業主委員會是由業主們選舉組成的，它的存在是為了保障業主們的利益。業主委員會的人員並不是固定的，它在任期屆滿前應進行一次換屆選舉，那業主委員會換屆選舉怎麼做?除了下面的這些介紹介紹真正如何能做到公開公平公正請大家都來提供看法和意見。

業主委員會換屆選舉工作程式：

1、換屆選舉的前提。

業主委員會有下列情形的，應當按要求組織召開業主大會進行換屆選舉：

1、業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉。

2、業主委員會全體委員在任期內辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日前召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉。

(注：業主委員會應將組織換屆選舉的情況書面告知所在縣、城區人民政府負責房產管理的部門(以下簡稱“房管部門”)。)

2、發出換屆選舉的通知。

本屆業主委員會發出換屆選舉的通知(通知上應當載明業主委員會候選人報名的條件、方式、領取報名表的時間和地點等事項，報名時間為一般3-7日)。

3、候選人報名及公示會議材料。

業主委員會候選人報名(時間一般為3-7天)，同時，公示下列材料：

(一)《業主大會議事規則》

(二)《管理規約》;

(三)成立業主大會、首屆業主委員會的選舉辦法;

(四)選票(樣本);

(五)業主的總投票權數(即專有部分物業總建築面積和業主總人數);

(六)其他應當公示的材料。

4、驗核候選人的業主身份及資格條件。

本屆業主委員會依照規定對所有業主委員會委員候選人的業主身份和資格條件進行驗核後，應將所有候選人的材料原件如實報送房管部門進行復核。

5、公佈候選人名單。

本屆業主委員會將符合條件候選人的相關材料在小區內公佈3-7日，如業主在公佈期間提異議的，需再次進行驗核。異議期滿，產生正式候選人。

6、公示正式候選人名單。

本屆業主委員會將正式候選人的相關材料在小區內公示3-7日。

7、發出召開業主大會的通知並公告相關材料。

本屆業主委員會應當於業主大會會議召開15日前將召開業主大會會議通知及以下材料在小區公告欄或其他顯著位置公告。

(一)業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容等;

(二)業主委員會換屆選舉辦法、候選人名單及簡歷;

(三)業主在業主大會會議上的投票權數(專有部分物業總建築面積及業主總人數)。

(四)負責開箱驗票的監票、驗票、唱票、計票的人員名單。

8、製作投票箱、發放表決票。

本屆業主委員應當於業主大會會議召開2日前，製作投票箱，將表決票發放給全體業主。

有效地完成法律賦予的責任，公平、公開、公正選舉要注意一下幾個關鍵點：

第1， 籌備組的成員及組長確定，組長在部分地方物業管理條例中有明確規定須要街道辦辦事處（鄉、鎮人民政府）代表擔任。籌備組成員須要由建設單位、房地產行走在各部門、街道辦事處同級、居委會成員及業主代表組成。業主代表人數不得少於總人數的三分之二。這是硬性的規定，法律法規規定，更加保障業主權利！

第2，籌備組成立過後。召開籌備組會議首先要確定的是業主公約、業主大會議事規則、大會表決規則、業委會章程，這些均須要尊從法律法規規定；在這些基礎上制定適合本小區適合的規章制度檔案。

注：其中大會表決規則十分重要，比如現有執行的方式有業主代表大會投票和全體業主投票；實時上很多地方都是代表投票產生，這種方式合法但是根本不能代表全體業主的意願，更加容易產生貓膩；這也就是很多業主根本不知道業委會是怎麼選出來的原因。事實上全體業主投票在現有的技術條件下也是十分方便、安全、有效的。

第3，籌備組會議確立的準則、規則、章程都需要在小區顯著位置做明確公示。讓業主瞭解建議。以便於在召開業主大會時候，業主有清晰的理解，方便投票表決。

注：當然在現有社交軟體發達的今天，各種業主群裡上傳公示公告是十分方便可靠的，可以讓公示公告全方位無死角傳達，避免朝九晚五的上班族根本沒有時間看到公示公告；所以線上的公示公告、投票表決是必須應該使用的有效手段。

