最近幾年，走在大街小巷，實體店“出租”“轉讓”的廣告比比皆是，給人一種蕭殺之氣。那麼，為什麼昔日熙熙攘攘的街市，忽然門前冷落了呢？

一、經濟進入新常態，社會80%的財富流入20%的富人口袋，普羅大眾的消費力趕不上經濟發展的速度。

二、20多年來，房地產經濟突飛猛進，不僅建設了大量的住宅樓、寫字樓及樓堂館所，也開發了數量不菲的商鋪。

三、第一、第二產業趨向飽和，大批人員湧進第三產業，導致服務與需求脫節。

四、高房價催生高租金。20年前，上鋪租金按間算、按年結，基本保持穩定;而今的租金按平方米計、按月結，押一付三。商鋪一般為40年產權，價格是同區域70年產權住宅樓的3～5倍，業主投資為了獲利，租金水漲船高，一路高歌，譬如青島大蝦，不論盤而論個。

五、電腦、手機伴著80、90後長大，他們逐漸成為消費市場的主力，更傾向於“足不出戶，快遞到家”的購物方式，對實體店衝擊愈來愈大。

六、實體店的優勢在於購物體驗，環境舒適、貨真價實、童叟無欺、貼心服務、退換自若才可能贏得回頭客。

實體店倒閉主兇電商即趨勢－人即思維－成本即租金漲：這三者共同作用，讓實體店頻頻倒閉。

我有個重申：最早我認為是“人”是實體店倒閉的主兇，後來我大量的發現：事實並不是這樣，即使我開一家實體店，80%也會倒閉，因為我的人的思維+人的能力無法與這個時代的趨勢+大供應鏈比如新零售對抗，所以，這次回答，我將電商即趨勢放在了首位。

1、電商是實體店的倒閉主兇：確切地說是：網際網路的趨勢給實體重重的打擊。

電商只是網際網路商業的一個代表而已，比如社交化電商、新零售、大的供應鏈，這些都是網際網路對實體店的巨大沖擊：

不是我們能力不行、也不是不付出努力，更不是我們不轉型，而是我們的個體經濟被大平臺甚至壟斷性的生態平臺所擠壓的結果。

2、實體店經營者的人：思維還是一個巨大的問題，這得改變，得提升。

如果將劣勢轉變成優勢，這是實體店經營者必須要思考的：實體店是有優勢的，但很多經營者缺少網際網路思維，甚至在排斥和攻擊網際網路，報怨無用，只會雪上加霜，一定要改變，早改有機會，越晚越難。

3、租金問題：這真是前後有二隻虎，前虎為網際網路電商；後虎為房租不斷漲；中間還有一“虎”就是人。

實體店租金問題，我才從東北迴來，某市的商場空空無人，實體店全都蕭條中，但還要面對巨大的租金壓力。只見租金漲，卻嘆利潤不斷的降，面對新零售的‘成本價的銷售競爭’實體店只有聲聲嘆息和謾罵。

一方面：我們要面對這個嚴峻的事實，這就是這個時代；另一方面：我們要明白：成功賺錢的一定是極少數，這個分子上的數字會越來越少，所以，我們更加努力完善自己的實體店運營系統。

