資金鍊斷裂的情況；

另一方面，避免發生信用危機，若房貸降低，違約率提高，爆發危機，啥意思？若貸款利率低，可以買多個房子，出現以房供房現象。此時，容易爆發信用危機，大不了不還房貸，讓銀行收走房子，加大銀行壞賬和風險。類似，零幾年房地產危機。

2015年降息過後，存款利息越來越低，貸款利息則逐年增多。相信，買房子的朋友，深有體會。所以，銀行有著不錯收益。去年，中國銀行淨利潤1800億、工商銀行淨利潤2976億、建設銀行淨利潤2546億、農業銀行淨利潤2027億。

因此，決策層控制著房貸利率，以及真實情況，不會出現房貸不漲，銀行虧本的事。

銀行主要賺的是息差收入，什麼時候定存利率高於房貸利率了才會虧，但是這種現象在國內不可能發生，永遠有一隻無形的大手在調控著市場，在正常貸款利率下上浮15%再加上房產證抵押可以說這個生意穩賺不賠

就目前中國的經濟形勢，房地產高燒不退，只要中國的經濟在保持健康持續的增長，我認為老百姓最穩健的投資還是房地產，作為銀行在房產上的信貸也是最穩妥最安全最可靠的長期業務

房貸銀行永遠都是賺錢的。

年齡大一點的購房者都知道以前房貸最低可以達到8折，銀行也沒有喊虧錢，就在於房貸是銀行最優質的的貸款資產，一方面有地產抵押，購房者除非遭遇意外家庭突變，並不會放棄還貸，一者放棄還貸，房產就會被拍賣，其次如果拍賣款不夠還銀行的錢，銀行還可以追責，要求購房者還錢。一般購房者都有工作，很容易被銀行追責還錢，家庭以外還不起錢是很少很少的。

所以銀行貸款資產中不良貸最低的就是地產抵押貸款，不良貸款率只有0.3%，遠低於銀行平均不良貸款率1.75%左右，僅僅相當於1/5-1/6，這樣低的不良貸銀行怎麼可能虧錢，

隨著利率市場化，銀行開始上浮地產抵押貸款，現在基本上首套房上浮在15%左右，二套房20%左右，個別城市上浮40%以上，這樣的貸款利率加上不良貸款率很低，銀行從地產抵押貸款中大賺其錢。如果沒有地產抵押貸款這塊優質資產，很多銀行不良貸款率會更高。

如果地產抵押貸款虧錢，銀行會不斷的發放地產抵押貸款嗎？最近幾年，銀行新增貸款主要集中於地產抵押貸款，還被有關部門警示，要求嚴控地產抵押款增加。

銀行貸款不良貸較高的是中小企業貸款，可是有關部門還是要求銀行加大放貸力度，並不得提高貸款利率和轉嫁成本，提高中小微企業不良貸款率容忍度。

銀行其他方面的虧損，想從地產抵押貸款中賺回去這倒是真的。