是小產權房還是商品房，私下成交還是有第三方，小產權法律不支援，商品房的話只能自己私下解決，私下成交只能自己找律師訴訟，有第三方的話可以先一起協商，再走司法

你好，產權變更登記了的話，你已經履行了賣房方義務，買家為履行約定的義務，你可以書面通知對方付款（訴訟時效範圍內）然後起訴，訴求支付尾款和延遲支付的利息（你們合同應該有約定）訴訟費。

買房是人生當中的一件大事，而買房相對於買其它的一般產品也比較複雜，程式也較多，每一道程式裡面需要把控的風險也不一樣。

在我們身邊有很多遇到糾紛的買房事件，比如付款之後業主不讓你入住或者說有的業主讓你入住之後，你的錢還沒有給齊。

總之各種糾紛都有，今天我們來看一下賣房子的賣家，把房子賣給了買家，買家也已經成功入住到房子裡面去了，但是賣房的業主還沒有收齊全房款，那麼應該怎麼辦？怎麼解決這樣的問題，或者怎麼去避免今後再次出現這樣的類似問題？

一，購買房子的交易流程

今天我們談到的這一類糾紛，房產問題是買家已經成功入住，賣房的業主還沒有收到房款，這種類似的買房事件一般是出現在二手房買賣裡面的。

的確如此，隨著這一輪全國去庫存，各大大小小的城市房價都已經很大程度的上漲了，很多之前有房子的業主房價漲價之後都想把房子賣出，然後換取增值的部分來去買更大一點的房子，或者說買產品質量還有地段更好一點的房子。

為了避免大家今後賣房的時候出現類似的沒有收取房款的問題，沒有收取房款的一些揪心事情，我們就需要了解整個二手房交易的流程去控制每個流程可能出現的一些糾紛和風險。

二手房交易流程：

定金：定金是買房的第1個交易環節。是當你去看好房子之後，在中介約好業主來，三方進行談判之後，確定了對應的總價和一個買房的付款條件（全款或按揭貸款）之後去簽訂的一個合同，防止中介再把這套房子賣給其他的購房朋友。

這裡面賣家需要注意的是，去把買家辦理各個環節的時間給約定好，不然你要是遇到一個有拖延症的買家，你可能房子交了定金，已經賣了，但是整個流程可能會涉及到很長一段時間，特別的耽擱人浪費時間。

面籤：說到底就是賣房的和買房的在中介的代理，下去找對應的銀行做一個面籤去證明你們這套房子是要進行買賣交易的，而且要提供相應的資料，讓銀行來衡量你是否有資格被放款。

這一塊主要就是去稽核買房的朋友，是不是具備未放款的資格。

納稅：納稅是中國的一個硬性條件，就是當一個商品房在進行交易的時候，是需要去繳納相應比例的個稅和契稅給國家的，由房管局代收。

這裡面賣家需要注意的是，雖然個稅是由賣家去繳納，但是實際上都是轉嫁給買家的，所以說一定要記住這一點，就自己賣房子的時候這個房子是淨收總價，而不是還要去繳納這個稅費。

當然這個就是在買家看好你的房子，談好價格，交納定金籤合同的時候都是要寫進合同裡面的，以免買家到時候不認賬。

過戶：過戶很好理解，就是在你的稅費繳納清楚之後，把你的房產證登出之後，然後出一個新的房產證，然後這個新的房產證上就是買家的名字了。

銀行放款：銀行放款很簡單，就是當新的房產證出來之後，中介和買家帶著新的房產證的影印件，還有一些相關的資料，把資料交給你當初面籤的給你辦按揭貸款的銀行。銀行收齊了你的資料之後，就等著銀行按照銀行的進度來給你放款。

這裡面需要注意的是，像很多朋友是按揭貸款買房的，那麼賣家最後一筆款不是買家給你的，而是銀行放款給你的，放到賣家的銀行賬號上，當你收到了賣家放款給你的錢之後，就可以同意買家入住到你賣給他的二手房裡面了。

……

是的，以上就是購買二手房的一個大致的流程。如果要細分的話，其實這裡面還涉及到很多的細小的環節。

無論是近期要賣房的朋友還是要買房的朋友，特別是去購買二手房的時候，因為二手房的程式特別的複雜，每個環節涉及到的費用和風險都是不同的，一定要去充分的瞭解二手房各個交易環節下的細小細節，注意把控每個環節給我們可能帶來的一些損失，儘量把這些擔心的風險在簽訂合同的時候寫到合同的附加條款裡面去，避免這樣的風險出現，避免這樣的揪心事情出現。

二，買家已經成功入住，賣家卻沒有收取房款，應該怎麼辦？

第1點我們已經說了，購買二手房的大致的一些關鍵性的環節，都是要提醒大家去了解購買二手房的一個環節，去把控每個環節可能出現的一些風險，就是為了迴避可能出現的一些糾紛，導致自己金錢上的損失，心情的不愉快。

我們現在直接來看買家，已經成功入住到二手房裡面去了，而賣房的賣家卻沒有收取房款，這到底是什麼樣的情況造成的，到底應該怎麼辦？

在我們身邊的確有這樣真實的案例，買房的已經騙取到賣房的成功入住的房子裡面去了，卻遲遲的不把尾款補給賣家。針對這種情況分兩種形式來看，一個是全款購房，一個是按揭貸款購房。全款購房出現這樣的情況應該怎麼辦？

