剛碼了一邊字沒發出去。好鬱悶，要重新碼字了。開始。。。

個人認為不動產投資依次為:

住宅，商鋪，寫字樓，公寓，旅遊地產。

住宅:變現容易，增值快，缺點容易受ZC和銀行的影響。[機智]

商鋪:這東西注重的是回報率，一般15年以內能回本的鋪子都是好鋪子，不過這種鋪子可遇不可求。如果選商鋪儘量選一手的鋪子。缺點是門檻高。[我想靜靜]

寫字樓:這東西和城市的發展有很大關係，建議慎重。[黑線]

公寓:這東西主要針對的客戶群是在你所在的城市，沒有購買住宅的資質的群體，或是購買資質用光了的群體。比如沒社保，再比如名下多套住宅等。公寓租金一般高於住宅，合適考慮長期持有，賺租金的人群投資。缺點變現慢，增值慢。不是一線城市的好地段，需要慎重。[皺眉]

旅遊地產:不建議碰，第一不成熟，第二難打理，第三未來發展勢頭不明朗。

公寓沒有學區學位房好處，買公寓投資就第一升值空間，第二收益租金。公寓就不要買太大的，太大不好轉手，接盤者少，最好一房，或者兩房，面積不要超過60平方米，位置一定要好的，這樣容易出租。公寓很多是沒有燃氣，陽臺，小區，這樣也是也要注意下。公寓使用率相對較低。

對於商業地產而言有一條投資金律——地段，地段，還是地段，由於小戶型公寓與純住宅相比，帶有更大的投資屬性，地段也同樣決定了小戶型公寓是否具備投資價值和可持續發展潛力

1、投資商務公寓要選擇人流量大、流動人口多、購物生活方便的地段。當然，商務公寓的保值增值除了地段外，其實物管和開發商的也是必考慮的重要因素。由於購買公寓基本上算是一種長線投資，所以開發商的實力和物業服務公司的管理水平，也將是決定租值的關鍵。

公寓的投資還是不要考慮了。

商住產品公寓，目前在國內房地產市場，是不能碰的產品。既然看到題主，說是投資公寓。自己要想清楚了。如果你買公寓就是為了持有投資。建議您先考慮住宅。

既然是投資，住宅變現能力更強。那麼公寓變現，就不好說了，公寓接盤的人太少。

房產投資，放到第一位資金安全才是最重要的。

清楚了公寓的使用屬性，是可以購買的。

第一，買完公寓自己用。

第二，長期持有，不計劃轉讓。

問題回顧：投資公寓該怎麼選？

01：分析投資公寓的目的

投資公寓的目的主要是出租和變現，還有自我經營3種：

（1）用於長期出租，以收取租金為目的。

大多數投資公寓初期的想法都是以出租的租金來還每月的房貸，還了房貸後，然後每月有了一筆固定收入。這種方式適合一些收入不高，但又想通過房產投資收益的人群，也是投資公寓的佔比最高的，有廣泛的群眾基礎。一般都是自己出租，或者長期租給連鎖酒店（購買時有協議）承諾每年的租金和收益。或者租給一些民宿做客房。

以我居住的日照市為例，在日照的大學城附近的公寓，總價在20萬左右的公寓，就被一些市民投資購買，然後針對大學生群體出租，收取租金。而在青島路的一個公寓專案，由於其獨特的地理位置，能夠直接觀海，一些投資購買公寓的則把公寓出租給一些小型酒店和民宿長期收租。

（2）以時間換取利潤，通過出售變現來賺取差價。

這種方式就是先通過出租，然後等到公寓價格上漲，然後賣出，獲取收益，前幾年房價上漲較快，公寓的價格雖然沒有同地區住房上漲的快，但同樣有較大幅度的上漲。由於總價低，不限購，即使交易稅很高，依然會有一些青年男女購買，做為過渡性住房。

