原因：營商環境改善、樓市發展向好

企業紛紛佈局東北地區的背後源於在政策的支援下東北營商環境的改善。

今年9月28日，黑龍江自由貿易試驗區哈爾濱片區、黑河片區、綏芬河片區陸續掛牌成立，標誌著中國最北自貿試驗區建設正式啟動。2019年8月26日，《國務院關於同意新設6個自由貿易試驗區的批覆》印發，同意設立中國（黑龍江）自由貿易試驗區。與遼寧自貿試驗區遙相呼應，東北地區的自貿試驗區佈局已形成了南北聯動的開放格局。

同時，東北三省營商環境有所改善。遼寧成立了全國第一個“營商環境建設監督局”，在全省實施《遼寧省推進“最多跑一次”規定》，提升政務服務便利化水平。吉林省、黑龍江省均出臺最佳化營商環境條例，推進“放管服”改革，今年投資均出現回升態勢。

今年上半年，遼寧省就出臺了《關於加快民營經濟發展的若干意見》，提出了含金量較高的23條措施，今年上半年，遼寧省民間投資增長5.1%，佔全省比重達到70.7%，民營經濟已經名副其實成為遼寧經濟發展的生力軍。在東北三省中，遼寧省生產總值也最先恢復。今年上半年，遼寧地區生產總值增長5.8%，這是2015年以來上半年的最高增幅。

對於龍頭房企加大對東北地區投資的原因，億翰智庫研究員黃皖麟表示：“一方面營商環境改善，‘碧萬恆’這種龍頭企業的多元化佈局中，諸如新能源汽車，智慧經濟等可以在東北振興的環境下得到一定的政府支援；另一方面，東北地區樓市沉寂時間較長，隨著東北城市進入新階段，核心城市必定帶來一定的人口迴流和住房需求，樓市有發展的機會。”

機構資料顯示，東北地區核心城市的樓市也呈現穩定發展態勢。10月10日，58同城、安居客釋出的《環渤海經濟區樓市報告》稱，今年前7個月，瀋陽的新房找房熱度為該區域最高，超過北京和天津兩個核心城市。

根據億翰智庫的資料 ，今年前9個月，瀋陽商品住宅銷售成交面積同比增加64%；成交整體優於2018年，與2017年平均水平相當；同時，商品住宅庫存約1850萬平方米，去化週期約12個月，去化週期正在下降。

同策研究院總監張宏偉表示：“一方面，龍頭房企看到國家政策的導向，對於產業發展的扶持政策，這是利好的；另一方面，比如像核心城市瀋陽，是東北地區的投資熱土，房地產市場發展也相對向好。”

同時，易居研究院分析師王若辰補充道：“在文旅和養老地產領域，東北可能有一定的潛力，所以房企的投資側重點會結合東北地區的優勢產業。”

東北好不好，要問曹德旺們

很可惜，都是房地產。不是房地產的，比如網際網路大佬應該是放下一些基礎設施，比如資料中心IDC。但是主力依然是房地產。相反，你看上海情況就不同，特斯拉去了上海，據外媒報道，這個月會逐步開始生產model 3。所以，真的一個地方出現契機，大機率應該是製造業先行。14年曹德旺去美國辦廠，如今盈利了。過去蘋果來中國辦廠，造就了巨大的市場和電子產業基地，都在深圳。如今，中國製造業看深圳，世界一半電子製造業產品來自中國。更有甚者，所有科技含量企業，幾乎都在深圳。比如早年的華為。

然後呢？華為離開了深圳，富士康走了河南。為什麼？地皮貴了唄。這是一個簡單的過程，先有製造業，再有房地產配套，什麼都有了，人多起來，房地產太高，企業離開，更高附加值的行業留了下來，然後房地產恆定，成為一個科技中心，或者貿易中心。

長三角和珠三角，起步都是製造業。房地產06年開始上來的，我想大多數人都有這個經歷。但是在06年之前，長三角和珠三角的貿易格局，製造業格局，產業叢集已經形成。所以。我們瞭解了一個區域的發展路徑，我們就可以看透東北怎麼了。