全款購房出現買房的已經成功入駐的二手房裡面，而賣家還沒有收齊房款。

一定是定金，繳納之後，然後過戶之後也給了一定的比例的房款給賣房的，因為只有這樣賣房的，在接受了大部分房款之後才願意去過戶給賣家，畢竟房子是我們一個比較大的商品，一個金額特別大的商品。

然後過戶成功之後又是全款購買，買家已經，更新好自己的房產證了，也就是說這個房子在法律上來說已經屬於買家的。這個時候賣家還沒有收齊房款，一定是中了買家的圈套，要麼就是騙取賣家過戶，不想給那筆尾款，要麼就是確實手裡面沒錢，沒有湊到位。

那麼情況就很明瞭了，私下協商如果賣家能夠在三五天一個星期把尾款補給你，那麼他成功入住也沒有關係，如果說已經超出了合同的期限，賣家還想耍賴，這樣的情況的話，建議賣房的朋友就只有走法律的途徑來維護自己的權益了。

按揭買房出現這樣的情況怎麼辦？

按揭買房和全款買房不一樣。一般情況下賣家沒有收齊房款，大機率是出現在銀行，還沒有放款。

那麼就要分開來看呢，先透過中介去落實銀行這邊的放款進度，如果確實是銀行還沒有放款，那麼賣家肯定也是收不到尾款的，這種情況下就儘量去讓中介催一下銀行或者說用給一點小的費用去銀行催款，讓它快速的放款，那麼你就等一段時間就會收到尾款了。

如果中介去打聽下來，發現買房的客戶是提供的一些假資料，銀行在面籤的稽核的時候沒有發現，然後在放款階段再去拉去買房客戶的徵信的時候，發現這是一個資質比較差的客戶就不放款給他了。這種情況就比較嚴重了，因為銀行一旦認定這個買房的客戶是資質比較差的，一旦納入了不放款的名單裡面，賣家是永遠等不來銀行放款的。

這個時候就有兩種方式解決，一按照合同的約束，讓中介再換取一家銀行或者兩家銀行去辦理貸款，如果能夠辦理下來，那麼這件事情就解決了，如果還是辦理不下來，就只有根據銀行的賠償條件來進行賠償你的損失了，那麼這一次買賣就不成立。

另外還有一種情況就是確實換銀行也辦理不下來就和買家協商一下，他把尾款給你，不要去走銀行按揭了，直接去湊錢把房子的尾款給你，那這也是一個比較好的解決方式。

只是一般情況下大家去買房都需要按揭貸款的話，那說明手裡面的錢還是不是特別的多。所以才導致了我們在購買二手房的時候，一定要去了解購買二手房各個環節的一個交易流程，還有一些需要去迴避的風險，以至於避免自己的金錢損失，還耽擱自己的一些時間。

三，小結

總的來說，買房真的是人生當中的一件大事情，好多家庭一輩子可能也就買個一兩次。今天可能是買家的原因導致了，賣家沒有辦法收齊房款。明天也可能是賣家的原因，導致了買家沒有辦法正常的入住。

購買二手房本來就涉及到特別多的糾紛，特別是在房子上漲的時候，如果賣家感覺自己的房子賣便宜了，它也可能就是要在加價的基礎上才會再賣給你，雖然說都可以走法律的程式上訴打官司，但是房產官司一般打下來都是1~2年特別的耗時，與其這樣倒不如自己去把各個環節需要控制的風險寫在合同的附加條款裡面，讓自己順順利利的買房。

所以，這裡我們要重點的提醒一下，無論是賣家還是買家，在賣房或者買房的過程當中，一定要提前衡量一下自己的條件。

賣家需要衡量的是自己這套房子到底是不是真的要打算賣，如果真的賣了之後房價上漲了，那就是不要去，想著人家還要多給你一點，畢竟合同已經簽了，大家還是要有契約精神的。而且一定要真實的去給到買家一些防止相關的資訊以及個人的徵信，不要自己的房子還在抵押狀態，還在一個債務狀態的情況下隱瞞不告訴買家，導致後面的交易都很複雜。

買家要注意的就是先去拉一下徵信，看看自己的徵信狀態是否有問題，因為銀行最主要的就是判斷徵信是否有問題再給予你是否放款的資格。而且一定要去衡量自己的首付款是否到位，不要定金，交了之後在合同約束的時間內湊不齊首付款，那麼如果賣家好說還好，如果不好說的話，按照合同的約束，你就要損失這一筆定金了。

總的來說我們都不希望在買房的過程當中出現任何揪心的事情，都希望買房能夠順順利利和和氣氣的去按照合同約束來成功入住成功賣出。所以大家一定要在人生這種大事情上做足功課。

謝邀請，如果透過正規中公公司進行房產交易不會發生這種現象，本人10月份交易了一套商品房，己經拿到了產證。整個流程一環扣一環，什麼時候網籤，什麼時候付首款，付完全款同時辦理房產證過戶，然後再交房。特別二手房交易理應警惕細節，避免不必要煩心事，建議二手房交易還是需要正規中介公司層層把關。

你肯定是心軟，不會拒絕

答應了買家先入住房屋的請求

這個有什麼關係呢？就是給買家省著租房錢而已，房子賣都賣了，不要在意這個

還沒收到錢的情況說明銀行的審批還沒有下來，不需要擔驚受怕，買家貸款資質沒有問題錢就會到賬，耐心等待即可，假如買家的貸款沒有下來，可以和平解約，房子還是你的。