這種方式雖然最直接，也存在一些問題，也就是公寓在過戶如果是50年產權，稅費同商業用房一致，所要繳納的二手房交易稅費稅種多，稅費較高。主要有以下5種，包括：

a;營業稅：（申報價-原值）5.6%、

b:個稅：（申報價-原值）5.6%、

c:印花稅：申報價0.1%、

d:契稅：申報價全額3%，

e:土地增值稅：增值額*稅率（稅率：30%-60%）

因此如果公寓售出，稅費由購房者承擔的話，稅費過重，公寓的轉手難度明顯高於住房，，而且因此公寓價格的上漲幅度，也會不如住房，這是此類投資型別的不足之處。

（3）用於自我經營，也是投資公寓利潤最大的一種方式。

很多人說公寓投資有諸多的弊端不建議投資，是相比住宅的增長性，而且由於投資用於出租，收益也有限，但是如果公寓成規模購買，而且用於自我經營，收益就會大幅提高，當然因為投資較大，也不適宜普通投資者。這種型別就是整層購買或者數層，也有十幾套購買的。

這類購買由於購買數量較大，和開發商就有了較大的議價權，購買的價格和成本就會降低，而且用於經營，如果經營得當，收益遠高於出租或者直接變現。

以日照為例，青島路的某公寓就是被個人購買2層，然後用作賓館經營，在日照旅遊旺季，每一間的房費都在400元每日，一般旺季在5月到10月，其他時間也在200元左右，而人員只需要幾個保潔和兩三個管理人員即可。

02：投資公寓該怎麼選？

投資公寓如何選擇，主要根據投資的目的選擇，而無論哪種目的的投資公寓，都應該符合以下要求，只有符合以下要求的公寓，才是值得投資的公寓。而大多數公寓都可以說投資價值不大，或者沒有投資價值。

（1）地段的要求，有針對性的群體

寫字樓和商貿中心集中地區，主要針對白領。對於出行購物方便。也就是問題中所說的寫字樓集中或者商貿集中的，從出租的角度一定高於其他區域，也就是我們常說的CBD區域。

大學學校周邊或者大學相對集中的區域，也是適宜出租的地段。

如在日照市，華潤永珍匯上的公寓，租金在1500元到1800元每月，一直都是一些時尚單身男女租房的首選，因為在新市區，購物出行都非常方便。

（2）產品有高附加值

公寓產品所謂的高附加值，一定是指的獨特資源和稀缺資源，也就是江湖海景及山景或者公園等，還有就是能夠滿足特殊人群的，如學區。或者養老醫療公寓。

比如現在最暢銷的無疑是沿海城市的海景公寓，山東省的青島，煙臺；威海；日照都有這類有獨特資源的公寓，日照山海天區域的某個專案兼具山海資源。

（3）面積的要求，適中就好。

所謂“大小”只是相對而言，“小”也可“有為”。恰恰是小尺度才能與人的尺度相關，

真正反映建築空間是否做到真正“以人為本”。

面積不易過大，只要能夠滿足基本需要就可以，一般只要達到星級賓館的面積需求就可以，一般在30平米到40平米左右即可。如果過大，就失去了公寓的意義了，面積過大，總價高，而在實際出租中，幾平米的差異在租金上差別不大，如果增加租金又不利於出租。因此公寓的面積一定不要過大。

當然國內的頂級和豪華公寓不在此範圍。如成都的交子公館，這類公寓就是以舒適奢華頂級服務，為目的。鳳凰網房產針對各大城市頂級公寓封面作品展開了一次評選。

經過包括城市價值、地段價值、建築設計、物業服務、業主圈層等多個維度的綜合考核，最終華商·交子公館以99.8分的綜合成績，榮獲中國頂級公寓稱號。

（4）戶型的要求

戶型要求，在三四線城市建議就投資購買平層戶型就可以，因為租金在三四線城市一般不高，投入不宜過大，而在一二線城市選擇精裝時尚，有挑高層的適宜。

投資公寓的戶型要求要根據城市地段進行選擇，並不是挑高戶型適合所有的城市和地段。

（5）物業的要求。

物業的要求一定要和公寓的檔次匹配，不是物業管理等級越高越好，在三四線城市的公寓租金本來就有天花板，物業管理決定了物業費的收取，如果租金只有2000元左右，物業管理費過高，比如在7.6元每平米

