房地產=金融工具＋居住+消費屬性+投資

網上有個說法，人們現在頭頂上住的不是那片瓦，那片瓦其實已經變成了金融工具。其實在金融創新的過程中，幾乎所有東西都可以變成金融工具。一個人的風險偏好會對他的投資行為產生影響。既然有影響，就會有人想控制或者對沖這種風險，就會有金融機構把這種風險變成可以讓大家來交易的產品。房地產、土地，包括現在有些學生借的學生貸款，這些學生貸款今後還款的能力都可以變成金融工具，所以從這個意義上來講，金融和房地產其實沒什麼差別。如果說還有一些差別的話，就在於這個金融工具碰巧還有一些居住屬性或者消費屬性，而這個消費屬性恰恰會成為我們在進行金融投資，或者金融投機的時候，大家一起拿出來說的那個事。

二、為什麼房地產是泡沫之王？

過去30年，整個發達國家市場發生的最主要的泡沫，基本上除去1987年美國股災和1998年到2000年網際網路泡沫，幾乎所有泡沫都擠在房地產裡面。這裡面有兩個很重要的原因。

第一，房地產投資是一個無論收益期還是風險期都非常長的資產，所以短期大家很難用它的基本面來進行評價。

第二，房地產具有特別的投資和居住兩重屬性，在國內叫丈母孃效應。就是有錢沒錢到結婚的時候就得有房，要不然個人問題不能解決。這既和文化有關係，也和另外一個很重要的問題有關係，就是大家對房地產市場的預期。如果今天有人保證往後十年房價每天都下跌的話，估計丈母孃不一定會那麼強烈地要求她的女兒出嫁時一定要有房。所以從這個意義上來講，它的居住效用和投資品效用兩者幾乎密不可分。並且國內對於房地產的剛需，很大程度上是由於缺乏其他有效的投資渠道，而房地產是讓大家覺得最安全同時投資收益最好的方式。

三、關於泡沫

第一，泡沫幾乎永遠和基本面無關。經過過去四五百年的歷史研究，到現在全世界的經濟學家幾乎都有一個共識——泡沫很難預判，大家身在其中的時候往往並不會感覺到。

第二，如果大家認為這是個泡沫，大家都會撒腿就跑。恰恰是大家覺得這不是泡沫才會最終導致一個泡沫。

四、中國經濟的風險

而房地產是不是個泡沫，我們先不做判斷。

房地產在過去15年乃至20年的時間裡，用它自身的發展趨勢碾壓了所有認為或者曾經認為房地產是泡沫的那些人。據說過去20年在房地產市場裡面只有三種錯誤的投資決定，沒買的，沒買夠的，買了又賣的。所以所有人都認為房地產是一個鐵打的一定不會下跌的資產。那麼這一點，從金融的角度來講，就是非常有趣也非常可怕的一點。諾貝爾經濟學獎得主席勒教授認為，中國經濟面臨的最大的風險在於，幾乎所有參與者對於衰退、對於波動、對於經濟危機都沒有任何接觸，沒有任何體驗也沒有任何經歷。金融領域什麼情況是可怕的？一致的看法非常可怕。如果所有的市場參與者都站到同一個方向，金融一定會出現問題。

房地產金融化為何如此火爆，主要是全民參與……龐大的基數也就穩定了市場，第二房地產金融屬性是一個加槓桿控槓桿的問題，實質上房地產金融屬性已經架空了實力製造業和科技領域，製造業為啥在金融領域不堪一擊？主要是國家是靠土地財政收入拉動經濟增長，基礎設施薄弱，科技含量低，實際產品的利益槓槓加不上去……第二對利益的追求價值過於盲目，沒有長效機制確保價值增長，實際情況是對科技領域的投資每年都在加大，本質來說當前中國對科技領域的投資其實也是在不停的加槓桿，而科技領域投資大見效慢可持續這是長效機制，第二當前對科技領域進行投資就是在空殼炒作……讓金融逐利的本性把熱錢流入到製造業和科技領域中來，實現房住不炒的意思……隨著中國科技脫鉤對科技金融加槓桿能否加的動還得看房地產的情況

如果把中國的房地產市場比作是一架高速航行的飛機的話，那麼金融則是引擎源源不斷的動力。房地產行業是一個資金密集型的行業，沒有金融的有力支援，房地產是不可能這樣飛速發展的。房地產離開金融的支援將會變得寸步難行，房地產市場也只有在金融的槓桿作用下，才能有條不紊地發展。當整體消費不景氣、投資放緩、國家經濟處於低潮的時候，採取放鬆銀根、降息的金融手段就能有效刺激投資市場，鼓勵人們消費，拉動房地產市場的景氣。房地產過熱的時候，升息也就成為有效調控的最好方式之一。

房地產和金融是相互依存的行業，房地產也離不開金融手段。

簡單而言，房地產開發離不開金融輸血，房地產調控也需要金融手段，我們普通人買賣房地產也離不開金融。拿房地產開發的例子來說明：

從拿地到專案開發到賣房銷售等都離不開金融的影子。拿地，在房地產政策寬鬆時，這之中一部分是開發商資金、一部分是銀行資金。然後開發商透過銀行開發貸或信貸、基金公司資金，進行專案建設，

