目前有一套過渡房，這個房是否具有你所需要的功能作用呢？如果可以滿足你目前生活的需求，在一線城市，建議暫時不更換，其他城市就換。反之，如果該過渡房無法滿足你的需求，那就屬於剛需了，無論在哪裡都必須換。

既然是過渡房在滿足生活需求的情況下產生了分歧，咱們就著重說一說。

1、為什麼不急於在一線城市換房。總結起來就是三個字“成本高”。隨著一線城市調控的不斷加強，一是房價逐漸鬆動，已有了小幅下降趨勢。往往房價下降時都是一線帶頭，不過這個下降只是擠出泡沫，釋放前期過快上漲的造成的後遺症，不要指望什麼大跌攔腰斬之類的，要知道房價不漲便是跌了，因為物價在漲。二是購房成本加大。現在一線買套房有多難？即使你達到購房條件，房價也稍降了些，可首付比例提高了、房貸利率提高了，特別是第二套房，在政策面不支援的情況下，沒必要費勁的硬往裡鑽。在房價未提升，購房成本提升的情況下，還是觀望為好。

2、準一線、二線城市。現在出來個新詞“準一線”，也有叫“新一線”、“1.5線”的。說的就是近年來發現較快一些城市，比如:成都、蘇州、長沙、西安、鄭州、武漢、重慶、青島、大連等等。這些準一線城市，在調控的情況下仍是價格微漲，而且很多樓盤開盤秒光。購房人群中不乏嗅覺靈敏的投資客們，看來勢必有上漲的預期，最起碼近幾年是漲的。再說，這些城市紛紛開出了一些吸引人才的政策利好，也是為今後的發展做足了準備。在這些城市換置房產，需加快腳步。

3、三四線城市。個人認為，只要您有改善的能力，隨時可買，最好賣舊換新。三四線經過2017年一年的漲價，已經透支了不少未來的房價上漲空間，在一兩年後會有一個較為漫長的橫盤期。也就是說，發展好的城市還有一至兩年上漲時期，其他沒有經濟支撐、人口流入的三四線城市，房價已經透支完畢。投資沒必要，換置看個人能力。

現在金融去槓桿的、房貸利率上浮、房住不炒以及未來房產稅環境下，對於改善型房產需求可以觀望一段時間。

我們現在模擬一下房價上漲或者下降對於改善型的影響。

現在您住宅 90平方、每平米2萬，總價180。換成140平、每平米2萬，總價280萬

假設未來每平米上漲5000元或者下降5000元。

上漲條件下：90平房價225萬，140平350萬。

下降條件下：90平房價135萬，140平210萬。

因此對於房產改善型使用者來說，房價下跌對於改善型來說更有利，雖然自己房產貶值，但是改善型換房未來少付15萬。

未來房價如何呢？是繼續上漲還是有下跌趨勢？或者穩定性微漲或者微跌呢？

我更多看好未來房價穩定性微漲，看不到房價大漲或者大跌的條件，具體分析如下：

1. 一二線城市，限購限貸，銀行利率全面上浮，對開發商而言，融資成本增加，會積極推進房產出售，回籠資金，囤積土地成本增加，高價拿地行為會得到抑制，土地面粉價格會下降，這會降低房子成本。

對於購房者而言，按揭成本會增加，也會抑制購房需求，進而讓市場出現供需平衡或者微平衡狀態，不構成房價大幅上漲的因素。

2. 但是房價也不會暴跌，二手房價格倒掛嚴重，接下來2016年地王將全面上市，土地政策沒有改變，土地價格不會出現大幅下跌和大量供應，因此供需平衡微緊張的環境不會打破，不構成房價大跌的條件。