因此物業管理的要求就是和公寓的品質檔次匹配，和租金收益成比例。

（6）公寓中的特殊公寓學區房是最值得投資的產品。

公寓內有一種公寓是值得投資和選擇的，就是具有70年產權的公寓，而且是學區房的公寓。這類公寓由於特殊原因存在，一般較少。

日照市新市區，有幾個公寓專案就是70年產權，面積在40到90平米不等，但是由於能夠入讀日照最好的學區之一，金海岸小學和新營中學，一般40平米的公寓總價在85萬到90萬元，出租價格在20000元左右1年，無論出租還是出售一直不缺乏接盤者。

（7）價格的要求。

在一般的房屋投資來說，高價意味著高品質，而在公寓的價格上，一般就是挑選兩頭，低價格的公寓，也就意味著低投入，當然也就意味著低租金，比如學校旁邊的公寓投資，雖然價格不高，但是租金收益穩定，仍然是好的投資。

而價格高的公寓，租金的收益也一定是高的，同樣不缺乏租客，對於高品質公寓的要求在一二線城市一直需求都很大，因此在一二線投資公寓價格雖然很重要，但是品質更重要，品質也就是地段，服務，配套的綜合體現。

如南京河西的涵碧樓在建鄴區多處掛出戶外廣告大牌，廣告語令人咋舌：“涵碧樓公寓8.8萬元/㎡ 僅3席！”

據悉，這3套公寓是專案的樓王戶型，其中2套位於這棟樓的頂層，27層，面積約250㎡、300㎡，還有1套位於8樓，面積約500㎡。據置業顧問介紹“無論站在客廳還是臥室，都能俯瞰長江”，按照8.8萬元/㎡的單價計算，這3套公寓的總價分別為2200萬、2640萬、4400萬。

因此投資公寓，價格固然重要，同樣要和收益成正比，在三四線城市，價格的要求比一二線要重要。主要原因是客戶群體不同，消費觀念不同，市場的接受度不同。因此選擇公寓，需要根據城市和需求和自身的資金實力選擇適合的公寓投資。

03：投資公寓注意事項：

（1）投資公寓以出租為目的主要考慮如何針對出租群體

公寓投資用於出租，定位年青白領，滿足出行，購物，時尚需求即可。

（2）投資公寓以出售為目的，主要考慮接盤者的喜好

（3）自我經營為目的，一定有獨特的景觀和特色

總結：從以上分析可以看出，對於公寓投資首先要根據自己投資公寓的目的，選擇適合自己需求的公寓產品，同時根據自己的資金實力選擇有高附加值的公寓，同時對於地段；公寓的面積；戶型；物業管理；還有價格進行綜合，選出適合自己投資的公寓產品。

並不是所有的公寓都值得投資，同理並不是所有的公寓都不值得投資，只要有實際需求，而且被市場所接受，產生效益，就是值得投資的公寓。

許多人在投資房產的過程中都會面臨一個非常糾結的問題，那就是公寓跟住宅究竟該怎麼選？ 

公寓  VS  住宅

隨著地產調控政策的不斷緊縮，限購限貸首付比例提升，住宅已經令許多投資客望而卻步，顯然已經不再是人們最佳的投資選擇。

當投資住宅遇到阻力，人們開始將目光投向公寓市場，問題的答案也漸漸明朗起來。那麼購買公寓的優點究竟有哪些？讓我們一起來了解一下：

理由一、投資門檻低

“每當提起投資兩個字，總覺得非常遙遠，好像只有具備一定身家的人才能擁有投資的特權。白領、工薪階層，只能任由自己辛辛苦苦掙來的錢放在銀行裡，隨著通脹不斷貶值縮水。

但公寓的出現徹底打破了這一現狀，總面積小，總價低，投資門檻較低，讓普通人也有了投資的權力，並且投入可控，回報可期，不斷受到越來越多人的追捧與青睞。

理由二、收益穩定

在房地產最瘋狂的十年，如果計算投資回報，商鋪、寫字樓乃至住宅，都要遠遠高於公寓產品。可是在目前經濟、政策新形勢下，寫字樓供應量過剩，住宅已經多輪限購，以往的熱門投資物件如今已經不是最好的選擇。

