現代高層建築具有設計複雜,技術含量高,建設週期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業專案實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建築安裝的後期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從專案前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、從專案設計開始提前介入,參與物業建設專案的最佳化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者,在專案規劃設計階段,規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題,其在制定設計方案時,不可能全面考慮後期的物業管理經營中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和後續物業管理正常執行的角度考慮問題,造成物業建成後管理上的漏洞和功能佈局上的缺陷。
同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的瞭解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利於日後的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈,其絕大部分設計工作是1996年內完成的,若全部按照設計圖紙建設,則會與後期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司,積極組織物業管理專業人員對大廈各類裝置如電梯、電氣、空調、潔具、電腦佈線、停車場管理系統進行了深入細緻的調研,參與裝置、材料的選型及供應商的考察選用,並親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上,從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議,並對專案進行補充和完善。這些專案經同開發商和業主方溝通後,最終做出了更加合理的方案並付諸實施,取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作,從物業管理的角度對工程施工、裝置安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成後給使用和管理服務帶來的缺憾。
現在的物業建設,特別是高層物業建設,其結構、管線等十分複雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、裝置的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很瞭解和重視物業管理工作的情況下,某些作業者很可能為方便自己工作,而不是從有利於業主使用角度去安裝施工,從而給人住後的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤,從業主的角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現不利於物業管理的弊端,為業主爭得了良好的.硬體條件。
此外,前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收,建立工程裝置檔案,為業主日後裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理後,嚴格按照優質工程標準.進行動態監控,在開發商聘有監理公司的情況下,還是發現並指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕牆安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用裝置選型、配套設施、管線佈置等多方面。回若物業管理企業採取提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的裝置設施,嚴格按規範做好接管驗收工作,確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
有的開發、設計單位在物業配套機電裝置的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業.整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管後細微全面的需要,給物業建成後的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。
有物業管理公司提前介入後,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規範要求,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建築安裝單位交涉,監督並促使改進發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝除錯過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個裝置系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視並要求承建單位限期解決,確保各項裝置設施在投入使用前就能正常執行。其機電裝置管理人員可以提前熟悉相應裝置的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒佈的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
同時,由於有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃佈局、結構和管線佈置、裝置設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患瞭如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節省了費用,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下,在竣工驗收合同中,發展商全權委託物業管理公司在保修期內代表發展商與建築、安裝單位就房屋建築安裝質量進行監督、協調,確保物業建設質量,物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管後即能技入使用,及時為業主提供可靠的服務。
此外,物業管理前期介入可以更好鍛鍊隊伍,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實踐證明,讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面,有無可替代的重要作用。但是,由於目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠,致使物業管理行為滯後,給後期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規定所有物業開發建設專案必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入,那麼,這將對中國今後的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。
1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。
如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設專案,那麼作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始,從物業管理的角度,對開發專案的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。
2、法定前期介入可以為保證物業建成後長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前,很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求,也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的服務質量才有基礎。
3、法定前期介入有利於從整體上提高中國的物業建設和管理質量。
隨著經濟持續增長,中國每年建設的物業數量相當龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理要求,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業並不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入,對提高中國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。
現代高層建築具有設計複雜,技術含量高,建設週期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業專案實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建築安裝的後期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從專案前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、從專案設計開始提前介入,參與物業建設專案的最佳化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者,在專案規劃設計階段,規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題,其在制定設計方案時,不可能全面考慮後期的物業管理經營中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和後續物業管理正常執行的角度考慮問題,造成物業建成後管理上的漏洞和功能佈局上的缺陷。
同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的瞭解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利於日後的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈,其絕大部分設計工作是1996年內完成的,若全部按照設計圖紙建設,則會與後期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司,積極組織物業管理專業人員對大廈各類裝置如電梯、電氣、空調、潔具、電腦佈線、停車場管理系統進行了深入細緻的調研,參與裝置、材料的選型及供應商的考察選用,並親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上,從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議,並對專案進行補充和完善。這些專案經同開發商和業主方溝通後,最終做出了更加合理的方案並付諸實施,取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作,從物業管理的角度對工程施工、裝置安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成後給使用和管理服務帶來的缺憾。
現在的物業建設,特別是高層物業建設,其結構、管線等十分複雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、裝置的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很瞭解和重視物業管理工作的情況下,某些作業者很可能為方便自己工作,而不是從有利於業主使用角度去安裝施工,從而給人住後的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤,從業主的角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現不利於物業管理的弊端,為業主爭得了良好的.硬體條件。
此外,前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收,建立工程裝置檔案,為業主日後裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理後,嚴格按照優質工程標準.進行動態監控,在開發商聘有監理公司的情況下,還是發現並指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕牆安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用裝置選型、配套設施、管線佈置等多方面。回若物業管理企業採取提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的裝置設施,嚴格按規範做好接管驗收工作,確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
有的開發、設計單位在物業配套機電裝置的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業.整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管後細微全面的需要,給物業建成後的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。
有物業管理公司提前介入後,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規範要求,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建築安裝單位交涉,監督並促使改進發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝除錯過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個裝置系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視並要求承建單位限期解決,確保各項裝置設施在投入使用前就能正常執行。其機電裝置管理人員可以提前熟悉相應裝置的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒佈的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
同時,由於有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃佈局、結構和管線佈置、裝置設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患瞭如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節省了費用,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下,在竣工驗收合同中,發展商全權委託物業管理公司在保修期內代表發展商與建築、安裝單位就房屋建築安裝質量進行監督、協調,確保物業建設質量,物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管後即能技入使用,及時為業主提供可靠的服務。
此外,物業管理前期介入可以更好鍛鍊隊伍,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實踐證明,讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面,有無可替代的重要作用。但是,由於目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠,致使物業管理行為滯後,給後期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規定所有物業開發建設專案必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入,那麼,這將對中國今後的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。
1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。
如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設專案,那麼作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始,從物業管理的角度,對開發專案的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。
2、法定前期介入可以為保證物業建成後長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前,很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求,也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的服務質量才有基礎。
3、法定前期介入有利於從整體上提高中國的物業建設和管理質量。
隨著經濟持續增長,中國每年建設的物業數量相當龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理要求,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業並不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入,對提高中國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。