綜上所述，未來房價只能微小漲幅或者微跌，這些對改善型購房者而言，影響很小，晚買房更好，因為手上資金投資理財收益會增加自己的資產。

北上深一線城市房地產市場分析

這幾座城市是先期瘋狂炒作、漲幅巨大、國家嚴厲調控的典型代表城市。

城市住宅均價突破五萬，主城區房價更達到七八萬甚至十萬以上，這類城市的房價已經透支了未來五到十年的漲幅，隨著國家限購限售政策的強力執行，住宅價格必將下行，尤其是主城區周邊區域，如北京周邊的通州、密雲、燕郊等區域，房價下行絕對是高機率事件。在這種情況下，如果你有一套住房，現在又有換房的能力，可以考慮將手裡的住房先高位賣出，租一套住房，觀望一兩年，在這期間賣房手續已清結。如果房價下行到一定程度發現有觸底反彈的情況，同時國家購房政策轉向，鼓勵買房，這時可以出手，因為是首套住房，貸款利率絕對比現在低的多，即使能全款也一定要貸款，餘下的錢可以買理財可以投資生意，做很多重要的事情，通貨膨脹會稀釋你得存款也會稀釋你得貸款，試想你現在每月還款一萬，十年後每月還是一萬，現在苦點，今後肯定受益。

合肥是一個房地產畸形發展的典型城市，身處弱省省會，不但不帶領安徽各兄弟城市發展經濟，反而帶著安徽全省地產價格集體暴漲，2016年年底房價提前暴漲到16000元的合肥，經過近兩年的調整，房價一直在陰跌，住宅成交量更是慘淡，這類城市，城市級別偏弱，周邊南京、武漢等特大城市虹吸效應明顯，沒有產業和人才支撐的合肥，普通市民收入偏低，更沒有足夠利好來支撐相對高昂的房價。合肥房價不會大跌，但會這樣一直不溫不火調整三年左右，如果想換房，現在換跟兩三年後換沒區別，根據你自身情況確定吧。

西安的房價最近幾年一直都是網紅，不是因為價格高而是因為價格一直很低，低的很離譜才會吸引眼球，當合肥鄭州等城市房價達到15000的時候，西安房價只是不到七千，甚至比周邊蘭州還要低幾千，隨著一帶一路起點城市、國家中心城市的確定，西安也成為大家理想的居住之地，2017年新增落戶70萬人，2018年僅一季度就新增落戶24萬人，這樣的人才流入量是驚人的。西安有強大的科教軍工醫療，有燦爛悠久的歷史文化和底蘊，如果提主身處西安，建議過渡房不要賣，可以出租，及時購買第二套住房，均價11000元的住房價格相信比任何省級城市都要低，但西安的城市潛力比任何城市都要大。西安美景圖

擁有五年以上房貸經驗的【冉茂睿】來回答這個問題：最好是，最近都換。

畢竟，連劉歡都唱：“該出手就出手啊。”

下面我從問題描述的兩個問題出發，為你分析一下，供你參考。

【一】

從這個問題“有換房的能力”能看出來，題主目前有經濟實力，而且是一個剛需族。

在買第一套房的時候，可能資金比較緊張，所以選擇了第一套房子為過渡房，而當下已經有一定的經濟能力，或說財務狀況健康，或說有充餘的資金進行週轉。

其次，要懂得“房子是來住的，不是來炒的”的本質，就是讓有一定經濟能力的人來買房。

【二】

要了解一下，當下國內樓市的行情。

對於一二線城市來說，限購限價政策使購房的門檻提高，拒絕投資客的同時，把很多剛需族拒之門外。但是，當下很多城市已經降低落戶門檻，這就間接促進了一波買房熱。比如“資源聚集優勢明顯”的西安，自2018年3月5日起，學歷落戶只要身份證和畢業證即可。所以，一二線城市的房價，雖在宏觀調控下會穩中有漲，但現在的價格跟未來三個月後比較，肯定要低一些。

對於三四線城市來說。在適時可控的情況下，首先去庫存，其次出臺合理的限購、限價政策。由於一二線城市的限購政策及高房價，把一些剛需族拒之門外，所以他們退而求其次，會到三四線來買房，間接地抬高了三四線城市的一部分房價。