通常來說，公寓具備總價低，易管理的優勢，同時租客輻射範圍廣、空間功能強大，成為較為穩定的投資選擇。

理由三、政策力度好

次限購政策重來時，公寓產品就會出現不同程度的回暖。因為公寓是一種介於商辦和住宅的中間品，在一線和熱點二線城市執行嚴格的限購政策時，由於公寓介於商辦和住宅的中間品的獨特屬性，不受限購限貸政策影響。

隨著國家對小微企業及大眾創業的扶持力度不斷增加，未來將會湧現出更多初創企業，而公寓便會成為部分中小型公司的首選。

同時，高階商務人士對這類物業也擁有極為可觀的消費能力。

理由四、產品功能全

公寓是介於居住和辦公一種業態，集居住、商用、辦公功能於一體，能夠滿足不同的市場需求。既可以有家庭式的居住佈局，又可以滿足到寫字辦公一體的需要，多功能不言而喻。

選擇投資公寓之前，一定要先了解清楚公寓和住宅之間的不同，比如產權年限，能使用的資源等。雖然公寓的面積較小、單價也較低，但是公寓嚴格來說畢竟是“四不像”產品，因此不能顧此失彼。

1.首先就是產權年限。可能有些朋友還不太瞭解，我就先來解釋一下產權年限指的是土地使用的最長時間，就像大家所熟知的商品房產權年限就是70年，不過公寓是屬於商業性質，因此產權年限只有40年。雖然說40年之後可以自動續租，但是公寓畢竟屬於商業性質，因此住宅的很多資源公寓是享受不到的。

就比如公寓沒有學區，根據國內的相關規定，只有產權年限是70年的房子才有學區，還有就是公寓不能使用公積金貸款，這一點和學區類似，也是必須要70年產權的房子才可以。

3.還有一點就是公寓的首付比例遠高於住宅。有過購房經驗的朋友應該都知道，商品房的最低首付是3成，也就是一套價值200萬的房子，最少需要準備60萬的首付，不過卻很少有人知道公寓首付最低就是5成，雖然說公寓的價格低，但成都的公寓單價也至少有每平1.5萬，這樣算下來一套40平面積的公寓就需要約60萬，首付有至少需要準備30萬。

而住宅在完全不同，雖然說購買一套同區域的住宅可能至少需要200萬元，但是要知道住宅的上漲空間是遠高於公寓的，根據統計2000年全國商品房的均價是每平2112元左右，然而到了2019年就漲到了每平9500元左右，這樣算下來每5年的時間房價就要翻一翻，並且在這個時間之內也可以對外出租。

還有一點就是公寓的投資方式一般只有對外出租這一種，雖然說公寓也會慢慢升值，但是公寓在二次買賣的時候會額外多出一筆增值稅，因此現在很少有人會專門購買二手公寓，而住宅則完全不一樣，除了正常的升值之外，平常也可以對外出租還能直接還房貸。

從專業人士的角度給你幾個建議

對於現在的房地產行業無論你投資住宅、商業、辦公、公寓跟你心中的預期收入會差很多，肯定達不到你的要求。不要過多的去聽售樓業務員去一個勁的給你推銷，關鍵是你想要的投資需求是什麼？你對投資回報率、期限有什麼想法？

