小縣城總價40萬的房子48平，每月收租1600-2000，首付20萬，月供十年，值不值得投資？

這個問題算一筆賬就知道了：

從你的條件來看，月供10年，付款為50%的，基本應該就是商鋪了吧！

一個月收租1600-2000元，一年就是19200元-24000元，對於40萬的房產來說，年租金回報率就是4.8%-6%！而你的月供應該是在2208元左右！

這樣的鋪子嚴格意義上是不合格的，因為商鋪的租金回報率應該滿足7%以上才是合格。因為現在大部分的低風險理財也可以做到4%-6%的回報率。所以如果沒有超過這個回報率，去投資商鋪，其實是一個風險較大，收益還不多的結果。

在家還是那個小縣城的人流本來就少，商鋪的提升價值也非常低，因此一旦未來的趨勢變差，商鋪還有可能會面臨難以出租的問題！所以，不建議投資！

首付20萬房屋總價也就60來萬，貸款也就40來萬，基本可以以租養貸，自己壓力不會那麼大可以考慮一下，關鍵是你買的是什麼地段的房子，目前周邊配套設施建設，還有未來規劃有哪些！如果自己經濟收入還可以，建議可以去買一套，最起碼房屋能保值

投資價值不大。就以往的案例來看，無論是公寓還是商鋪，投資表現並沒有大家預期的那麼好，加上現在房地產市場開始退潮，實體經濟並不那麼樂觀，小商鋪換手率超級高，尤其是在經濟不發達的小縣城，居民的消費力有限，加劇風險。

對於一個小縣城來講，一個40平的商鋪不一定能租出1600――2000元的價格，除非本身地理位置優越，人流量大，否則實際價格遠遠低於這個價格，甚至很難租出去。很多縣城開發之處，設計了底層商鋪，規劃很好，理想狀態小區建成以後，引入各種配套設施，實現居民和商業共贏。而實際情況是，房屋居民入住率不高，周圍的公共設施環境難以匹配，或者需要較長的週期，商鋪往往門可羅雀。

即使按照題主預期，以1800月租計算，貸款10年，每月月供2100左右，利息5萬，總費用45萬，回報率也就5％左右。當前實際通脹在8％左右，所以這個商鋪投資價值不大。

根據你的提問描述小縣城總價40萬的房子48平，首付20萬買房，每月收租1600，月供十年，值不值得投資？下面跟你算算賬就能知道能不能投資了。

小縣城房子48個方，總價40萬，平均每個方8333.33元每一個平方；首付20萬元，也就是需要貸款28萬元，準備供10年；按照當前各大銀行的房貸利率來計算，商業貸款基金利率為4.9%，各大銀行根據個人情況進行上浮了10%~40%，也就是貸款利率在5.39%~6.86%；我個人按照你個人貸款利率上浮30%之後的利率為6.37%計算。

如上圖，貸款28萬元，10年還清，按照等額本息還款方式；貸款28萬總還款為37.9302.49元；總利息為99302.49元，平均每個月需要還款金額為3160.85萬元，這是根據你的貸款金額和還款年線計算出來的詳細貸款金額。

已經瞭解了你的貸款情況資料之外，再來計算你的投資回報情況，按照你的描述說，小縣城48個方的房子，也就是一房一廳的房子，月租1600元已經是相當高了；即使按照你1600元計算，一年的租金收入是1.92萬元，10年下來你的租金總收入是19.2萬元；而你貸款28萬元10年需要支付10萬元的利息，按照這種情況你的租金和利息相差不大的，真正租金利潤是9.2萬元了，這樣的投資顯然不是非常理想了。

還有一個情況就是你貸款28萬元，每個月需要還款為3160.85元，而你的租金是1600元，另外自己還需要1560.80元；也就是說你每個月還是需要另外拿出1560.80元來還房子；所以希望你要考慮清楚這個問題，根據你的經濟情況能否支撐到每個月再度墊資1560.80元來還房貸。

根據你的情況已經詳細計算了你投資情況，以及投資回報情況，我個人覺得你這種投資是不可行的，建議還是不投資為好。其中最重要一點原因就是由於你這個是小縣城的房子，小縣城的房子未來不排除會進行降價情況；其次就是你這個是房子太小了，房產不好兌現，不要到時候想賣都賣不出去；這兩個就是我個人你這個投資不可行的真正原因。

綜合以上分析可以給出我個人答案，我建議你這種首付20萬買房，每月收租1600，是不值得投資的。當然這是我個人分析以及建議，至於你要不要投資還是根據你個人情況而定，希望你做出正確的選擇。

1、租金

總價40萬的房子，每個月收租1600元，租金收益率為4%，和銀行存款收益率差不多。這個收益率屬於中等水平。假設租金10年不上漲，則10年共收到的租金為19.2萬元。

貸款20萬，期限10年，貸款方式假設為等額本息，貸款利率為基準利率4.9%；則10年總共支付的房貸利息為53385元。

如果把首付20萬不買房，存在銀行，存款利率按照5%計算，10年的利息為11.25萬，存5年定期，到期本金復投。

從題目的描述，不清楚是哪裡的房產，我們以過去全國平均漲幅為參考，2000年商業用房全國平均銷售價格為3260.38/平方米，2017年商業用房全國平均銷售價格為10323/平方米，年複合增長率為7.01%，按照過去商業用房年複合增長率為7.01%計算，現在價值40萬的房產，10年後價值78.79萬元，房子升值38.79萬元。