而對於五線城市、縣城來說，樓市市場還依然是如火如荼在進行。像冉茂睿一個親戚的小縣城來說，由於購房補貼政策的關係，現在房價較去年就有所增長。

總的來說，樓市行情是穩中有漲。

無論在哪兒的讀者，都可對號入座，適時的買房。

【三】

2018年，樓市在宏觀調控政策的緊抓下，熱度會有所降溫。但隨著土地、人工、建築材料等成本的增加，還有資金本身就週轉困難的開發商急於回籠資金，所以說，房價不會上漲的太快，但是還是穩中有漲。

【非重點，也是重點】

1、在換房的時候，一定要注意首套房和二套房。二套房比首套房交的首付更多，多達60%，而且貸款利率也要上浮十個點，例如當下利率一般就是基準利率上浮30左右，但二套房就可能是上浮40%。所以，在第二套房貸款的時候，首先要把第一套房過戶掉。

2、買房這件事，最起碼得幾十萬、甚至上百萬的金錢投入，所以，換房資金風險可控，要從個人的主觀性（結合自身經濟情況）入手，在判斷好客觀情況（買房時候的房貸政策，限購政策），再去買。

這就是【冉茂睿】的答案，如果有問題可以再諮詢我。

題主問這個問題，說明題主目前雖然有能力換房，但還在糾結和猶豫之中，也說明了題主資金應該不是很富餘，對未來收入預期有可能不可預判，對未來房價走勢把握不定，對房價走勢存疑。

對於住房的改善性需求，該不該出手？何時出手？筆者的態度一向是鮮明的，就是買早不買晚，該出手時就出手！對於看準的城市、看準的地段、看準的小區，買早不買晚，早買早享受，早買早受益，畢竟是買來自己住的。

你所有奮鬥的意義，是在為社會創造財富、為他人帶來價值的同時，也為自己和家人創造幸福！有能力創造幸福的時候，該出手時就出手！

至於何時換房，因人而異，能住上寬敞一些的房子，當時是一件比較舒服的事。

對於大多數年輕人來說，剛走入社會，如果全部依靠自己的能力買房，壓力比較大，如果有長輩的支援，壓力會比較輕鬆。

如果貸款買房，建議首付儘量不要低於50％，否則經濟壓力太大，影響生活質量，畢竟年輕人還要考慮生育子女的培養費用及家庭生活開支的費用，生活壓力不能過大。

買房貸款過大，會給生活帶來壓力，特別對於工作穩定性差的人來講，是個沉重的負擔，工作穩定時還貸壓力不算大，但當夫妻一方工作出現暫時性失業或待業時，會打亂整個家庭的生活節奏。

本人建議，每個人要根據自身家庭的經濟狀況，工作穩定性，以及收入的情況量力而行，切不要脫離實際，給自己和家庭帶來不必要的困擾。

當然，如果你條件成熟了，換個更大、更舒適的房子，是件幸福的事情，如沒有房貸，全額換房，那更是一件開心的事情。

如果房子較小，給人一種壓抑感，光線、空氣流通都不太好，居住的舒適性相對會差一些。大房子肯定住的舒服，光線好敞亮，空氣流通性好，家庭成員私密性好，有特大的客廳，有專門的喝茶、打牌的休閒區，有獨立的飯廳，又有單獨的書房，還有至少二個衛生間，特殊情況下也不會出現尷尬。

在一二三線城市，能擁有一套多層140平方米以上，或高層180平方米以上的房子，應該住的比較舒適了，家庭所需功能基本齊全，家庭成員住的也很適舒自在，工作回家後心情會很放鬆，很舒暢，很愜意，也很舒心。

大家勤奮工作，努力奮鬥，早日住上心怡理想的房子，是件快樂、開心、幸福的大好事。努力吧！麵包會有的，你心中理想的房子向你在招手。