最近這段時間全國房價又出現了火爆場面，普通購房者備受煎熬，特別是四面楚歌、進退兩難的社會夾心階層。

60、70後有單位分配的房子、房價較低時的商品房。80後只能面對越來越高的房價。政府進行政策調控，房價卻越調越高。

於是，出現了經濟適用房、廉租房、共有產權房，新奇的事物層出不窮。社會夾心層卻面對著商品房買不起，經濟適用房不夠資格的尷尬。

房地產六問？

偌大的城市沒有一個家！

一、我們的房子去哪兒了？

我們現在缺房嗎？不缺，人均居住面積40平米。那為什麼還有這麼多人去搶房子？要回答這個問題，我們得先考慮考慮，我們這麼多房子去了哪裡？

前幾年新聞裡不斷爆出來的房叔、房姐是一個縮影。另一方面，最近有新聞爆出，某上市公司因連續虧損，被提示退市風險，為了保殼，某上市公司出售了北京2套商品住房，實現了扭虧為盈。後來，又爆出另一家上市公司為了保殼，採用了同樣的方法。

我們的房子去了哪兒？這就不言而喻了。誰能使用這麼巨量的資金來撬動整個房地產市場，我想主要的社會力量不是那些房叔、房姐，他們的資金量有限。

為什麼會這樣呢？以西安為例，2015年均價還在七八千左右，部分三環的小區在六千，2018年目前西安均價在一萬五六，高新、曲江均價突破兩萬。房地產這麼能賺錢，誰還會願意去搞實體，錢賺的少，還辛苦，辛辛苦苦幹一年，有個5%的利潤就不錯了。所以，以自身利益出發都去搶房子了。

房地產六問？

二、房子對於普通居住者真的能實現財富保值增值嗎？

對於某些磚家所說“趕快去買房，因為房子能保值增值”的觀點，我覺得你得認識事物的真相。真相是什麼？

假設你是普通居住者，你只有一套自住房，你在2016年購買新房時總價為70萬元。現在到了2018年，二手房價翻了2倍，你的房子現在市值為140萬元，你的財富看起來一下子變多了。但是，新房比二手房更貴。你的房子是二手房，新房價格比你居住房子的價格要高，所以，就算你把你的房子變現出來140萬元，你買不回來一套和你原來房子面積相同的房子。房子面積一樣，戶型一樣，建造使用的鋼筋水泥多少一樣，但舊的換不來新的，為什麼？它是消費品，任何消費品的價值都會隨著它的使用而降低。比如，汽車。

有些人會說，但是我的錢多了啊，我從70萬變成了140萬，翻了兩倍，怎麼就沒有保值增值？

我舉個實際中的例子。我知道的某個公司，以前給職工建有家屬院，當時房價在1500元/平米，房子是90平米，總價13.5萬元。到2018年目前為止，房齡有20年了，可以賣40萬元。相同地段的新房房價目前是15000元/平米。20年房齡的房子都可以賣出比購買價還高的價格，看起來是增值保值了。但是，我們看一下它的售價佔新房價的比例是29.6%，基本就是新房的三分之一，為什麼會是三分之一呢？因為我們房子的使用壽命是30年，已經用了20年，還能用10年，它的價值就只剩三分之一。

也就是說，長期來看，相對於房子可使用部分的價值來說，房子並沒有增值。

那為什麼現在賣的價格比當時買的價格高出很多呢？那是因為通貨膨脹，虛增了財富。

房地產六問？

三、財富是什麼？

財富是你所能使用的資源，不是錢，也不是你佔有物的價格。你住的房子，之前值50萬，現在值100萬，你所能使用的還是你住的房子。你將其變現，換不回與原來面積一樣的房子，你所能使用的資源變少了。

四、既然房子不能使財富增值，為什麼還有那麼多人去炒房子呢？

炒房子屬於投機行為，這和股票投機是一樣的，只能是短期行為，不可能形成長期行為。

2018年我們M2的增長率是8.2%，西安房價從2016年年底到2018年目前均價翻了一倍，也就是增值了100%，這是絕對跑贏通貨膨脹的。是可以增加投機者財富的，所以才會有人去炒。