東北的經濟沒有活力，本質是製造業不振，但製造業不振，本身是因為民營經濟不興旺。長三角發展小商品小五金，珠三角機械電子。這種都是國企嗎？不是，華為民企就搞得很好。比後面的幾個通訊大企業，國字頭的做得都好。

小企業的靈活性好，他們是很聰明的，不賺錢的地方，他們不會去。要賺錢，一方面要成本低，成熟的技術工人，方便的基礎設施（長三角和朱三角還有個特點，深水港，靠海，在全球價值鏈主航道上面）。

看東北是否振興，實際上關鍵在於地方政府要如何想辦法吸引製造業迴歸東北。直接點說，做好服務。但什麼樣的營商環境才是好的？個人觀點：

1、放水養魚。長三角和珠三角大發展時期，都擁有一定的自主發展能力。不是在規劃下，而是在一個寬鬆的政策環境。筆者就在長三角地區，當年各種業態就是“野蠻”發展。“野蠻”好不好，有時候的確不好。但是在開始，沒有這麼個“野蠻”時刻，長三角就沒有第一步的基礎。大多數時候，這種“野蠻”發展方式，是超前於政策的。浙江的義烏，小商品建起來，是冒了很大的政策風險的。但是當時的地方官員就硬著頭皮頂過去了。這才是發展根源。服務不是天天上門，“打電話關心”（最近有教育局領導“關心”女教師的事件）。服務，就是地方官員替你扛走一些壓力。

2、鼓勵外資，消除壁壘，用足稅收優惠。當年江浙，地方官們會主動去國外引入外資，去洽談。稅收優惠，並不是等你上門去討要，地方稅務局會主動聯絡你，說你的稅收可以如何如何優惠。有些小散企業，就直接核定徵收。就是看你的耗電量稅收一口價。大大節省了管理成本。簡單易懂。所以，長三角和珠三角經濟本體都是外向型。沒有可以關上門做的生意，好生意都要走出去。

3、要有目標。招商引資的鼓勵政策，GDP導向的經濟振興，該用還是要用。東北老國企的重整，應該加快步伐輕裝上陣。東北企業的多寡，要和官員的收入和政績掛鉤。激勵之下，才有勇夫。

最後說一句，一個地方最需要的，是年輕人。去東北的應該是年輕人，民營業者，外資企業。這種人先行，東北自然振興。而在這個過程中，應該換位思考。

一段時間以來，由於東北地區人口外流，營商環境不佳，所以商界有“投資不過山海關”的說法。如今，這種刻板印象正在被打破。

今年以來，恆大、萬科、碧桂園、萬達等龍頭房企也大手筆投資東三省，“投資必過山海關”正在成為越來越多房企的共識。

恆大、萬達、萬科等龍頭房企佈局東北

大手筆投資東北後，萬達集團繼續增加投資力度。今年5月，萬達集團與瀋陽市政府簽訂全面戰略合作協議，萬達集團將在已完成投資250億元的基礎上，在瀋陽再投資800億元，建設世界一流的大型文化旅遊專案、世界一流的國際醫院、世界一流的國際學校和5個萬達廣場。據悉，5個萬達廣場位於沈北、大東等區域，填補上述區域缺少大型現代商業設施的空白。

而10月11日，萬達再次加碼對東北地區的佈局，以17.69億元摘得瀋陽3宗地，擬建萬達廣場。

同樣，恆大也緊跟步伐。10月11日，恆大集團董事局主席許家印一行赴黑龍江考察，並出席與哈爾濱市政府、綏化市政府戰略合作協議和專案開發協議簽約儀式，三方將在現代農業、文化旅遊、健康養老等領域開啟深度合作。

許家印表示，“現在投資一定要過山海關，誰過誰贏，誰不過誰後悔，將進一步加大投資力度，拓展合作領域，為黑龍江振興發展做出新貢獻。”

這已是許家印年內第三次赴東北。10月8日，許家印赴吉林考察，並與長春市、公主嶺市簽署合作協議，三方將在文化旅遊、大健康產業、高科技農業等領域開展合作。6月15日，許家印赴瀋陽考察並達成戰略合作，將在瀋陽建設新能源汽車三大基地等專案。