綜上所述：購買房產的總收益=房子升值+租金-首付利息-房貸利息=41.41萬元，所以購買40萬房產，10年後賣出可得41.41萬元收益，年化收益率為10.35%，這個收益率還是相當不錯，如果房租收入能夠有保障，可以投資。

從您說的情況判斷，應該是縣城的門面房，我認為投資價值不大。

48平米的房子總價40萬元，單價在8333元，這超過了縣城住宅的平均價格，48平米的住宅也沒有太大的經濟價值，所以應該是門面房。

對於縣城來說，流動人口少，電商衝擊比較大，門店經營主要面向當地服務專案，可以經營的業務有限，因此門店升值空間不會很大。現在門店單價不足一萬元，還算比較便宜，隨著城市發展，門面房仍然有升值空間，但是升值速度估計不會很快。

按您的說法，現在每月租金1600-2000元，首付20萬元，貸款28萬元，按10年等額本息還款，利率利率4.9%的話，月供大約2956.17元，總利息74740.05元，這樣，10年時間累計投入554740元。

考慮10年期間租金會有增長，平均每月按2000元計算，10年收益24萬元，假設10年後房價升值到1.5萬元每平方（這種預測比較激進，估計達不到這種程度），房價總值達到60萬元，連同房租收益合計為84萬元。

投資門店的的毛利率是（84-55.5）÷55.5=51%，平均每年大約5%左右，僅相當於銀行理財的水平，投資收益率並不算高。

透過上述分析，可見投資並不是很合算，主要原因是租金太低，總價40萬的房子，每月2000元租金，才相當於6%的利率，而貸款利率已經達到4.9%，其中的利差太低了。

城鎮化不斷升級，人口會急速彙集到省會城市和一線城市，會直接導致三四線房地產市場空心化，也就是說投資房地產，儘快拋售三四線房產，把資金投入到有價值的省會城市。

不管你這個房產在縣城收益多大，今後必將會是一個沒有市場的標得。以你這個40萬48平的房子說，你這個應該是公寓40年產權，像公寓房產更加不能投資，公寓第一交易稅費高，並且水電還是商業的。

以上兩點公寓雖然租金比老破小高，但是今後很難出手，並且公寓會隨著時間的推移會不斷貶值，出手還賺不到錢。

如果買房單純依靠租金來補回投資，顯然是不可取的。畢竟，買房一族屬於高收入者，而租房一方絕大多數是低收入者，房東提高房租，租客轉向便宜房源，即使地段偏遠，租金低廉才是租客最為關注的方面。

所以，在租售比中，分子上漲乏力，分母越長越快，這種情況下投資買房，除了要準備大量的首付，還要面臨高額的月供，而出租的話也可能得不到理想的租金。

房價上漲不可期 或將回歸合理水平

投資的目的在於獲益，而投資房產絕大多數不是靠租金收益，而是靠不斷上漲的房價。如果所投資的房產所在地房價上漲乏力，這筆投資顯然是不值得建議的。

同時，投資者也應看到目前樓市處於“史上最嚴厲調控時期”，各地紛紛出臺限價、限購、限售等措施。

小縣城房產難道是？48平方房產40萬元每月租金可以達到1600-2000元，基本可以確定房子是一線或二線城市的方便，還有就是48平的房子租金如果能達到1600-2000元之間的話可以確定房產地段和位置相對來說是比較好的，小編這邊（石家莊）縣城100多平的學區房租金也就是1500元一個月，小編的個人感覺很合適投資這套房產，為何說合適小編給大家介紹下。按照房價40萬首付20萬貸款20萬分期10年，利率按照銀行基礎利率1.1倍計算（利率5.39%）等額本息還款的情況下月供是2159.64元，10年總利息5.92萬元，按照每月出租房屋的租金收益是1600元計算的話，每月我們只需要出2159.64-1600.＝559.6元，少出去吃頓飯少抽包煙足夠我們拿出這559.6元來還月供了。

怎麼說那房子基本上是不會貶值的為什麼這樣說那，隨著社會的發展物價上漲房價自然會上漲的，就那10年前的房產說當時一套房產十幾萬就可以購買一套房產，首付50%分期10年月供的話也就是幾百元，現在誰每個月拿出幾百元還月供有壓力？而現在的房產那動不動一套房就大幾十萬甚至上百萬，首付百分之50%的情況下月供都在3000元以上，這樣整體來看的話房產是貶值了為啥那主要是因為人民幣貶值了（有人會說當時購買的房產怎麼回是貶值了明明是個增值了其實是貶值了房產，10年前我們個人月收入1000元左右當時好地段的房產也就幾百元一平一家人奮鬥一年基本就夠首付了，而現在那我們平均月收入5000一家人奮鬥一年還不一定能夠賺夠首付款，因為物價都在上漲那個月家庭開銷都需要不少錢），所以說嗎隨著人民幣貶值房價永遠不會成為白菜的，最簡單的舉例:假設有一天一碗牛肉麵漲到1萬元一碗的時候難道我們的房產還不如幾萬牛肉麵值錢嗎？記住人要吃飯，工廠要招工人幹活，原材料自然就會上漲房價自然而然的也會上漲。投資這套房產的話是很值得我們投資的必定租金一個月1600-2000元之間能幫助我們減少大部分的月供壓力。20萬購買銀行理財的話10年也給我們帶來不了多少收益的最多也就10萬。