我們之前討論的一個隱含假設是，貨幣處於寬鬆政策條件下，你將房子變現，因為市場上錢越來越多，物價趨於不斷上漲，所以變現後的錢買不回之前的房子，也買不回你當時賣出去的房子，這時候應該持有房子。那麼在貨幣處於收縮條件下，市場上的錢越來越少，物價會趨於下跌，房價也會下跌，賣出自己持有的房子變現成現金，在房價下跌後，一樣多的錢可以買更多的房子，這時候你應該持有現金。

回到一開始的問題，為什麼那麼多人去炒房子？因為，他們判斷貨幣政策會一直寬鬆下去，房價會一直上漲，持有現金是不利的。

但是，政策是會變的，而且已經改變了。“去槓桿”就是一個最明顯的訊號，錢開始變少了。

房地產六問？

五、“去槓桿”去的是什麼？

國家一直在喊“去槓桿”、“降風險”，那到底“去槓桿”去的是什麼？簡單來說，就是企業個人借款。

我們知道，銀行放貸本身也有槓桿，那就是存款準備金率。而經過銀行的槓桿放大後的社會貨幣量就叫M2。

“去槓桿”簡單看就是減少政府企業個人的借款，而借款產生的貨幣就是M2，而M2的本身內涵就是泡沫。

所以，“去槓桿”就是在“擠泡沫”，M2增速必然會降低，社會可使用貨幣的增速會降低，但只要M2一直是在增加的，物價就不會跌。道理是這樣的，社會上的東西還是那些東西，錢越變越多，物價就只會上漲。

但是，我們的M2是GDP的2倍多。多出來那一倍是什麼？

房地產六問？

六、房價會不會暴跌？

暴跌不可能出現，也不敢出現。

前面的例子中就有說上市公司買房保殼，如果房地產出現大範圍出現暴跌，後果不敢想象。

現在要穩房價，不能跌，也不能漲。再漲，泡沫越來越大，危害越來越大。下跌，很多人不能承受之重。

房地產的長期發展的方向不是政策導向，而是分而治之。將房地產分成兩個市場，一個是滿足家庭基本居住的自住房，家庭以戶為單位，每戶一套，保民生，保穩定，解決家庭的基本居住需要，不能轉讓、出租，只能自住。另一個是自由交易的商品性住房，和消費品一樣，你想吃兩個麵包，你就去買兩個麵包就好了，但是，購買商品性住房之後，原來的居住房要無條件退出，退還給政府，政府再去解決後面需要住房人的需求。兩個市場統一聯網，不能混同，不能同時參與。民生保住了，房地產也可以市場化發展，也不會出現夾心層的尷尬。簡單來說，基本居住需要像溫飽一樣，先要解決人的溫飽問題。溫飽問題解決了，你想吃的再好一些，那你根據你的經濟實力去購買，去享受。房子也一樣，先解決家庭的基本居住需要，基本居住需要滿足了，你想住的更好，那你就選擇你想居住的地方，去購買你想要買的房子，但之前基本居住的自住房，你得退還，用來解決後來家庭的基本居住問題。

人的基本需求，衣食住行，這是民生問題，住在其中，不能隨便去炒。炒房相當於玩弄別人的生命和剝奪別人居住的權利。像某些磚家說的“你沒有睡在大馬路上，你的基本居住的問題就不存在”，這樣的鬼話還是不要再說的好，人沒有睡在大馬路上並不代表著基本居住就沒有問題。掩耳盜鈴、語言詭辯式的狡辯，並不能掩蓋現實的真相，人無德才會亂說，才會詭辯，才會將不合理說成合理來欺騙大眾。

房地產六問？

15年3000多一平的房子，18年1萬多一平的房子，這收入沒增長多少，可房價卻像坐了火箭一樣，噌噌的上漲，而且看勢頭，還有上漲的空間。乍一看，心理確實有些不平衡，但是至於會不會買房，這個就得具體問題具體分析了。

比如孩子結婚，作為父母總得給他準備套婚房吧！就算小點，付不出全款，貸款也得買啊！更何況現在結婚，房子已經成了必須的了，就算男方家不想買，很多女方家也不會同意的，房價就算高過一萬兩萬，還是得咬牙買。