1、社交化電商：一定要做好社交化，比如社群、自媒體、場景直播、小程式等

2、對接新零售供應鏈：解決大供應鏈的合作。

3、把單純的銷售－轉型成為：社交－服務型實體；

4、控制運營成本：

能小區店的不要街邊店，能街邊店的不要大型商場店，小成本，不賠就是賺，因為積累了會員人氣+線上新零售銷售。

5、千萬不要作惡：

經營者要‘好人好貨賺好錢’，因為現在的社交化輿論傳播速度特別快，一定要堅守“好人思維，別作惡”比如虛假宣傳、傳銷這些。

看情況而定

但是兩者的影響都是很大的。

實體店有很多類，餐飲，理髮美容 這些需要人工服務的是暫時無法用電商替代的，除非是上門服務。

房東的租金是對這方面打擊最大的。

民以食為天

之所以會吃個沙縣的拌麵從2008的1.5元到現在的5元。除了物件上漲，還有很大的部分是房租上漲。

本人理解為幾個原因的綜合因素

第一：電商肯定是有影響的，現在的網購市場已經非常大了，在整體市場份額不變的情況下，實體店必然會受影響，但這不是最關鍵的影響

第二：房地產價格暴漲，商業價格也是高的離譜，一個100平的店面來不來就是300萬，而且買門面的都是投資的，自己用來做生意的幾乎沒有，租金不漲不可能，所以對於投資客來說，寧願租不出去，也不會便宜出租，因為他們不僅靠租金，還依靠房產升值

第三：人民手裡的錢越來越少，實體經濟不景氣，人民實際收入降低，有點錢的都買了房當起了房奴，恨不得天天吃泡麵，哪裡來的錢消費

基於以上幾點原因，買東西的人少了，高價值的東西買不起了，租金成本卻提高了，這種多面打擊下實體生意如何生存？

除非是政府投資建設的市場，不然，主動降房租對提供租房的房主來說，比登天還難，他們的眼裡，只有自己的腳，而看不到別人頭上的天。因此，會為了眼前一點利益，把租房客一個個逼走，直至自己的房子空著無人用。

事實上，從近年來市場的需求情況來看，特別是電商的快速發展，實體店的生意已經越來越難做，賺錢的空間越來越小。能夠堅守在實體店的人，都是有一定經驗和渠道的。但是，面對市場的變化，房主卻看不到變化，仍然用過去的那種賺取眼前利益的思維，收取高昂的租金，迫使有能力經營者也難以承受。 一個不可忽視的現象是，很多地方都出現了商業用房閒置的現象，市場也越來越蕭條。原因就在於，房主們心太黑、腦太笨，觀念太陳舊，根本不懂得放水養魚，也不知道細水長流。沒有租房，房子又怎麼能夠產生效益，又怎麼能夠提升價值。

所以，從房主來說，是鼠目寸光，為了眼前利益損害了長遠利益，為了一時之需損害了永遠的收益，令人心疼，更令人擔憂。

從總體上講，實體店倒閉增多，既有電商的原因，也有房租過高的原因。電商原因會隨著稅收的開徵，有所減弱。房租過高，則似乎在加重，必須引起重視。

毋庸置疑，租金原因是最厲害殺手，

第一，每一個城市是不是都有一個地區叫做最開發的地區，哪裡每年都有知品牌去，都呆不了2年就換了。

第二，房東和商場是不是很精明，他們看到你賺錢了，就無羞恥加租金，試圖榨乾你的利潤，大家可以問問看起來生意不錯的店面，問問他們利潤多少他們房租多少，基本80%利潤被房東和商城拿走了。

導致現象，做品牌的做的越來越好的越少，多個店面不賺錢。品牌國內都做不好那就走不出國門了。大牌和奢侈品真的不多，我認為和房租關係太大，如果開店就賺錢，不到3年，遍地品牌，侵犯智慧財產權的測底退出市場，拼多多和淘寶之所以可以火就和實體關係很大，不是電商傷害了實體，是實體促進了電商發展，

主要的兩點都被你點到了！

租金第一，棚改讓房價暴漲，門面房房租自然水漲船高，以我自己的親身經歷為例，今年以前每年房租4萬多點，今年房東要9萬。我就把店關了，轉手也沒人敢接，裝修裝置賠了不少錢。

另一點就是電商衝擊了，雖然現在線上交易只佔20%不到，但是電商對人們購買習慣，有了很大影響。對價Grand SantaFe來越挑剔了，會線上線下比價，線下調好，線上去購買，所以線下店很多時候，充當了一個免費紅娘的角色。

