地產行業不景氣，很多房企裁員，主要目的還是為了縮減成本。

一方面，房地產是資金密集型行業，資金需求量大，中國的地產行業又都是高槓杆運作，很多企業的負債率都在百分之八十以上，但是，當下金融監管越來越嚴格，銀行、信託等各種地產融資途徑受限，而“住房不炒”，房價低迷，購房者買漲不買跌，持續觀望，銷售量下降，資金回籠速度降低，最終導致地產企業獲得資金越來越難，資金鍊越來越緊張，只能裁減人員，收縮規模，降低運營成本。

另一方面，房地產行業高速發展時期，規模迅速擴張，員工數量快速增長，但是，當下地產行業步入低谷，且依目前情況來看，會是較長時間的持續蕭條期，企業已經沒有大量的用工需求，人員冗餘只會徒增成本，因此，地產企業會瘦身，裁減部分對企業發展價值不大的員工，以度過寒冬期。

7月11日（明天）9點，綠城將在杭州召開管理者大會。而據網傳訊息，此次會議後綠城將調整人員架構，簡化審批流程、提高績效，或將裁員15%~25%！

要知道，早在2018年7月1日，綠城已經歷過一次大規模的架構調整，精簡管理團隊人員！而此次剛滿一年，又再次傳出綠城裁員的訊息，而且比例高達20%，這不得不引發很多人對於房企大幅度裁員的猜測！

我們先來看看綠城往年的資料：

2018年全年，綠城累計銷售面積約812萬㎡，銷售金額約1564億元，同比增長月6.9%，這一資料比2017年（58.4%）、2016年（28.4%）明顯回落！

2018年的財報顯示，綠城股東應占利潤僅為10.03億元，同比下降54.2%（2017年為21.9億元）。

2019年7月5日，綠城釋出上半年營運資料顯示，截止6月30日，累計銷售面積403萬㎡，銷售金額約743億元！僅是2018年銷售額（1564億元）的47.5%，是否能與去年持平，都未可知！

相比於綠城而言，2019年上半年，碧桂園、萬科和恆大的銷量分別為3934.9億元、3349.3億元和2815.4億元。

由上面的幾個資料對比，可以看出，綠城不僅處於中國房企的第二梯隊，且近兩年發展步伐明顯減緩，甚至還略有倒退！

最後，我們再臆測一下，綠城中國共有5446名僱員（2017年底），人力資源成本為19.31億元。按此資料預測，裁員20%，則減少僱員1089名，光這一項，每年就可降低約3.86億人力成本呢！

今天（7月11日）9點，綠城將在杭州召開管理者大會。而據網媒透露，此次會議後綠城將調整人員架構，簡化審批流程、提高績效，或將裁員15%-20%。對此，業內人士表示，房地產的大躍進時代已經過去，2000年以來，近20年的房地產高歌猛進，現在已經結束了，房企該裁員時還得裁。

資料顯示，截止2017年底，綠城中國共有5446名員工，人力資源成本接近20個億。按此資料推算，裁員20%，則減少員工1089名，僅這一項，每年可降低約3.86億人力成本。未來綠城還有可能會透過瘦身，裁減部分對企業發展價值不大的員工，以度過現在的寒冬期。

那麼是什麼原因導致綠城連續二年大幅度的裁員呢？首先，雖然全國各地房價沒有降多少，但是現在隨著房地產調控的深入，持續觀望者開始增多，這就導致綠城的銷售量大幅下滑。2018年全年，綠城累計銷售面積約812萬㎡，銷售金額約1564億元，同比增長月6.9%，這一資料比2017年（58.4%）、2016年（28.4%）明顯回落！

值得一提的是，近期綠城釋出上半年營運資料顯示，截止6月30日，累計銷售面積403萬㎡，銷售金額約743億元！僅是2018年銷售額（1564億元）的47.5%，是否能與去年持平，都未可知！這意味著，綠城並不是業績增長放緩的問題，而是業績連續放緩後，今年業績有可能出現負增長，甚至倒退的問題。