公寓為什麼受現在年輕人、居家旅遊的人們的熱捧呢？

它的面積基本上在40—60平米，配帶的獨立衛生間、廚房。麻雀雖小，五臟俱全，所以受人的青睞。

我給你們的意見就是：

1、如果投資公寓建議考慮一線城市並且旅遊業發達的城市，現在的旅遊出租公寓也是比較火的，你可以全權授權委託給第三方管理，你什麼也不用管只收取租金就行。

2、地段：周邊的配套設施完善的，比如商場、辦公樓年輕人居多而且高收入人群比較多，公寓是最適合這些年輕人的。

3、交通：公交、地鐵、出租交通的無縫對接，四通八達的交通路線，讓出入方便，但周圍不要太擁堵了，年輕人最討厭的就是堵車；

如果你買的是住宅式公寓，那麼你就毫不猶豫的直接出手買了，如果是商業土地性質的公寓，你就要參考我上面給你的意見了，買的時候要慎重。

因為很多銷售的公寓土地性質是商業，而商業性質的公寓又影響著平時水、電、暖、物業費的收費標準，它的收費標準比住宅的要高。最重要的是如果你以後想賣那就沒那麼容易了，商業土地性質的公寓過戶是按照商業轉讓的收費標準收取那麼它的契稅、增值稅、個人所得稅等相關稅費算下來要達到你過戶時評估價的30%左右，你算算有多少？這也就是為什麼二手房市場很少掛牌出賣的原因所在。

總之，投資需謹慎，考慮清楚，別跟風一股腦扎進去就後悔了。

遊哉悠哉2020

前幾年公寓和loft非常火，有個電視劇“愛情公寓”，對於年輕人非常適合，是時尚潮流的象徵，若有閒錢，投資公寓，是不二之選，投資商業式公寓是長線投資，自住兼投資，長期回報，投資股市風險大，投資其他選擇面很窄，若要投資公寓，建議注意以下8個大的方向，輕鬆投資，賺最大利潤：

1、地段：地段、地段還是地段，投資公寓地段非常重要，公寓出租是適合年輕人，生活方便是最好選擇，比如，有大型綜合體的配套，出則繁華入則寧靜，年輕人喜歡逛街吃喝娛樂，走在時代前列，易出租；

2、交通：出入地鐵無縫對接，或者公交線路較多，交通通達性較好，四通八達的交通路線，讓出入方便，“懶”字需要體現；

3、物業：後期運營的能力，商業需要物業的運營，好的物業，商業能做活，能吸引更多的商家入駐，疫情後實體商業受到很大沖擊，考驗物業運營，稍不注意，大型綜合體就會關門歇業，公寓也將不好出租，升值潛力降低；

4、開發商：選擇大型開發運營商，綜合實力強，比如在疫情下，大型開發商能給商戶減免租金，商戶的粘性強，不會出現爛尾樓，對出租公寓有很好的促進作用；

5、面積：選擇40-60平米，總價不高，物業等費用不高，年輕人能承受，後期銷售時也出手較快；

6、層高：選擇loft產品，建議不選擇公寓，loft可做兩層，樓上樓下動靜分割槽，適合年輕人的生活習慣，公寓是平層，舒適性較loft低；

7、不佔住宅名額，不限購，可貸款，和住宅全面分開，通貨膨脹，股市風險大，公寓是固定資產，收入基本平穩，適合中中國人的保值存錢的思維；

8、雖然公寓水電是商業性質收費，由於價格比住宅低，中間的費用可算成水電費，比較起來還是公寓投資要好，若有多餘資金，可投資好的loft產品。

疫情後，老百姓對現金的持有和投資的意向會考慮清楚，保值是最大的問題，投資地產是最佳選擇，投資公寓式房產，需考慮清楚，選擇好的位置投資。

遊哉悠哉2020

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1、地段：地段、地段還是地段，投資公寓地段非常重要，公寓出租是適合年輕人，生活方便是最好選擇，比如，有大型綜合體的配套，出則繁華入則寧靜，年輕人喜歡逛街吃喝娛樂，走在時代前列，易出租；

2、交通：出入地鐵無縫對接，或者公交線路較多，交通通達性較好，四通八達的交通路線，讓出入方便，“懶”字需要體現；

3、物業：後期運營的能力，商業需要物業的運營，好的物業，商業能做活，能吸引更多的商家入駐，疫情後實體商業受到很大沖擊，考驗物業運營，稍不注意，大型綜合體就會關門歇業，公寓也將不好出租，升值潛力降低；

