鬱亮內部講話，要萬科努力活下去。說明了萬科看清楚了房地產泡沫的危機，說明萬科看到房地產行業的皇帝的新裝，房地產行業表面虛假的繁榮背後的巨大危機。

隨著中國炒房時代的結束，在城鄉都蓋滿房子的中國，在大量房地產過剩的中國，房地產行業未來在哪，大量的房地產企業如何轉型升級，未來恐怕會有大量的房地產企業將被淘汰出局。

筆者在給金融傢俱樂部的企業家們培訓時，早就講過，中國房地產簡單粗放式的炒房炒地的商業模式結束，房地產行業必須在商業模式上進行創新升級，否則，三年後沒有完成轉型升級的房地產企業必然會被歷史淘汰。房地產經濟的時代結束了，房價下跌的歷史性拐點已經形成必然的趨勢，炒房客們拋房自救已經拉開序幕，房地產企業拋售房子自救的序幕也拉開了，接下來誰能跑得快誰就能活下來。

這還不是問題的關鍵，關鍵是下一步房地產企業如何轉型升級才能活下來？透過筆者從金融的視角對房地產行業的研究，筆者已經帶領我擔任金融顧問的房地產公司開始向金融地產轉型升級。透過與地產政府合作，打造適合當地經濟發展的產業叢集，來完成產業的整合，完成產業整合後，再對接資本市場，進行資本運作，進而推動中國的各個行業佔領全球產業制高點。

鬱亮的內部講話，要萬科努力活下去，萬科就有一定機會活下去，沒有意識到的房地產企業恐怕就沒有機會了。

大房企的政策敏感能力，一般來說是值得稱道的 企業可以做到這麼大，必須得承認，是有能耐的，無論建房子的專業能力、效率、財務能力，還是政策理解力、預見性，都非同一般。 萬科就更不用說，雖然經歷了野蠻人事件，這一波從銷售總量上說，被恆大、碧桂園趕超，但其穩健程度還是一流。 如今，萬科離別央企華潤，但投入了深地鐵懷抱，基本盤更加穩固。所以，萬科說“活下去”其實更多是未雨綢繆和憂患意識。

萬科想“活下去”其實還說明了一個問題，不用太神話大房企 土地儲備、房價、貨幣金融支援，是房企可以笑傲江湖的底氣所在。

部分和房企的努力、眼光有關，而另外一部分則是決策部門說了算。簡單總結就是一句話，開發商是很牛，可還有比它更牛的，背後的手那才是巨力。 所以萬科怎麼樣，宇宙第一房企碧桂園又怎麼樣，有些事他們也擋不住。“活下去”自然是重要的。

房地產這個行業沒必要神話，但是沒有了他們，買地的人和錢也就沒了。茲事體大，事關經濟社會穩健。

那些一直沒有房票，或者資金壓力大的剛需朋友，恭喜你們，終於熬到出頭之日。無論價格還是選擇的視窗，正在出現，曙光就要照耀到您頭上。

萬科說的活下去，其實不是在說自己 而是說 想過下去就被我收購！貪婪之心昭然若揭

上溯4年，最火爆的行業是房地產，上溯40年至改革開放，最賺錢的是房地產，上溯4000年最大的財富大劫案仍然是房地產行業創造的！

看財富榜，富豪最多的行業是房地產，誰能告訴我這是為什麼？

據權威媒體估算，中國房地產行業市值430萬億元，是中國GDP的五倍有餘。這是城市化取得的好成績，但同時這也是5000年最大的一次財富洗牌。

98年停止福利分房，房地產行業進入了高速發展期，至2016年經過18年的發展，多數二線城市已經達到了1萬元每平米，全國房地產市值大概200萬億左右。然而從1萬元到2萬元，大多數城市僅用了1年甚至幾個月，可以用激增的財富來形容，這期間整體成本仍然在10000元以下，也就是在一年時間內普通民眾湊齊了200萬億以上的資金白白送給房地產商。家庭都使用父母前30年的積蓄，而且用後30年的貸款繼續還債。居民負債率高達49%。普通民眾苦不堪言，又不得不舉債買房，使財富迅速的向少數人手中聚集，定義～總之這是5000年未有過的財富劫持計劃。

奴隸社會 封建社會也未曾見到如此迅速的財富轉移，少數的幾萬家房地產公司掌握了百萬億級財富，集中在那幾萬風光無限的地產企業家手裡。而且是合理合法的。

資料僅是估算，不必糾結。我只是做一個例子，一個行業佔用了太多的資源，擠壓了其他行業尤其是製造業，經濟體系中，製造業是最基礎的骨骼，房地產不過是肥肉，肥肉太多了，體型是很大但很虛。

從最近一段時期的萬科舉動來看，卻似乎充滿了危機感，從此前鬱亮強調戰略檢討，並以“活下去”為最終目標，到近日萬科在深圳舉辦的秋季例會上，四處傳遞出“活下去”字樣，而對於近期萬科的系列動作，確實顯得非常特別，備受輿論的高度關注。

作為行業標杆企業的萬科，對房地產投資者的印象非常深刻。這些年來，即使房地產行業在加速分化，甚至面臨政策發展的瓶頸，但對於萬科而言，卻基本上穩守行業的第一梯隊位置。或許，可以這樣認為，無論是房地產的黃金髮展期，還是房地產的白銀髮展期，萬科依舊是緊緊趕上時代發展潮流、緊跟政策形勢的標杆企業。

