房屋更名是指購房者在沒有辦理房屋不動產權証之前，已與開發商簽定購房合同並且付清了房款，包括一次性付款或按揭付款手續，並且在網際網路辦理了備案網籤合同手續，相當於在房地產管理部門進行了網上備案。此時買方不可以通過開發商退房或買賣。此時如果購房者或炒房者想將自己的房子指定買家轉賣，或者購房者或炒房者己物色到買家談好了交易，但需更換購房者名字叫“更名”。按照正常手續，進入到此環節，通過開發商已不能退房更改合同，按常規程式必須由原購房主到房產中心辦理房屋不動產權證。辦證時必須繳納土地、規劃測繪手續費辦理兩種測繪圖及手續，繳納契稅。契稅首套房90平米內按房價以1%繳稅，90平米以上按比例1.5%繳稅；二套房90平米內按1.5%繳稅，90平米以上按2%繳稅；二套房以上不論面積大小按4%繳納契稅。並要按房屋面積繳納房屋維修基金，每平方約70幾元，辦完手續才能進行交易。此房的交易稱存量房或二手房交易。在二手房交易中又得由買方繳納增值稅（二年之外含二年免稅），增值稅全額按5.6%增收。未滿五年或非唯一住房按增值部分20%增收個人所得稅，或按二手房購房價1%增收個人所得稅，二選一定方案（滿五年且為唯一住房免徵此項個稅）。除此之外還要按上面新房繳納契稅辦法及比例由二手房購買方繳納契稅。上述兩次稅費的繳納，是雙方重複式繳納稅費。

如果辦証前更名的話就免除了約一半的稅費，一套房約減少4～5萬元稅費。這就是炒房者更名逃稅的目的所在。如何才能實行更名呢？更名後不給交易雙方造成任何經濟損失？一般情況更名是不允許的，但在現實中確實有人實施。暗箱操作也好，是否合理也罷，這得與開發商、房產管理部門勾通對接，辦理相關手續。當勾通同意之後，由原購房方夫妻二人攜帶購房合同、身份證、戶口、結婚證到建設局房地產科辦理退房手續，並簽名按手印取得原購房方同意退房等正當手續，然後取消原網上購房備案，將房產退回開發商。再由交易買方辦理重新購房手續，繳納一定費用相當於違約罰款額。再由勾通好的開發商將房產賣給交易中的買方更改戶名辦理新的購房合同。新的買方按照前面所述程式，到房地產中心按購買新房過程繳納稅費辦理房屋不動產產權證手續，整個更名過程結束。

通過更名一般可節約1一2萬元費用。至於更名房是否有風險，按照上述過程更名後買方是沒有風險的。其原因：一、原購房者已辦退房手續在房地產科已登出備案，不存在任何糾紛和風險。二、不動產證上是新買方戶名，原買賣合同和發票巳由開發商收回是沒有任何風險的。

謹慎還是比較好的。風險有其二，其一.首先要確定直接更名的權利人是否為原來與開發商籤購房合同的本人，有無其他相關權利人，其他權利人是否同意出售；其二.開發商是否還沒有對合同進行備案登記，開發商是否同意更名，同意更名是否有額外的費用和條件，有費用的話費用哪一方承擔。這些事先都要弄清楚，避免糾紛。祝您事事順利[玫瑰]

更名的房子，只要當地的政府部門不查，一般沒什麼風險，說白了就是我在售樓部那邊買了個期房，但是什麼手續都沒做，就有個購房合同，開發商呢同意我可以二次買賣，購房合同可以換成我賣給那個人的名字，後面就沒我什麼事了，所有的手續都是接手那個人的了，一般這種的都是賺房子的差價，就好比我在工廠進了一批貨，加點錢賣給你，肯定比街裡的門面房便宜對吧，但是又比出廠價高，這就是中間賺的錢，東西還是這東西