再者，綠城這兩年業績下滑已成大趨勢，相比於綠城而言，2019年上半年，碧桂園、萬科和恆大的銷量分別為3934.9億元、3349.3億元和2815.4億元。而綠城今年上半年的銷售額只有743億元，已經淪為第二梯隊，而且這兩年發展步伐緩慢。此外，綠城業績下滑也很歷害，2018年財年報顯示，利潤僅有10.3億元，同比下降54.2%（2017年為21.9億元）。

最後，由於金融監管越來越嚴格，銀行、債券、信託等各種地產融資途徑受限，為了能夠順利融資，綠城只能透過減員增效，來確保資金鍊安全。目前很多房企的負債率都在80%以上，綠城的負債率更是超過100%上限水平。所以，透過減員增效，節省流動資金，償還債務，這樣才能更好的打通低成本融資渠道。

綠城大規模裁員，或將開啟國內房企的裁員潮。實際上，由於房地產市場進入調整週期，未來房企的業績都會出現下滑趨勢，所以，很多房企才叫嚷著要轉型，要去房地產化。對於綠城來說，在業績增速放緩、利潤也大幅下滑、負債率居高不下的背景下，透過裁員能夠減少支出，這樣可以確保流動性安全。在房地產處於高速發展期時，規模迅速擴張，員工資料快速增長，而在行業降溫期，企業裁掉大量人員，進行瘦身，這也不失為明智之舉。

綠地或裁員15%到20%，從2019年開始房企大幅度裁員的序幕就拉開了，為什麼呢？

首先，中國房地產行業的產能嚴重過剩，隨著炒房時代的結束，面對到處都蓋滿房子的全國各地城市，繼續再大量蓋房子的時代結束了，接下來中國蓋房子數量會開始減少，既然房地產是過剩的，蓋房子的數量要減少，房地產企業裁員就成了必然的趨勢。

其次，隨著炒房時代的結束，中國房地產行業簡單粗暴的炒房炒地的商業模式也結束了。所有的房地產企業都面臨轉型升級，萬科喊“活下來”是看到了房地產企業不轉型升級就不可能活下來。恆大造汽車目的是為了恆大轉型升級。筆者給許多房地產企業做過培訓，也給一些房地產企業當過金融顧問，是最早提出房地產企業必須轉型升級的專家之一，也是唯一建立了金融地產商業模式的金融專家，經過筆者理論研究和實踐證明，中國的房地產企業只有向金融地產轉型才是唯一的出路。金融地產就是透過幫助地區打造產業叢集來實現房地產的轉型升級，目前筆者正在幫兩家規模較大的房地產企業向金融地產轉型升級。

其三，面對房地產行業供大於求的現狀，面對炒房時代的結束，未來房地產行業必然會大量裁員，綠地裁員15%到20%，只是開始。

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綠城裁員，是房企的一個縮影，什麼縮影？就是躺著賺錢的日子結束了。

自從“房住不炒”的政策定調之後，“因城施策”和政策的週期性波動明顯加大和頻繁。類似過去經濟不行就依賴房地產，經濟好轉就打壓房地產的環境雖然依舊存在，但是從融資成本和土地價格，以及市場剛需消耗等角度看，地產的黃金時代結束了，進入了“白銀時代”

所謂的“白銀時代”就是奢望暴利和輕鬆賺錢的日子結束了。應該說，前三十年，儘管房地產開發商並不是房地產經濟最大的獲益者，但是，房地產企業透過與地方高度融合，政商結合，以及透過關係拿到低價地，好地段，透過高杆槓，從而獲取暴利，是一個常態，這個常態維持特二十年以上的時間。

而如今，最大的改變是融資便利性和融資成本，目前，以泰禾為例，最終的海外美元債的票面利率是15%！！！為什麼不在國內融資？最終的光大信託5000億信託暫停，是融資政策和融資條件收緊的最好註解。而房地產企業大舉透過發美元債融資，其未來潛伏著償還流動性風險。國內融資持續收緊，美元債存在流動性風險，無疑扼殺了房企內在的融資渠道。