最近幾年，對萬科而言，本身還是一段備受考驗的日子。從此前鬧到轟轟烈烈的萬科股權之爭，再到萬科王石時代的落幕、萬科鬱亮時代的崛起，而後再到房地產行業拐點的加速到來預期等，這系列事件對萬科的衝擊影響還是非常顯著。或許，在諸多考驗之下，對萬科而言，能夠保持在第一梯隊的位置，已經是非常了不起的成績。至於下一階段，萬科選擇的是“活下去”，這本身還是有一定的道理。或許，是政策環境影響萬科策略，也可能是萬科危機感的體現，但有準備的依舊還是具有更大的發展優勢。

鬱亮內部講話，說要話下去，有以下幾層含義：第一層，萬科是在9月中旬的一次內部會議上。當時，萬科董事長鬱亮說，如果6300億回款的目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力活下去。

迄今為止，萬科的回款目標仍有超過半數尚未完成，這在“現金為王”的當前形勢下，讓萬科的掌舵人鬱亮焦慮萬分。按照目前的銷售情況，萬科年末還有1000億的長期庫存。

在鬱亮看來，一切戰略都圍繞著“加快週轉，回籠資金，收縮戰線”而展開。如果說年初制訂的銷售目標完不成，資金無法回籠。那麼，萬科真的覺得快“活不下去”了，因為現金流對於大型房企來說是非常重要的血液，血液迴流不如預期，企業就會面臨失血之虞。

第二層意思是，萬科鬱亮在9月中旬內部講話時就提到碧桂園一系列事故造成非常大的麻煩，以及滴滴的小機率事件卻讓公司命懸一線。最近一些國內知名企業，本來業務開展得很順利，卻在眨眼間就要面臨生存危機，這讓萬科董事會覺得，當前企業生存為艱。唯有心存誠實、低調、憂患意識才能躲過劫難。

在鬱亮看來，雖然萬科的管理水平已經不錯了。但對於今天萬科的體量，這樣的失誤率是不可接受的。而一些小機率事件，比如，養老責任事故、在建工地重大事故、政治上的負面事件等，一旦發生，萬科的業務只有關門。

第三層意思是，房企發展遇到瓶頸。我們認為，隨著房地產調控的長期持續，中國地產商的超級大牛市快要終結了，目前房企面臨發展困境，必須要轉型升級，向外拓展其他業務，就是要去房地產化。

對此，萬科早就去除了“地產”二字，改名為萬科集團。由原來房地產業向多個行業轉型，並且要在短期內提升其他業務所佔比重。這對於房企來說是非常艱難的，一旦轉型失敗，主業再下滑，那就可能很快會面臨生存危機。所以，萬科打出“活下去”就不難理解了。

這種幻覺也並非空穴來風。

早在今年6月底，萬科董事局主席鬱亮就曾宣佈“萬科要告別房地產”。在他看來，住房全面短缺時代已經結束，房價告別單邊快速上漲時代。

當時，鬱亮憂心忡忡地說，“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨，我們各地的公司把‘地產’這幾個字去掉。萬科是美好生活的服務商。”話音剛落，萬科深圳分公司便更名為“深圳萬科發展有限公司”，去掉了“房地產”的字樣。

在9月11日萬科南方區域月度例會上，鬱亮就喊出，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以’活下去’為最終目標”。

本來喊口號、鼓士氣之類的也算稀鬆平常。但十一假期後，萬科被爆出“給降價前購買廈門白鷺郡的業主每戶退款100萬”，可真是讓一眾地產兄弟和業主驚呆了。

明明自己喊著沒有錢，卻為之前買高了的業主退款100萬，就算只賣了幾十套，也是千萬的損失。萬科這麼搞，還讓別人怎麼活？

廈門萬科闢謠說明

當然，這其中的真真假假和相互博弈人們不得而知，可毫無疑問的是，萬科肯定有著自己的小算盤。

“哭慘”的萬科實際上並沒有那麼慘。畢竟“愛哭的孩子有奶吃”、“喝醉酒的人都喜歡說自己沒有醉”。

萬科披露的2018年中報顯示，萬科的總負債達1.14萬億，其中流動負債0.97萬億元，資產負債率達84.7%，相比同期都有所增長。

那是不是說，萬科在為這些鉅額負債感到恐慌呢？

其實，為了加速擴張、搶佔市場份額，大部分房企都會採取高槓杆的的模式，大舉借債、加速資金流轉。並且根據房地產行業的特殊屬性，《企業會計準則》規定，當企業收到預售款時，由於不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款。

也就是說，萬科實際面臨的負債，並沒有看起來那麼多。與此同時，2018年上半年萬科營收為1060億元，同比增長51.8%；淨利為91.24億元，同比增長24.94%，現有貨幣資金為1595億元，妥妥的想買什麼買什麼。

2018年9月26日，萬科就以13億元將北京海南航空大廈收入囊中。

一邊哭喊著要“活下去”，一邊斥巨資購入地產專案，這看似自相矛盾的動作背後，實則為北京萬科“曼哈頓計劃”的延伸。

“曼哈頓計劃”又稱“存量改造計劃”，於2015年推出，旨在透過對存量地產進行改造升級，尋求新的利潤增長點。3年來，北京萬科已經主導進行了西單商場、望京國際商業中心、通州萬科大都會等專案的改造。

收購北京海航大廈，均價約為3.3萬元/平方米，而周邊商業地產均價大都在4至5萬元/平方米，甚至更高。

而據澎湃新聞計算，此次萬科32億接盤的環京十幅住宅土地，華夏幸福是平價轉手。要是算上後者購入土地資金的時間價值，萬科應該也佔了一些便宜。

希望小亮讓我們老百姓活下去？？？老百姓買房子不容易！！幾代人的努力，幾代人的血汗錢，買了你的房子，不是漏雨，就是糟，白蟻無數！！