未來會怎樣呢？

短期內，在新一波開發熱潮後，很多地方的房子供給充足，且空置率很高。目前經濟不景氣，資金也不充沛，政策看不到短期內放鬆的跡象，地產稅和空置稅的呼聲越來越高。所以最近兩年房地產價格要再度上漲很難。

中期來看，90年前後出生的“回聲潮”一代在2020年前後30歲了。他們普遍比父輩結婚生子晚10年左右，30歲左右會是這一代人結婚生子的高峰期。他們的需求是下一波房地產需求拉動的主要動力。

長期呢？長期來看就不容樂觀了。

從圖上可以看到，中國人口增速一直在下降。在2030年前後，人口的絕對數量會到達一個頂峰，之後會一直下降。再伴隨城鎮化率已經比較高，新湧入城市的農村人口增速也會大幅下降，住房的需求會萎縮。所以長期來看，2030年以後，房地產市場再難有大的機會了。但一線大城市是例外。因為從歐美和日韓過去的經驗來看，在城鎮化後期，人口依然不斷向大城市集中。對年輕人來說，這裡有更多的機會，不管是求職還是擇偶。所以大城市的房價一直堅挺且回報不錯。中小城市由於總體人口的下降和人口不斷的流出，2030年後難有機會了。

如果你出生在90年前後，2020年前後是買房的好時機，但要在大城市買。如果你打算買房投資，現在下手早了點兒，再等等是不錯的選擇。如果你手裡有好幾套房子，建議脫手一部分，因為即將出臺的地產稅和空置稅會讓你壓力比較大。

長期以來，中國房價過快上漲，遠超合理水平，嚴重影響居民生活質量的提高和國家宏觀經濟的平穩健康發展。

7月31日，政治局會議提出下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

此次會議傳遞的資訊是：1、表明了在貨幣政策開始有所放鬆、財政政策更加積極的情況下，中央對遏制房價上漲的決心；2、遏制房價上漲，不僅是下半年，也是其後相當長時期宏觀政策走向；3、調控不是讓房價大跌，而是房地產市場平穩健康發展。本文主要就房價上漲的原因和遏制上漲的措施作一淺顯分析。

一、中國房地產價格過快上漲的原因

(一)從需求方面來看：

1、改革開放以來，中國經濟長期調整穩定增長，人民收入水平明顯提高，住房的基本需求和改善性需求不斷增長；同時，房產作為一種優質資產，增殖保值效用明顯，因而住房的投資性需求非常旺盛。

2、儘管上世紀70年代以來，中國實行嚴苛的計劃生育政策，但由於中國人口基數大，每年進入婚育年齡的人口絕對量仍然龐大，擁房成家既是民族的傳統家庭觀的體現，也是安居樂業的現實要求。

3、改革開放以來，中國城鎮化快速發展，1978年中國的城鎮化率是17.9%，2017年達到58.52％%。這意味著，在過去40年中，中國的城鎮化率提高40.62個百分點，平均每年都要達到1個百分點以上，也就是說每年大約1000萬人進入城市生產和生活，對城市住房的總體需求旺盛。另一方面，由於中國城鄉之間、中小城市之間，發展機會和條件、公共資源配置以及潛在的福利保障存在巨大差異，城鎮化沿著農村－集鎮－縣城－中小城市－大城市單向流動積聚發展。大量的農民和次級城市市民紛紛湧向高一級的城市和大城市，儘管許多城市設定了苛刻的落戶條件，但仍然難以遏制大量人口流入和住房需求。

（二）從供給方面來看：

1、中國人均土地佔有面積小，不到世界人均水平的三分之一，且地形地貌錯綜複雜，可供給人類生產和生活的土地總體嚴重不足，特別是自然條件和經濟發展較好的東中部城市住房用地供給永遠也趕不上住房建設的需求。