當然這些衝擊只是淘汰了一些競爭力差的實體店，一些有品牌有產品有服務有口碑有特色的老店，還是可以繼續堅守的。

與其說是電商與租金，不如說是時代。

在生產力飛速發展的今天，隔一段時間就有一種新興業態誕生，人們的生活方式和主流想法也在不斷更迭，實體店作為一種服務於人民生活的商業體系，也應該隨著時代發展而不停更新。的確這幾年來電商日漸火爆、租金不斷攀升，但這都不能成為實體店倒下的藉口，相反自身經營理念和經營方式不能跟上時代前進的腳步，才是企業倒閉的根源，我們都以為實體店做不下去了，但許許多多跟上時代的案例告訴我們，實體店即便在今天，依然可以是一種不錯的商業模式。

1.新零售

那些倒閉的實體店，有沒有真正研究過線上線下結合的方式呢？

無論是中國的天貓美妝登陸艙，還是南韓的linefriends等等。如今的實體店可不在像以往一樣只有買家賣家和一堆商品了。今天，我們可以利用門店提供的各種科技（無人販賣機、AR虛擬試妝鏡、體感互動櫥窗等）挑選試用心儀的商品，然後一鍵在關聯網站上迅速下單，既切身體驗到了產品質感，又享受到了網上購物的價格。店家也不用屯一大堆貨在店鋪中，只需要把具有代表性的樣品展示出來供消費者體驗就行了。

2.網紅經濟

網紅店在今天已經不是一個陌生的詞彙了，無數實體店利用網紅經濟好好地營銷了一番。在大家都看到網際網路電商對實體店衝擊的時候，他們卻看到了互聯的網紅效應。

近年來，許多網紅店都飽受爭議，有人排隊兩三個小時只為買它一杯茶，更有黃牛為一杯茶而“代購”。其實這本質上也是消費品質的提升，一方面指消費品本身的質量提升，另一方面指消費體驗的提升，包括服務、環境、滿足感等等。

3.消費升級

隨著社會的進步，這個時代的消費者不再追求單純的物美價廉，而更注重消費體驗，這樣的變化，也是實體店的機遇之一。

現在，消費者已不再是購買產品，而是購買一種生活方式，實體店更多的是要帶給消費者心理+物質上的雙重感受，而視覺感受+心理刺激都是電商所無法給予的！許多實體店也著力在這些地方做文章，比如無印良品的家居體驗區域，比如Zara經理會當面諮詢你對衣服的意見然後反饋給設計師，這些體驗感讓他們仍舊能從實體店浪潮中脫穎而出。

其實，在問到底是房租還是電商逼死實體店的時候，我們不妨換個角度思考一下：在地理上，離消費者最近的是實體店！在心理上，能帶給消費者更多感受的也是實體店！在功能上，最能與消費者面對面提供服務的還是實體店！如此多的優勢，就看能不能把握住了！

電商不會讓實體店倒閉，倒閉的最主要原因是現網上零售模式。。。什麼模式？即直銷模式，或說廠家在網上的自產自銷模式。這種低價直銷模式，不光線下，網上非廠家中小網商，出局也是早晚。。。這種模式，最早是馬雲提出，即去中間化，兩點一線，廠家生產銷售，馬雲收租，線下實體店因全是中間，現正在處於去除階段。。。這種模式，初看，整個社會消費沒有變化，並且物價還走低了，好像好事。。。其實，惡果已經顯現，整個社會財富都進馬雲一人口袋了，包括低價直銷的廠家，都天天站在懸崖邊，而製造業工廠，年輕人已經因賺不到錢，全跑光了。並且，線下一片蕭條，失業人群上億，而且，國家也束手無策。。。怎麼破局？讓線下重煥活力。於是，馬雲又提出新零售。竊以為，線上線下共存，途徑不多，一種是重回計劃經濟，每種商品全國統一價。一個是走直銷，直銷只能是廠家做。。。大家現參考一下，已知世界上所有的直銷企業，有低價直銷企業嗎？沒有。存活的全部是賣高價的直銷企業，如安利，權健。。。而事實上，許多倒閉的實體店業主已響應黨的號召，先行一步轉型了，去了哪裡？線下做直銷去了，你看權健天獅，哪個企業不是人數上百萬。。。是喜是悲？無人知道。。。人們看到的只是大街上越來越冷清，商場門面人可羅雀。。。