等到房子建成後，購房者買房需要到銀行做抵押貸款，國家也會隨時根據樓市情況，進行調金融調控。比如透過上調房貸利率，比如限制房企的融資渠道等等。

中國房地產發展到今天正是金融屬性的推動，真正能做到“房住不炒”之日，房地產行業才能退掉金融屬性的外衣，轉變為商品屬性，才是剛需者的春天。

房地產是典型的資金密集型行業，這就使房地產行業對金融，對資金的依賴度極高，不管是開發商拿地、建造、出售還是購房者購買等環節都離不開資金的支撐。

當前很多房地產企業強調高週轉，高負債。

廣東著名房地產企業喊出了“拿地即開工，三月就開盤”的口號。

在這樣的運作模式下，房地產企業最看重的就是現金流，這顯然把房地產行業套上了金融屬性的外衣。

近一段時間，國家對於房地產資金來源進行了大量限制。這一輪調控的力度遠遠大於以往，一些城市要求開發商一個月內全款拿地。在青島等城市有些樓盤還被要求現房銷售。這意味著在傳統的產銷模式下，房地產企業加槓桿的空間將進一步被壓縮。

對於開發商來說，要麼被動的去槓桿，要麼就要尋找新的融資途徑。不少地產將融資途徑對準海外，還有些地產大量推行供應鏈融資。融資途徑五花八門，各顯神通。

這個過程房地產行業的金融外衣又加厚了很多。

房地產預售制度是始於香港地區而，香港房價已經變為災難，中國內地預售制度的弊端已經開始顯現了。

2-3年的預售期，使得房地產企業有大量的空餘資金，可以肆無忌憚的進行房地產開發。過去10年樓市的瘋狂於房地產專案的野蠻生長不無關係。

中國房地產發展到全民炒房的地步，正是因為房地產的金融屬性，而且是“穩賺不賠”的投資。然而任何投資品都不可能是沒有風險的，瘋狂的房地產市場隱藏著巨大的危機。

國家目前頒佈了各種針對房地產企業的政策，目的就是平穩化解風險，逐步去房地產行業金融化。

一句話就是減弱房產預期收益，真正做到房住不炒，讓剛需者成為房地產買賣的主力軍。

如果離開金融，房地產業幾乎無法存在。

從房地產的銷售這個層面上看，如果沒有購房貸款，那麼商品房將成為社會塔尖人群的特定商品，這群塔尖人群不僅要有足夠的現金能買得起這些商品房，還得確保這些現金是閒錢，不用考慮這些資金的利息成本才行。若如此，當前房地產市場，我估計可以萎縮到現在的30%以下，交易總量減少70%以上。這個資料不只是來源於當前購房市場上一次性購房的比例，而是更低過這個資料，因為目前實際以一次性付款來購置物業的置業者實際上也收益於貸款按揭買房政策--很多都是將原有的物業賣掉，而買家也一般是透過貸款買房才可能將全款快速給到業主的。總之，即使僅僅談房地產銷售市場規模這一環，這個產業基本上就縮水一大半了。

從房地產開放這個層面上看，如果金融從經營貸、開發貸等各種形式各種開發環節下撤離的話，那麼每個開發商都得全然地用自有資金去全款拿地、全款建房。這在十年前還不是問題，在目前地價和房價差距縮小的背景下，根本無法實現，因為目前的收益利潤率在很多城市都非常低，能有個15%就不會錯了，這些開發商基本上是靠的是內部收益率在拼績效，也就是一元錢多長時間能回來，也即每一塊錢的運作效率。如果沒有金融，那麼在作為資金密集型行業的地產行業裡每一塊錢的效率將成為各行各業裡最低下的行業。這樣基本就沒有什麼行業吸引力了，也不會有什麼資本會注入到這個行業裡了。又加上上述消費市場的塔尖化，則更是雪上加霜。

總體來說，金融本質就是跨期交易，房地產，有著週期長，資金密集的特點，如果沒有金融，無論是在消費環節還是在開發環節，都是封喉之弊。

從現在的發展現狀來看整個房地產行業與金融行業的關係，在規模化和繁榮的背景下，說它們是是魚與水關係也不過分。樓市的繁榮發展離不開金融業的大力支援，同時地產行業生產的物業又有金融化的趨勢。

一、房地產離不開金融行業的支援。

無論對開發商還是購房者來說，房地產行業都是一個資金密集型的行業，除了少量可以透過自籌資金解決以外，大部分的資金缺口都需要透過金融行業來解決。

據某投資銀行的研究報告顯示，針對地產企業端，僅統計了ABS、信貸、發債三種融資方式的存量規模，已經達到60萬億左右，如果再加上股市、信託與基金這些途徑，測算資料為75萬億左右，而在截止到2018年年底的社會融資規模存量大約200萬億，對比這個數值，房地產一個行業的佔比可以達到35%以上，從一個側面反映了金融市場對房地產的支援力度，離開巨量資金的支援，房地產不可能有今天的繁榮局面。

而在另一個方面，對於購房者的支援主要是房屋信貸方面，現在按揭購房的這種方式已經成為主流的購房方式，據統計截止到2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3，而這其中投向零售端（房貸）的比例佔據了大多數。沒有銀行的支援，很多人面對著高房價只能望房興嘆，能全款付清的人所佔的比例不超過一半。離開金融的支援，需求端將會大受打擊。

二、房地產有金融化的趨勢。

現在的房產早已經不再是單純的居住品，由於市場發展和金融的存在，使房產變現方便，具有投資或投機的功能，它的交易像極了金融市場的交易，比如首付20%，其作用相當於資本市場的5倍槓桿，對於投機客或者投資客來說，等於使用了20%的保證金買入了房產，在房產升值之後拋售獲取利益，從這個角度上講，房產也相當於一種金融產品。

而對於房企來說，他們的槓桿手段也是五花百門，地產專案的流轉、融資、變現，甚至參與金融機構的組建，無不與金融行業息息相關。它們向金融方向的發展很明顯。

總的來說，房地產行業與金融行業的關係非常密切，地產的發展非常需要金融行業的支援，而地產本身又在向金融產品的方向發展，在現在發展格局中，房地產與金融行業差不多就是魚與水般的關係。