不僅是恆大和萬達，龍頭房企都在進一步加大對東北地區的佈局。萬科集團高階副Quattroporte劉肖在國慶前召開的2019東北亞經濟論壇上表示，“投資必過山海關。東北有人才環境，有機會彎道超車，實際是一塊投資熱土。”

劉肖說，新一代的資訊科技，新能源和工業技術交叉融合；新興產業和傳統產業融合，這正是驅動東北振興的契機，“萬科更像是生態平臺企業，把各類資源引入東北，並使其發生乘數效應。”

不僅僅限於地產領域，碧桂園還在農業領域與東三省展開合作。10月11日，碧桂園集團下屬全資子公司碧桂園農業控股有限公司已與黑龍江省建三江管理局在碧桂園總部簽訂合作備忘錄，雙方將聯手在黑龍江二道河農場建設大型無人作業示範農場。

原因：營商環境改善、樓市發展向好

企業紛紛佈局東北地區的背後源於在政策的支援下東北營商環境的改善。

今年9月28日，黑龍江自由貿易試驗區哈爾濱片區、黑河片區、綏芬河片區陸續掛牌成立，標誌著中國最北自貿試驗區建設正式啟動。2019年8月26日，《國務院關於同意新設6個自由貿易試驗區的批覆》印發，同意設立中國自由貿易試驗區。與遼寧自貿試驗區遙相呼應，東北地區的自貿試驗區佈局已形成了南北聯動的開放格局。

同時，東北三省營商環境有所改善。遼寧成立了全國第一個“營商環境建設監督局”，在全省實施《遼寧省推進“最多跑一次”規定》，提升政務服務便利化水平。吉林省、黑龍江省均出臺最佳化營商環境條例，推進“放管服”改革，今年投資均出現回升態勢。

今年上半年，遼寧省就出臺了《關於加快民營經濟發展的若干意見》，提出了含金量較高的23條措施，今年上半年，遼寧省民間投資增長5.1%，佔全省比重達到70.7%，民營經濟已經名副其實成為遼寧經濟發展的生力軍。在東北三省中，遼寧省生產總值也最先恢復。今年上半年，遼寧地區生產總值增長5.8%，這是2015年以來上半年的最高增幅。

對於龍頭房企加大對東北地區投資的原因，億翰智庫研究員黃皖麟表示：“一方面營商環境改善，‘碧萬恆’這種龍頭企業的多元化佈局中，諸如新能源汽車，智慧經濟等可以在東北振興的環境下得到一定的政府支援；另一方面，東北地區樓市沉寂時間較長，隨著東北城市進入新階段，核心城市必定帶來一定的人口迴流和住房需求，樓市有發展的機會。”

機構資料顯示，東北地區核心城市的樓市也呈現穩定發展態勢。10月10日，58同城、安居客釋出的《環渤海經濟區樓市報告》稱，今年前7個月，瀋陽的新房找房熱度為該區域最高，超過北京和天津兩個核心城市。

根據億翰智庫的資料 ，今年前9個月，瀋陽商品住宅銷售成交面積同比增加64%；成交整體優於2018年，與2017年平均水平相當；同時，商品住宅庫存約1850萬平方米，去化週期約12個月，去化週期正在下降。

同策研究院總監張宏偉表示：“一方面，龍頭房企看到國家政策的導向，對於產業發展的扶持政策，這是利好的；另一方面，比如像核心城市瀋陽，是東北地區的投資熱土，房地產市場發展也相對向好。”

同時，易居研究院分析師王若辰補充道：“在文旅和養老地產領域，東北可能有一定的潛力，所以房企的投資側重點會結合東北地區的優勢產業。”

在國家大力促進東北振興的政策之下，東北三省又建立了黑龍江自由貿易試驗區和遼寧自貿試驗區，經營商環境有所改善，東北的老工業和農業基礎比較雄厚，經濟和樓市發展向好。恆大李家印投資了黑龍江省的現代農業文化，旅遊，健康養老等專案，還在吉林和遼寧考察新能源汽車，高科技農業等專案，都是東北的優勢產業。萬達的老家是東北，所以他更是對瀋陽市進行了幾百億的鉅額投資，建設世界一流的大型文化旅遊專案，醫院，國際學校和萬達廣場，綜合發展現代商業設施和配套專案。