第4，籌備組應根據本小區業主、業主擁有專有部分面積，已入住常住業主；進行本小區選舉投票的有效票確認，在法律法規的框架內，確定本小區業委會委員參選的資格及選民資格。

注：這裡值得注意的是常住業主，個人覺得非常住業主權重應該偏弱，如房屋長期出租，業主對小區的正常運營根本不知情、不關心、不瞭解如何進行有效投票？更加不應該具備業委會委員資格；有人會說那租戶是不是該有投票權？其實租戶的流動性確定了給予投票權就是一種錯誤。

第5，應當確定業主委員會選舉方式和選舉的統計方式；特別建議須要召開業主大會，全民線上線下同時投票。我們常說的選舉方式有全民投選和業主代表投票選舉兩種。在網際網路發達的今天全民線上選舉已經成為最好的方式，因為網際網路技術的成熟已經運用在方方面面的生活領域，及高科技領域。所以安全性已經毋庸置疑；同時線上投票選舉避免業主沒有投票時間的尷尬，同時也是對自己的權利和義務進行最直接的表達。因為業主代表制有很多的弊病容易被認為操控。統計方式我們通常所說的就是開票、唱票、計票的方式。建議全程公開、公正並錄影，政府職能部門全程參與！

第6，所有業委會委員參選人應該以簡歷的形式對全體業主公示。讓小區業主對參選人有更深的瞭解。特別值得借鑑的是近期很多地方業委會選舉都採用路演及宣傳的方式發表自己當選後能為小區做什麼？怎麼做？達到什麼目的？這樣類似於施政綱領的方式值得肯定。

第7，在業主越來越重視自己權利和義務的時候，業委會成員的專業化、年輕化、職業化顯得越來越為重要。但是對於業委會的待遇根據法律法規明確規定為公益性組織。這就導致專業的年輕的人不願意參加，要想讓業委會主為小區真正做實事，業委會應該形成坐班機制。明確值班人員的補助福利。

注：當然不是全體業委會坐班，只需要少數幾人或者說聘用職業秘書運營，這樣才能有效執行業主賦予的權利，可以參考大學生村官模式，有人會反說法律規定是義務，個人直白告訴你，免費能做好事的肯定有，但是畢竟不是全部，加上這事如果只有熱情的退休老人參與，無論是精力和適應能力都是不適合快速發展的今天。至於待遇和監管完全是業主大會可以決定的。

第8，在籌備組確定好業主委員會參選人名單後。應該有籌備組成員和志願者及參選人員，一起在小區做業委會選舉的路演及宣傳。並針對業委會選舉、業主公約等等情況對小區業主做專業的法律指導和講解。讓小區業主明白自己的權利和義務，讓小區業主積極的投入業委會選舉。

注：本節單獨重點提出，在個人認為比較重要，因為商品房的小區業主相互間溝通相對較少，每個人從事的職業不同所以專長不同，對於法律法規的理解和權利義務的瞭解不全面，路演宣傳不但宣傳這方面的知識同時也能讓委員候選人在實際中和業主更多互動，達到相互瞭解信任。

第9，在籌備工作中有幾點須要十分重視；參選人年齡、選舉、投票、開票方式，業委會後期財務管理、公示方式，業委會權力規約，業主對業委會的監督方式等。

注：參選人（後期管理人）的年齡和專業性就十分重要，不細說相信大家都理解；財務方式一直是業主關注的重點相信不難理解；業委會權利指業委會會議能執行的權利，比如在什麼許可權內業委會會議可以執行，超過什麼範圍就必須業主大會投票（沒有那麼複雜，網上投票已經十分普及）；對業委會的監管方式，因為現實中有不少違規操作的案例，而單個業主對業委會無法有效監督，所以成立無償的全民參與輪流監管機構十分必要，既不增加業主負擔又體現了全民參與，讓小區事務在Sunny下執行，具體操作細節有專業講述。

