拍賣房？不建議買，內幕太多，之前租的一個辦公室，有一天來人敲門說看房，說是法院要拍賣，然後我和房主聯絡，房主說，沒關係，都是暗箱操作，想買的人拍不到，最後還是他的

法拍房，顧名思義，法院拍賣的房子。

1：經濟糾紛類，資不抵債，房子被查封拍賣。

2：行政類案件，貪汙受賄，落馬官員收的房子被查封拍賣。

3：刑事類，原業主犯罪，沒收財產的，房子被拍賣。

基本第一類佔到總法拍房源的95%。二三類佔5%

其次，說一下咱法拍房的優

勢。

2：不限購

3：不限戶口（以上兩點針對外地戶口，投資客吸引力巨大）

4：可以按揭，首套30%.二套50%，二套以上全款，不限購。

5：二手房所具有的優勢，法拍房都有（法拍房也是二手房）

優勢，就會劣勢。

1：業主買到法拍房能不能順利的過戶

2：業主能不能順利的入住房子

3：業主住進房子後，會不會有什麼糾紛。

第一法拍房可以按揭貸款，

第二大部分法拍房都是清空以後再拍的，就算沒有清空，後面法院也會清空的，

第三拍賣房，那些債主都會分到錢，他們都會到法院登記的，拍賣款會分，所以其他糾紛會進行處理，法拍房不限戶口，不限購。

　 法拍房之前之所以不受重視，一個重要的原因是必須全款，在信貸寬鬆的時代，全款買房被認為是成本非常高的事情。但如今，隨著信貸收緊，普通商品房的首付比例不斷上調，認房又認貸的前提下，二套房首付比例不斷上調，這就讓價格明顯低於市價的法拍房重新顯出了優勢。北京法拍房4月底已經限購，西安市場剛剛開始，並且法拍房也可以透過法拍房房產服務公司做按揭。

房產拍賣主要用於清償債務

至於斷供潮，這是個房地產業內比較敏感的話題。

一般情況下，不如期如數償還貸款、民間借貸糾紛、司法沒收、無主財產等情況下房產會成為“法拍房”。接下來會有更多的法拍房流入市場。

很多人在說買拍賣房怕問題這個問題，我只想說，拍賣房你都擔心，你連法院都不相信？那麼你還能相信誰呢？法拍房你是在與法院買房子，不是和個人買賣，這點你真的不需要怕。個人買房子，會因為房價上漲的原因會導致毀約，但是法院不會，法院不會因為各種原因毀約，而且法院是強制執行過戶。不存在無法過戶的問題。

法拍房可能存在的風險：

1，長期租賃，長期租賃，一般來說，拍賣房的執行人會做一些假的租賃合同，多為與自己的朋友籤合同並且交付長達幾十年的租金

3，被執行人不肯搬離，有很多人以為買下房子就就完事大吉了，其實最關鍵的一個就是房子是否有人居住，可能一開始法院也不知道有沒有人居住只能在公告上寫明，自行了解。當你去看房子的時候是沒有人居住的，可是在你拍下后里面突然住進來被執行人的父母，或者其他人，或者殘疾人。恭喜你你中獎了。這個就連法院都沒有辦法去執行清場。所以不要隨隨便便的去拍一套房子除非你是一個非常專業的中介從業人員。

以上的風險不是沒有機會規避掉的，你付一些中介服務費，讓專業的靠譜的中介幫你去跑，看房子，排查風險，審稅，交易貸款過戶，如果你自己跑，不說時間你自己掌握不了，只是一個排隊就讓你心灰意冷。

看房問題，大家都知道法拍房，沒有辦法像二手房一樣，可以隨時看房，大多數房子都是無法看房的，一是房子太多法院沒有辦法一一開門，二是因為，法院沒有鑰匙，無法看房，三是因為有一些被執行人還住在裡面，不配合看房。

但是！越是無法看房的房子，越是比公開看房的房子交易價低。競爭沒有那麼激烈。機會越高，如果想知道房子的結構，可以找中介機構去看出租房樓上樓下的相同戶型。我建議你最好給他們買包煙，或者買瓶水，有條件的給點跑腿費，畢竟我們不是真的租房子，別人的時間也是時間，互相體諒。

我們的服務

我們公司可以說是客戶和法院之間的一個紐帶，幫法院去尋求買房客戶，幫客戶做好服務。幫客戶做什麼服務呢！法院在拍賣的房子，法院只會公佈一個基礎的資訊介紹，對於房子所涉及的各個部門，產權是否百分之百，稅務，糾紛，能不能順利過戶，房子背後涉及的方面，可能有的問題，並沒有詳細公佈，也沒有去調查，這些問題都是需要客戶自己去調查，但是客戶自己一方面沒有時間，另一方面這些法務部門並不接待客戶去調查，所以就有我們法拍房服務公司的價值，我們有專門的法務團隊，合作渠道，可以幫客戶去把房子全面調查清楚，幫客戶規避，解決風險問題，或者把一切能解決的風險把握在我們可控制範圍內，讓客戶對房子知根知底，放心的去拍買。我們公司對房子調查報告做百分之百的全責。

另外法院拍賣房子，他要求收的是全款，客戶經濟不允許，但我們公司有合作的銀行渠道和擔保公司，可以幫客戶做按揭。

總之我們公司的服務內容包括：競拍前的對房子的有償調查，幫客戶做按揭貸款預審，指導客戶參與競拍，辦按揭，辦理房產證，騰空清場入住等服務。

大眾對西安法拍房疑慮和擔憂，原因如下

1.西安法拍房才起步，在西安房價猛漲的情況下，一些嗅覺敏銳者關注到法拍房，大眾還未注意到。

2.法拍房是法院拍賣的房子，很多人疑慮法院會不會反悔收回房子。

3.法拍房房源有限，週一到週五每天更新，但是比較有限，所以關注的人很少。

法拍房需要注意：

關於風險：

1.房屋“背景”