4、開發商：選擇大型開發運營商，綜合實力強，比如在疫情下，大型開發商能給商戶減免租金，商戶的粘性強，不會出現爛尾樓，對出租公寓有很好的促進作用；

5、面積：選擇40-60平米，總價不高，物業等費用不高，年輕人能承受，後期銷售時也出手較快；

6、層高：選擇loft產品，建議不選擇公寓，loft可做兩層，樓上樓下動靜分割槽，適合年輕人的生活習慣，公寓是平層，舒適性較loft低；

7、不佔住宅名額，不限購，可貸款，和住宅全面分開，通貨膨脹，股市風險大，公寓是固定資產，收入基本平穩，適合中中國人的保值存錢的思維；

8、雖然公寓水電是商業性質收費，由於價格比住宅低，中間的費用可算成水電費，比較起來還是公寓投資要好，若有多餘資金，可投資好的loft產品。

疫情後，老百姓對現金的持有和投資的意向會考慮清楚，保值是最大的問題，投資地產是最佳選擇，投資公寓式房產，需考慮清楚，選擇好的位置投資。

關於公寓的投資問題，一是可以是看供求關係。公寓一般處於都市商業中心和i輕軌旁，地段優勢明顯。城市核心區可出讓土地越來越少，即是說新房供應量減少，供求關係緊張，地價上漲，而住宅又逐漸偏向改善型的大戶型，所以總價很高。小戶型公寓產品以總價低的優勢成為很多人的過渡選擇。二是看國家政策。以北京為例，目前北京二套房（普通住宅）首付六成，非普通住宅首付八成，且執行的是認貸又認房的政策。對比之下其他地方的購房政策已相對寬鬆，待後期政策收緊，商業性質的公寓產品優勢就會顯得尤為明顯。這時選擇帶租約的公寓正好滿足短期收益需求和長期增值空間的需要。

投資公寓的關鍵字投資，所以我認為最重要的只看兩點：一是配套，二是升值空間。配套成熟可以為你帶來源源不斷的租客和較高的租金。升值空間和城市發展掛鉤，投資公寓時一定購買所在城市發展方向之上的公寓，這樣將來才有巨大的升值空間。

很多人都說了，現在買公寓就是看地段，必須是地段好的，然後就是如果有雙氣的首選雙氣的公寓，即便會貴一些，其次就是公寓不要買太大的，四五十平的就可以了，太大的就不划算了。

地段，地段，還是地段

不要說太久的規劃，要看的到的

有產業，有固定人群最好，

以後不論出租還是轉手都有人接。

關於公寓的投資問題，一是可以是看供求關係。公寓一般處於都市商業中心和輕軌旁，地段優勢明顯。城市核心區可出讓土地越來越少，即是說新房供應量減少，供求關係緊張，地價上漲，而住宅又逐漸偏向改善型的大戶型，所以總價很高。小戶型公寓產品以總價低的優勢成為很多人的過渡選擇。二是看國家政策。以北京為例，目前北京二套房（普通住宅）首付六成，非普通住宅首付八成，且執行的是認貸又認房的政策。對比之下重慶的購房政策已相對寬鬆，待後期政策收緊，商業性質的公寓產品優勢就會顯得尤為明顯。三是看重慶市場。重慶的GDP增速連年領跑，位列全球發展最快的旅遊城市榜首，這意味著對民俗、酒店的需求量直線上升，這時選擇帶租約的公寓正好滿足短期收益需求和長期增值空間的需要。可是西安投資公寓就不划算！根據地方不同而需求！投資公寓！

關於公寓的投資問題，一是可以是看供求關係。公寓一般處於都市商業中心和輕軌旁，地段優勢明顯。城市核心區可出讓土地越來越少，即是說新房供應量減少，供求關係緊張，地價上漲，而住宅又逐漸偏向改善型的大戶型，所以總價很高。小戶型公寓產品以總價低的優勢成為很多人的過渡選擇。二是看國家政策。以北京為例，目前北京二套房（普通住宅）首付六成，非普通住宅首付八成，且執行的是認貸又認房的政策。對比之下重慶的購房政策已相對寬鬆，待後期政策收緊，商業性質的公寓產品優勢就會顯得尤為明顯。三是看重慶市場。重慶的GDP增速連年領跑，位列全球發展最快的旅遊城市榜首，這意味著對民俗、酒店的需求量直線上升，這時選擇帶租約的公寓正好滿足短期收益需求和長期增值空間的需要。同時最重要的是看地理位置以及周邊人群 商業