2、隨著經濟發展和需求增加，城市基礎設施的完善，

土地、建築材料、生活資料、人員工資等價格不斷上漲導致供給成本增加，房價上漲的壓力就變成了現實。

透過上述供求分析，我們可以得出結論：第一，中國在一個相當長時期，住房總供給小於總需求，導致住房價格總體上漲成為必然趨勢。第二，由於房子是不動產，流動性差，無法象其他商品一樣，在不同區域之間自由流動從而達到供求和價格的相對平衡。房子不可流動，流動性強的資本便沿著城鎮化農村－集鎮－縣城－中小城市－大城市的方向流動。這就推動並加劇了大中城市房價上漲，而大中城市房價的快速上漲反過來又逆著城鎮化的方向擴散，拉動這些地區的房價，進而帶動全國房價普遍上漲。第三，供給成本特別土地成本不斷上升，直接推動房價的上漲，而房價的上漲又拉動土地的進一步上漲，如此反覆，互相累高。

（三）心理預期

購房者無論自住，還是投資，都受心理預期影響，而心理預期反過來又影響房價的變化。

從價格預期來看，普遍存在買漲不買跌的心理。大多數人對未來某地價格看漲，就會提前購買，持房待漲，則市場上整體房價就會呈上漲趨勢；反之，房價就會下跌。而這些年房價的連續單邊上漲行情，加固了人們普遍對房價上漲的預期。這也是房價長期居高不下的原因。

從收入預期來看，大多數情況下，購房者購房時動用了部分未來的收入，當人們對未來收入及其增長普遍持樂觀態度時，就會增加買房的決心和還款的信心，從而推動房價上漲，反之，房價就會下跌。這些年，隨著經濟發展，就業的增加，社會保障的完善，人們預期收入穩定上升，這也推動了人們購房行為和房價的上升。

此外，人們對身體健康和壽命及勞動年限的延長的樂觀預期也推動了房價的上漲。

（四）經濟政策

在產業發展上，長期以來，國家把房地產行業作為支柱產業來培育，鼓勵房地產行業發展。許多地方政府片面發展房地產，一味賣地建房，形成土地財政依賴。

從宏觀調控來看，房價許多時候既是調控的物件，又是調控的手段。當房價過快增長時，中央政府出臺政策調壓房價，地方政府出於財政收入的考量，消極壓價，當房價低迷時，中央政府和地方政府都有刺激房價上漲的衝動。這就是長期以來，政府調壓房價效果不明顯，而調升房價有效的原因之一。當宏觀經濟過熱或緊縮時，房價往往又變成了調控手段，特別是經濟不景氣時，習慣性放水，刺激房地產發展和房價上漲。

二、遏制房價上漲的政策分析

（一）增加土地的有效供給。明晰土地產權，完善土地出讓方式，建立全國統一的土地產權交易市場，在全國範圍內實現佔補平衡，增加經濟發達地區的用地指標。探索建立城鄉統一的建設用地市場，在保障基本耕地的前提下，允許集體建設用地進入房地產市場，從而增加建設用地供給。加大土地轉換和流轉，挖掘潛力，提高用地效率，盤活城市存量土地。

（二）均衡城市發展。公平配置大中小城市公共資源，提高城市品質，完善的產業配套和承載能力。打破城鄉之間、城市之間的體制機制障礙，暢通人員和生產要素相互流通的渠道。

(三)鼓勵理性消費。堅持房子是用來住的，不是用來炒的理念，在保障消費者合理購房的同時，發展租賃市場，住限制企事業單位購買居住用房，打擊惡意炒房和哄抬房價行為。

（四）引導合理預期。加大調控的力度，重拾消費者對住房供求平衡和房價穩定的信心。發展經濟，擴大就業，提高保障

，增強消費者對收入穩定增長的信心，從而理性選擇購買住房的時點。

（五）完善政策支援。有序退出房地產作為支柱產業的政策導向，改革財稅體制改革，減少其對土地財政的依賴。提高政策的透明性、延續性和可預見性，減少頻繁調控房價和用房價調控經濟。