一定要注意房屋情況，可以提前和法院溝通後去看房，留意房子是否存在租約，是否有人居住，如果房屋在拍賣前帶有租約，因為買賣不破租賃，必須要等到租約到期才能收回房子。萬一簽了個10年20年的，是一個很大的坑。

2.房屋的戶口

如果前房東有戶口在讀的孩子，那必須等孩子學位到期才可以入學就讀，比如孩子一年級，需要等到他六年小學畢業。

3.瞭解上一個房東是否已經搬離。

根據法律規定，如果被執行人屬於低保物件或者無法自行解決居住問題的，不能強制遷出。

4.透過法院及多種渠道去了解房屋及房東的欠債情況。

一旦牽扯到有些不能查審的民間借貸，後續的麻煩很多，債務人上門要債時，就需要報警解決了。

關於費用：

1.法拍貸款

每套房子情況不一樣，和銀行考核標準有關，這些都會在法院公示上表明。現在阿里拍賣會有對口銀行接受貸款，具體需要詢問合作銀行。

2.後續交易稅費

個人和企業都可以參與拍賣購買房屋等資產。

住宅類個人購買：

契稅：唯一住房： 90m²及下；1% 90m²以上:1.5% 第二套改善性住房： 90m²及下:1% 90m ² 以 上 :2% 其他：3%

增值稅：滿兩年，免 徵； 2、未滿，成 交 價 全 額 5.6%

個人所得稅：1、滿五年唯一 住房；免徵 2、以上任一條 件 不 滿 足 ， 差額 20%或成 交價全額 1%

非住宅類個人購買：

契稅：3% ；印花稅 0.05%；增值稅及附加：差額 5.6%；個人所得稅：差額 20%或成 交價全額 1%；

企業購買問律師，別省錢。

根據司法拍賣的行規，涉及買賣雙方的各項費用，均由受買人支付。一般情況各項費用約為房屋成交價的 9%左右，

水、電、煤及物業費需要受買人支付。

細化流程：

1、法院解封（需資料：裁定書、協助執行通知書、法院解封人證件）；2、房產檔案局查檔（所需資料：裁定書、協助執行書、拍賣成交確認書、身份證、戶口本）；3、解除銀行抵押（所需資料：裁定書、協助執行書、銀行結清證明或法院註明強制登出、買受人身份證）；4、向住房保障局提交過戶資料、受理房產證（所需資料：產權證原件及影印件、裁定書、協助執行通知書、拍賣成交確認書、司法委託拍賣書或淘寶拍賣公告、買受人身份證、戶口本、結婚證、查檔證明）。

法拍的成本較高，風險較高，深思熟慮和考察後再做決定。

法拍房能買嗎？

法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，指的是被法院強制執行拍賣的房屋。法拍房起拍價低，綜合辦理完整個流程所需要的費用，如果覺得比較划算的話，還是可以購買的。如果你想要購買法拍房，那麼在購買之前一定要了解清楚法拍房存在的風險，並設想下自己是否能夠承擔這些風險。

1、無法馬上入住的風險

買下法拍房之後還不能及時的辦理入住，如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。

2、不能落戶的風險

很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。法院透過拍賣確認書、執行裁定書等法律程式將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。但是，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。

3、補交其他費用的風險

法拍房不像一些正常的商品房買賣可以隨時隨地實地去考察，如果實地看房的時候沒有注意到房屋存在的問題，接到房屋之後才發現房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量的維修費用。另外如果原房主將房產進行過抵押，而法拍房後續的全部費用均有購買者承擔。

買房子還要注意哪些問題？

1、質量問題頻出的房子不能要

相信不管是誰都不想花費了大半輩子的積蓄買到質量有問題的房子，尤其是一些被曝光的樓盤，購房者更是不能買，否則出現窗臺滲水、牆體裂縫等問題可能就會讓你苦不堪言。

2、小產權房不能要

國家規定，小產權房是不能公開轉讓、抵押，如果遇到拆遷情況，也不能依法得到補償，其產權狀況存在很多問題，購房者需要承擔巨大的風險。如果購房者有意購買小產權房，就需要同時做好迎接風險、收益的準備。

3、土地前身不好的房子不能要

有些土地前身為化工廠、墳場，要知道那些化工廠汙染大，就算是改造成商品房，該地區的空氣、地下水、蔬菜、水果等等也都已經被化學廢氣汙染了，對居住者的身心肯定是不利的。

現在法拍房最大的好處就是不限購，價格低，同樣法拍房的風險也比較多，要學會規避風險，問題房一定不能要，競拍前最好找個助拍公司幫你做個盡調，對房子的一些問題有一個瞭解，不然拍下後出了問題還是得自己承擔

法拍房怎麼選吧吧不重要，事前司法盡調才重要。近大半數以上起拍價是很便宜的。最終成交價多少則看，報名參拍人數和競拍過程。司法盡調結論能拍才參拍。

長沙法拍房是被限購人群首選，當然值得買，優點多，有機率撿漏，法院賣房比一般二手房更靠譜。但是，法拍房每月500－600套，法拍房背景複雜，個人難以把控風險，不建議直接買，找專業機構輔助靠譜吧，有安全保障。能全程兜底服務，幫承攬風險