樓盤定價，不是開發商直接定價。樓盤開盤賣多少錢，他是要到房管局備案，以備案價格進行銷售。

影響房價的因素有幾方面原因。

1.根據政府政策有關，比如限購，限售，限貸，之類的一系列政策。有可能導致房價的一個波動。

2.投資客，炒房。大量投資客到一個城市炒房，這也會導致房價大量波動。

樓盤定價的細節

這次我們的重點在於:當定出了基準價之後,其他價格該怎麼定,有何影響因素? 先列一個影響樓盤係數的目錄出來 ：

【朝向係數】 【副朝向係數】 【景觀係數】 【環境係數】【對流係數】 【層差係數】 【面積係數】

一:朝向係數

朝向來說:一般除了別墅之外,不存在整套單位的朝向問題。一般我們說的朝向指的是客廳的朝向。

朝向係數 ：以1為標準係數,各朝向係數加上1

分了16個朝向,從正北開始的係數分別如下:

正北:-0.05

東北:-0.04/-0.02

正東:0/0.02

東南:0.03/0.04

正南:0.05/0.05

西南:0.04/0.02

正西:0/-0.02

西北:-0.03/-0.04

注:以上的係數都為銷售當地樓盤的效果不斷改進得出,基本上適用於南方

大部分地區。有爭議處為到底是南向好還是東南向好,具體要根據當地人的偏好調整係數。

 

二、副朝向係數

所謂的副朝向係數就是與主朝向呈90度,然後又是能夠接受日照的方向。

 

主朝向是客廳的朝向。副朝向係數與主朝向係數一樣,只是所有數值只有主朝向的五分之一,也就是說如果正南向的正朝向是0.05的話,正南作為副朝向只有0.01。

 

 

 

三:景觀係數

 

由於視線的關係,我一般只對正對客廳正負45度之內的景觀為準,超過了這個範圍,一般情況下就不是那麼重要的景觀了,因為一般人不會注意那麼大的角度。

 

除客廳外,主臥室的景觀也有一定的影響,但除非主臥室的景觀特別好或者特別差,否則只要根據客廳的景觀就可以確定這個景觀係數了。

 

一般來說,景觀係數是除朝向之外最重要的影響係數,所以一定要訂出差距來。

 

首先,要搞清楚景觀係數取決於哪部分的景觀。一般定價都會以一個組團來推貨,先定下一個景觀點,然後加上景觀係數。

 

比如說:一個樓盤是一個圍合的組團,對組團花園的單位景觀係數的起點就較高,可以加上0.05。

 

這裡注意一下,樓距這個因素在景觀裡面顯得比較重要。因為雖然是看景觀,但很多時候會變成看樓距,樓距開闊的地方一幫都會有景觀的。這裡可以根據樓距的對比加上一些分值,範圍在0.04之內。這個是對向著小區裡面的單位而言,如果景觀上沒有特別強調某一部分,那麼其實大家都相差不了多少的,那肯定是樓距大的地方會設定多一些的景觀。

就例如: 如果沒有中央水景之類的比較特殊的景觀。那一個小區的最高景觀係數一般不會超過10%的。

 

但是如果是對小區外的樓,在城市來說,就基本上沒什麼景觀,這個時候就不管什麼樓距不樓距的了,景觀係數肯定就是0了。

 

我一般會在圖上將正對客廳的地方把要重要考慮的景觀帶劃出來,也就是劃一個扇形區域出來,然後用尺量一下在這個區域內的樓距,再具體看一看對著的是組團花園,還是普通的小區路,還是中心水景。

 

如果在這個扇形範圍內可以看到組團花園就會給到0.04,除非扇形組團內全部都是組團花園,否則一般不會超過0.04。如果是對著小區路的,根據樓距也只能給到0.01-0.02。 當然也有一些特別好的,就是超寬樓距和中心園林水景之類的,可以給到 0.05-0.07。

 

四、環境係數

環境係數純粹是一個小於0的係數,不會存在大於0的情況。應該說是小於等於0。主要用來區分對小區內和對小區外的單位,為什麼要有這個係數呢?環境係數本來就是用來表示那些汙染情況的,包括噪音呀、電房、高壓線、廁所、小區馬路什麼的.這個對樓盤的價格會有一定的影響。

 

比如說,如果對著小區外的路是條大馬路的話,車流量非常之多,那麼像外的單位就只能給到0.89,同棟對內的給0.93。如果是一般的情況下,朝外的為0.92,朝內的為0.96。小區內的單位,如果沒什麼情況,一般都會高於0.96的。

 

五、對流係數

 

所謂的南北對流,就是要求風可以直線形式穿過整個房間,並且要求在距離這個空間前後30到50米的範圍內還可以保持直線,也就是說前後樓距要有30-50米,當然,這是對高層來說。

 

對於洋房而言,南北對流一般來說只有兩種情況,一種是客廳和餐廳的部分,另一種是主臥室,但是主臥室對流一般沒有什麼用(對價格的影響),主要是主臥室不好佈置,且臥室對流的意義不大。可以對流的單位一般來說比不能對流的單位在同一樓層情況下能夠高出 0.3-0.8

 

六、層差係數

 