第10，特別重點指出，業委會成員最好有“政見”演講，提出小區問題，發表自己見解，闡述自己解決方案，承諾當選後“施政綱領”！這樣才能讓業主對候選人更加了解，並且這些將成為當選後的考核標準！

不是那麼容易，要看上一屆業委會是不是由正派和厚道的人組成。

目前的物業管理條例和實施細則規定，

1-上屆業委會成員是當然的候選人。

2-新報名或者被推薦的參選人，要經上屆業委會審查資格合格，才能成為候選人。

3-下屆業委會的換屆選舉工作，由上一屆業委會主持進行。

4-業委會成員沒有任期限制。

看了了沒有？根據上述規定，如果上一屆業委會不甘心落選，他們有很多合法作弊的操作空間。

上屆業委會不得人心，很多人想把他們選掉。候選人推薦表或者報名表，交到負責換屆選舉工作的上一屆業委會那裡。

到了最後一天報名截止時間之前的半小時，業委會貼出候選人資格審查報告，說報名人，有的簡歷填的太簡略，有的電話號碼或者關鍵字有錯誤，經審查不符合候選人條件，不能參選。

想拿回表來重填，對不起，已經過了截止報名的時間。

我來設計一下，1，由當地的居委牽頭，煩請有意問竟選者挨家挨戶通知。2，積極分子們，也就是參選者，開始組群網，也可稱呼業委會民主選舉網。3，每戶人家可以由一個代表全家，也可多個，但必須是18週歲以上。4，組網成功，首先在選舉群網上自我介紹參選者，照片，現住幾號樓，姓名，性別，年齡，目前的工作或退休前的工作是什麼等詳細個人資料及家庭人員組成。5，掛網一週後，開始由居委參於，監管，小區選舉臨時召集人，(非選者)及參選者三方同時檢視第一次爭求意見。6，如業主們提出某人參選，雖然是退休前的法官，但年令太大，不適宜。另外某人雖然是什麼都合格，但他的身體不行。那也不適宜參選。7，淘汰不適者後，開始正式進入選舉，幾位參選業委會主任，幾位參選業委會普通的工作人員。8，必須要求參選者寫清參選目的是什麼！為啥要為全小區業主服務？這二點很重要！！！9，業主委員會們的報酬，這個一定要有，而且要高，有了職務報酬就必須負起法律責任。1O，一旦選舉成功，業主委員會的所有成員必須每家每戶上門見面並遵求管理意見，努力做到全心全意為業主服務。

首先，小區裡必須有一群有知識、有能力、有擔當、有時間、同時願意為大家服務的業主，透過自薦和推薦的方式，成為小區業主委員會委員候選人。

其次，必須得到轄區鎮政府、街道辦事處物業管理行政主管部門的支援。按照國家及各市業主大會和業主委員會選舉指導意見規定進行選舉，只有程式合法選舉出來的業主委員會委員才是合法的，才能真正代表業主的利益。

再次，在業主委員會候選人簡歷公示時，候選人應該透過書面的形式發表自己當選後的工作想法和為什麼要競選業主委員會委員，讓業主委員會委員候選人有充分的時間展示自己的才能和服務全體業主的願望。這樣業主才可以判斷候選人是否適合當選。

最後，業主委員會委員候選人當選後，必須有一定時間集中學習國家有關物業管理的法律法規，業主委員會委員連國家有關物業管理的法律法規都不清楚是無法維護業主的利益的。同時當選的業主委員會委員必須要有廉潔承諾書。

業主委員會委員要有無私奉獻的精神和高尚的品質，全心全意的為業主服務的精神。否則在當今金錢萬能的社會里，是很容易迷失方向的。