作為地方政府，是房地產和城鎮化最大的獲益者，他們因為地方債發行受到的監管越來越嚴，導致的未來土地財政方向上繼續以前的粗放模式難以維繫。

因此，房地產開發商，類似萬科，早在18年就進行了收縮戰略，最著名的就是“活下去”的標語。而如今綠城才開始收縮，說明行業的警惕和保持資產負債率降低，為了流動性而持續收縮，是一個常態，比如泰禾，持續十幾筆資產賣給世貿，也是為了中短期流動性管理和縮減債務的一個無奈之舉。

裁員，意味著擴張的結束，收縮的開始和持續。

房企每次較為重大的人事變動，一般是出於幾大方面：

第一，企業現金流吃緊，融資不暢，這也是很多人想看到的。目前除了幾大巨頭，大部分房企在政策收緊的大環境下，融資現狀是這樣的：

1，大債主銀行那邊有抽貸或斷貸的風險。以前都是拿土地或專案去抵押貸款，但政策下達，這種低成本貸款越來越少；

2，新的資產新規後，很多投資機構都不能給房地產做融資，比如拿收益部分進行包裝和融資的難度在不斷增加，部分可融資的信託近期又被喊停；

3，最有錢的險資，比如華夏、國泰等國企背景的，賬戶三萬億的錢，但明令禁止你拿去給房企，只能用在基建、環保等等專案；

4，剩下的渠道無非發企業債，境外融資發美元債等等…這部分一般都是基於專案拿地需求的，難度在於企業或專案收益預期不夠，認購達不到需求，或者以高收益換購買力度，這就給企業埋下新的流動性負債壓力；

5，高利率的資金，證券公司授信，甚至借過橋資金，資金成本在12個到20多個，雖然比高利貸低，但差不多就要抽走地產大部分利潤了。

6，民間融資。排名幾十強的房企不到萬不得已很少這麼幹。民間融資正常利率極其高，或許有好朋友好心借你，那就是搭上一個大人情是要還的。當年福建某房企差點活不下去，老闆只能跑回莆田鄉下挨家挨戶借錢，幾十萬都借，也只有這情況才發生。

你說像平安、大國企、投資機構也很有錢，平安還是華夏幸福和旭輝的股東不是麼。那你得先知道，現在平安信託或部分仍有錢的投資機構只借錢給top10甚至top5的房企，其他人也就吃點邊邊角角。

不過這也證明房地產重資產的模式總給他們最後一步退路，手上有地有專案，靠賣賣賣總能吃一段時間。

第二，人事調整意味著企業內部的重大轉變，或是經營方向調整，或是高層變動。綠城從宋衛平時代到現在，已經走向了輕資產模式：

有錢但沒名氣的房企手上有地，但自己蓋房子想賣高價賣不出來，就跟綠城合作，讓綠城給它做之後的全套流程，包括建設、拿證、營銷、物業等等，最後房子冠綠城的頭銜，房子溢價，兩家利潤一分雙方哈皮。

再或者是綠城和某房企都看好某塊地，兩人一合計覺得可以合作，房企出錢拿地，綠城做後期。畢竟綠城打出了名號，大家都覺得綠城的房子質量靠譜、物業優秀，賣貴點也能接受 就成了綠城能輕資產的重要品牌價值。

走這種路線，就意味著綠城內部以前傳統房企的人事鋪排需要進行大量調整，結構就衝著未來的經營規劃去，每一顆釘子都要釘在最合理的地方。

舉個例子，最近各地政府都變聰明瞭，不再拍賣純住宅用地，招拍掛上來就要求你有做綜合體的資質。很多房企逼於無奈，開始千萬薪酬找區域的商業地產老總，那企業內部商業地產的勢力肯定會起來，相對應的人事變動也會出現。

今年疫情那麼嚴重，不單單是房企大幅度裁員很多公司都倒閉了或者大量裁員，很多人都找不到工作，薪資壓縮的也很嚴重