樓層差價之前是用係數來定的,但是由於如果設1樓為1的話,慢慢把係數加上去,則樓層的係數越來越大,那麼幾個係數再相乘,則樓層係數的影響是最大的,因為係數本身是最大的,這種係數定價的方法,肯定要保證儘量讓係數都接近1,這樣各個係數的影響力相當,而將影響力最大的係數給朝向和景觀。

 

但是這種方法太麻煩,一般都採用基價後在加減差價就好了。由於各地的樓層差價差異比較大,就是說,客戶群接受差價的底線不一樣,所以,這裡只能給大家說一個大概的情況。具體差價模版要參考區域競爭樓盤的差價體系定出。

 

一般來說,樓層最底層開始3層左右的單位和最高1/5的單位的差價是最小的,中間1/5的差價是最大的。因為最高的1/5的樓層客戶並不是很喜歡。

 

 

七、面積係數

原先是小於90平方米的戶型可以首付兩成,比較好賣,一般都直接提價5%,但是現在政策改變了,小戶型變得多了起來,而且首付估計也得提高。雙限政策使得大戶型稀缺,特別是一線城市的大戶型產品,反而比小戶型要高出2-5%,這就得根據實際情況來界定了。

我們對樓盤定價共列出10個主要的影響因素。分別為：【地段】、【配套】、【物業管理】、【建築品質】、【專案規劃】、【立面裝飾】、【開發商實力及信譽】、【戶型設計】、【營銷推廣】、【停車位數量】。

 

這10個因素,共分5個等級,每一個等級均制定出相應的指標,並且對應分值1、2、3、4、5分。

 

問:假如組團A、B兩棟之間有“中央水景”。

按樓主劃分的扇形區域,A客廳完全可視該水景,B臥室可見水景; B客廳可見小區外的江景或山景,A不可見, 那A、B的景觀係數哪個高呢?

 

答:一般來說,小區內的景觀一般都難以和自然景觀相比較,特別是江景這種特殊的景觀,江景和非江景單位本身相差價格就在10%-20%,當然這之中的空間就要看是一線還是二線江景,如果是三、四線江景那就不在此差價之類了。另外就是客廳見中央水景和主臥見中央水景,如果加上景觀分值來看,臥室的景觀值只是客廳的五分之一左右記入。

 

1.地段(A.從城市規劃的角度來看所處地段的功能分佈;B.商業主要看其是否臨街或背街C.業態的構成和發展的程度D.寫字樓為臨街或背街,辦公氛圍的好壞程度。)

 

2.配套(A.附近城市基礎設施的完善程度;B.社會服務設施;文化教育設施、醫療衛生、文娛體育、郵電、公園綠地等方面綜合評判。)

 

3.物業管理(A.保安;B.清潔衛生;C.機電;D.綠化率及養護狀況;E.物業管理費;F.物業管理商資質。)

 

4.建築品質(A.產品的設計;B.建築的質量)

 

5.專案規劃(A,專案整體規劃;B.專案產品內部的規劃。)

 

6.立面裝飾(A.立面效果是否新穎;B.立面形象是否給人以良好的市場形象;C.立面所採用的材質)

7.開發商實力級信譽(A.開發商的資質等級;B.開發商的信譽;C.開發商的品牌;D.已開發的專案的市場情況)

 

8.戶型設計(A.各個功能分割槽的合理性;B.是否有暗房;C.實用率的大小;D.結構佈局的合理性。)

 

9.營銷推廣(A.營銷代理公司的有無;b.營銷代理公司的品牌及實力;c.廣告的釋出情況)

 

10.停車位數量(A.停車位數量;B.業主的方便程度;C.停車的難易程度)

開發商是如何給房子定價的？

先來說一個專業名詞：“強排”。開發者拿地以後根據土地規劃條件，根據各種業態的排布將貨值儘可能的做大，以求利潤最大化。為了達到最大利潤的目的，會做市場調研，目標成本估算，專案定位等一些影響房價的一系列工作。主要透過下面幾個方面定價：

1、樓面價，也就是土地成本跟可售面積的比值。

2、建築目標成本（建安費）：包括建築施工費，設計費，監理費用，市政配套費，景觀綠化，公區裝飾裝修。

3、開發經營成本：包括辦公管理費、銷售經營費及融資利息等。

4、計劃運營策略，對開發週期的計劃，回款速度，樓層價格，樓位價格。

5、合理利潤。

以上幾個因素裡面，建安成本在一個地區差不多，只是根據不同樓盤的定位，品質的不同有差異，其他方面差異較大。

影響樓盤價格的因素主要有以下幾個方面:

第一、拿地價格，也是佔比最大的因素。

第二、地段。包括交通方面（公交，高鐵，地跌），城市配套方面（醫院，學校，體育場），商業配套方面（超市，購物中心，商業街）。

第三、專案的定位，是改善型小區還是普通小區，定位不同，影響建築成本不同（景觀綠化面積，智慧化程度，裝飾材料及品質）。

第四、周邊環境（有無高架、菜場、垃圾場、變電站、臭水溝）有無影響居住的因素。

第五、開發商自身的實力。

新房:拿地價＋人工成本+材料成本+市場環境+開發商利潤等房產局報備案價！

二手房根據周邊配套及產品型別有關