比如有換房需要的，對住房以及小區環境有要求的一些人，而且也有經濟實力，就會置換掉以前買的老、舊房，搬到各方面都讓他們更滿意的新小區。對於目前的房價，他們還是能承受的。再比如孩子上學，現在城裡孩子讀書是真心不容易，不僅要拼爹拼娘，還得拼學區房。但凡是重視孩子學習的，那怕是砸鍋賣鐵，也要給孩子弄個在自己能力範圍內的最好的學區房，大中城市的學區房哪個是低過1萬的！

還有那些買房投資的，眼見著房價還有上漲的空間，現在一萬一平，很可能買下轉手就是兩萬一平了，手裡有餘錢，這種投資當然要做了。雖然這幾年各大城市出臺了很多房產限購政策，但上有政策，下有對策，永遠止不住投資者們的腳步。再講回到我，如果是我，肯定不會買，因為第一已經有住房，不需要購買。第二目前住房雖然破點舊點，但再住個十年二十年還是沒問題的，暫時不想換。第三拼不起好的學區房，小孩有個學校讀書就行了。第四更沒有閒錢去做房產投資。所以眼見著這房價噌噌上漲，心裡波瀾不驚。

沒房子的年輕人只能買房了，現在年輕人不願意和老人一塊住，所以要買房，農村人要到城裡所以要買房，資源不平等是現在大家跑城裡買房的一個重要因素。

等你結婚生孩子會發現有房子多麼重要，房東不願租房子給老人，孕婦。小孩子要好的教育。

我以前覺得怎麼可能沒房住，農村照過啊，然後我嫁到陝西才發現沒房子住的真多，我老公一家在農村租房子租了十幾年從來沒有想過要買房子。買一平的房子可以租一年，還有危房，過於偏僻的住房。老公的表弟全到城裡買房，因為農村的房子太偏娶不到老婆，還有城附近有舊房要翻新，審批程式五六年不給過，只能城裡買房，不然住著不安全啊。

2015年房價三千現在一萬多，筆者猜測這個城市應該是三四線城市，因為二線城市中2015年房價還能保持在3000左右水平的還是非常少的，基本上都保持在5000元以上了。

現在這樣的價格對於三四線城市來說，房價確實是高，畢竟三四線城市樓市環境並不好，而且人均收入也不高，消費一萬多的房價的確是非常困難，如果換做是筆者是肯定不會買的，畢竟這個價格完全可以在二線城市甚至新一線城市買房了！

如果是當地的真剛需工作者，這樣的房價水平也消費不起，只有依賴當地企事業單位人群或商人以及外出務工人員的購買，普通的當地收入人群消費力應該是不大的。

但是如果該城市是處於北上廣深輻射區域，那麼一萬多的房價水平雖然暫時偏高，但是還是有非常大的潛力的，多看看當地城市的發展規劃能給你不錯的答案！

2015年的房子3000多一平方，現在漲到1萬多一平方了，照這麼計算房價已翻了三四倍。但是工資卻不可能翻這麼多的。那麼15年買房子的人笑了，現在買房子的人慘了。

但是世上沒有後悔藥，面對漲這麼多的房價。現在會不會買房子？應當分三種情況：

一、如果是炒房或者是投資買房的，現在漲得這麼高了，這已不是買房子的時機了。既然2015年3000多的時候沒有買，那麼現在還是別買了吧。以免接最後一棒，落在個套牢的下場。

二、如果是剛需一族，該買還是要買的。房價不管漲到多少？該買還是必須要買的。無論到什麼時候，也都會有人買房的，沒有人買房就不會這麼漲的。所以說剛需一族，是不要考慮房價的，不買不行啊。

三、如果是想舊房改善，換成新房。那麼既然房價漲這麼高了，我勸你還是等一等吧。房價不會這麼一直漲下去的，既然有房子住，暫時也不著急。等房價穩定了或者下降了，再買也不遲。

以上意見僅供參考，據此入市風險自負。

全國任何一個地方的房子都沒有這麼大的漲幅，不要誇大，事實求是親眼去看一看，用嘴去打聽打聽，2015年3000多元一平的房子一般是本地小開發商的，房子質量和物業都很一般，現在有人賣二手估計也就是最多8000元，估計還賣不掉，你說的現在賣10000多一平的是大品牌開發商的，洋房或者別墅，小區中心位置樓王的價格。