(六)關注低收入群體的住房需求。根據經濟發展和物價指數，推行貨幣化補貼的方式，代替政府提供經濟適用房制度，保障低收入群體在不同地區購買、租賃住房的選擇權。

當然，遏制房價上漲並不意味著讓房價大跌。因為房市大跌，不僅影房地產企業的健康發展，影響政府財政收入、有房戶的財富積累，進而可能引起系統性金融風險。因此此次調控的宏觀目標應該是在遏制房價上漲同時，保持房價的長期穩定發展。 綜上所述。未來房價將呈現一個相當長的調整期，既不會大漲也不會大跌，總體趨勢是緩慢上漲。

房地產泡沫是發展中國家必須經歷的過程，看看日本和美國的就知道。

但是你要說房地產短期出現大跌，那是不可能的，原因有三點，

一，房地產商借銀行的錢建房子，而銀行有利息，要收回成本，賣房子的預算價格其實是已經算好的，不太可能跌破成本價，是銀行（銀行是國有的）不讓跌，開發商也只能在預算的價格內做調控，無非多賺少賺。

二，國家貨幣通貨膨脹，單位貨幣購買力下降，以通貨膨脹率8％左右計算，房價理論上也應是8％左右上調，若是房價不出現下跌就算好事了（開發商虛報價格除外）。

三，城市發展。發展中城市都在大力建高樓大廈，附近房子價格跟漲，地皮都跟漲。

四，居民需求，年輕人成長起來，成為購房的主力軍，房子需求是永衡的話題，最多是時間上的供求關係引起房價波動。

四，國家政策。國家只能在一定的基礎上抑制房價過快上漲，若是強行打壓房價，必然觸動大部分開發商的利益。

五，房產價值與投資價值的關係。房產是屬於固定資產，因為有需求，所以就有投資的價值，買了放那不住，保值的同時說不定還會升值，所以就有了炒房者。據統計，大部份的房價都是他們炒起來的。

所以，未來三年，房地產以穩中上漲為主，發展中城市或較快發展，大城市或發展較慢。若想買房子，看著價格差不多就可以入手了，再等幾年的話又不知道房價漲到哪了。

本人覺的未來幾年房地產會出現較大幅度下跌，購買房子的三個主體包括:剛需、投資客、投機客。首先說剛需，以老百姓為主，按本人城市考慮，平均房價工資比(月)已經達到3，正常應該是1，剛需可以說是買不起的。另外投資客是指的買房收租金的，房值房租比(年)差不多40，正常20差不多。投機客也是買漲不買跌，而且據說現在也是沒什麼成交量。三個主體都沒有購買動力，房子賣給誰？有價無市，可是時間會讓更多人敖不住，日本當年主動刺破泡沫也是不得已的，否則實體都要死掉，破產潮，失業潮，都會不期而至。

從房價的角度來看，未來三年北上廣深四大一線城市價格將保持穩定且會有部分熱點區域快速上漲的趨勢。。部分基本面好，產業佈局好，吸引力強的強二線城市的房價，也將迎來新一輪的穩步增長。。。廣大的三四五六線城市將保持橫盤，甚至區域性下跌，因此沒有投資價值。

從房地產行業來說，未來三年大部分的地產企業都將忙於進行銷售回款還債，和改善現金流以便求得生存，因此部分負債率過高的中小型房企將不得不面臨破產或被大型房企兼併的風險，因此從行業的角度來說，未來是大魚吃小魚的時代，馬太效應會更加明顯，未來20家最大的房地產企業將佔據60%以上的市場份額，同時從房地產企業內部管理的角度來說，各大企業將不斷提升組織效能，加強人均效率，進行組織機構的最佳化，因此對於人員的需求將進一步減少，行業的整體薪酬待遇和工作壓力都將不斷加大，因此國有企業和事業單位型別的房地產公司更適合於年紀偏大的地產從業人員進行發展。