不請自來，先指正一下，提問標題就有錯別字，是發展不是“發現”。

就現在市場來說，民宿的發展是勢頭正猛，不管是遊客的需求還是民宿本身的發展空間，兩者都有很大空間的。

當然，民宿要想滿足遊客的需求並取得更好的發展，離不開特色兩個字，當前遊客的需求已經在向精品旅遊轉變，只要從業者可以給遊客提供精緻有特色的服務，會有很豐厚的回報。所以說，民宿的發展還是很好的，但是也需要民宿從業者要維護好行業口碑，切不可心急。

當下民宿發展

目前中國的民宿分佈主要集中在南方，北方佔有少量份額，民宿主要集中在旅遊景區周邊，依託於旅遊景點，以景區為核心向周邊輻射，形成了過分集中於景區的特點。主要的形式有家庭旅館、客棧、農家樂、青年旅舍、鄉村別墅、酒店式公寓。據國家旅遊部門統計，截至2016年底，全國共有民宿53852家，而在2014年和2015年，中國客棧民宿的數量則為30231家和42658家。預計到2020年，民宿市場能達到300億規模。

北方：以北京、秦皇島為主要分佈區 。 南方：以麗江、廈門、嘉興、大理、三亞、杭州、桂林、舟山、成都為主要分佈區。

2017年中國大陸各省份民宿數量（TOP10）

據《中國景區民宿市場研究報告2017》調查顯示，2017年中國線上度假國內使用者出遊以家庭形式為主，佔48.1%，出遊人數以2-3人居多，佔49.1%。

2017年中國線上度假國內遊使用者基本特徵勇先創景研究的發展模式

（一）規劃設計要點

1、選址

透過對經典案例的分析歸納，發現選址時應注意以下三點：

（1）交通便利，一般距離中心城區2個小時左右的車程；

（2）一般在有文化和歷史內涵的鄉間村落，環境寧靜優美；

（3）房間數量及面積要控制好，房間要精緻，以多人房、家庭房等為主。

2、規劃設計要點

3、運營分析

（1）獨立運營：投資方單獨成立公司，拓展全新業務，初期需投入相當人力、資金和時間，存在一定的風險。

（2）村委會主導的統一運營：村民的住宅經過統一改造、裝修後，以規模化運營的方式統一經營，缺乏經驗，需摸索前進。

（3）酒店主導的連鎖運營：藉助專業化酒店的管理經驗和平臺，進行連鎖運營，打造鄉村酒店品牌，投資方按股權分享收益，風險較小。

（4）託管運營：投資方與酒店管理公司簽訂租賃協議，將民宿經營權出租，僅在運營層面合作，並不進行產權層面的交叉和持有，是目前最適合投資者的模式。

4、盈利模式

“民宿裡除了老闆娘不能賣,其他什麼都可以賣”。一產範疇：有機蔬菜、特色小吃、有機大米等。二產範疇：具有文化特色伴手禮、傢俱、藝術品等。三產範疇：定製服務等。

5、營銷分析

（2）體驗營銷：民宿是一種生活方式，透過設定豐富的體驗專案，提供溫馨的服務，同時利用Airbnb、自在客等民宿平臺分享傳播，找準自己的客戶群，精準營銷。

6、投資分析

（1）購買新建：此方式的優點是可以控制周圍環境，專案進行整體設計和開發，而不會因為所有權問題導致與村民產生糾紛；缺點是初期投資過大，回收期較長。

（2）簽訂合同，長期租賃：此方式的優點是初期投入較低，回收期短；缺點是由於沒有所有權，可能會因所有權轉移、合同租金等問題與原居民產生糾紛，浪費人力及時間成本。

民宿投資風險及規避策略

（一）投資風險

1、市場競爭激烈，投資成本高

在鄉村旅遊的帶動下，民宿行業發展迅速，與此同時，民宿的裝修、租金也隨之增長，這加劇了市場競爭。開業後的人員工資、日常消耗等，一棟民宿的投資回報期約在3-5年，而位置偏僻的民宿，則需要更長時間。

2、同質化嚴重，經營呈現兩極化

早期依託景區或者生態資源開發的民宿，目前已發展成熟，市場穩定，前景良好。而後來跟風開發的民宿，特色不明顯，對市場定位不準確，客源不穩定，發展困難。 3、發展無序，缺乏監管

由於目前中國對民宿發展尚無相關規劃，民宿分佈零散，大多透過與民居所有者簽訂使用合同進行開發運營，而目前民宿發展成熟的麗江、杭州等地，經營者面臨合同到期，導致租金上漲、房東單方面毀約等現象頻繁發生，缺乏法律支援和市場監管。 （二）風險規避策略

1、透過審批，保障發展

將《旅遊民宿基本要求與評價》中的原則標準嚴格落實到民宿的開發建設中，在建設完成後，到政府有關部門提交材料，進行審批，保障後期順利運營。

2、精細開發，特色經營

在開發建設中，裝修風格、文化氛圍、空間設計等方面都要符合民宿的主題定位，並針對客戶群進行市場細分，創新產品和運營方式，突出特色，吸引遊客前來體驗。

3、“公司+公司”合作，簡化結構

為了解決資金或者運營上的不足，民宿開發時需要尋求合作，切勿以“個人+個人”的私人形式，應以“公司+公司”的形式合作，公開合法化，保障雙方權益。同時，簡化股權結構和管理結構，利於未來的規模化發展。

民宿的發展：

分享一點就好，目前還是南方發展比較強勢。南方具有優勢 淡旺季不明顯，比較好生存。北方地區部分淡旺季明顯 運營成本高，生存環境不是很樂觀。 未來旅遊市場需要越來越大 消費能力越來越強後，這部分差距會逐漸縮短。

如何做好民宿：

分享概念吧 特色是吸引客戶的方法，運營和維持運營的核心是服務。而服務沒有最好只有更好！

分享廈門鼓浪嶼 曾厝埯民宿的圖片這裡民宿發展 房子的前後變化，很用心了

日本民宿在新法後，民宿赴日旅遊人數呈逐年上升趨勢：

首先，日本旅遊人數在逐年激增，旅遊業是帶動日本民宿發展的主要原因。在民宿選擇這一塊，中國遊客在日本更傾向於選擇華人開的民宿，選擇中國公司經營的旅行社。

新法案的透過或許更大程度上打開了中國企業以及投資者的掘金大門。同時日本投資環境相對穩定，房屋完全屬於私有，可代代相傳。此外2020年東京奧運會期間對住宿的需求也使投資整體趨勢向好。

1.注重衛生細節

房客最在意的是衛生的整潔程度。提供乾淨整潔的房子能給房客帶來美好的居住體驗。注意一些常見的小細節：隔一段時間用84消毒劑拖下地，可以杜絕飯廳和廚房那股淡淡的異味。廁所可以放點清新劑；地毯定期深度清潔；沙發罩定期清洗。沒有比為客人提供精緻乾淨的住宿更好的方式來讓客人留下一個好印象了。

2.提供生活上的便利：應有盡有

房主可提供公交卡，方便遊客出行。幫忙訂票（演出票、景區票等），提供旅行攻略線路規劃等。

3.確保每件物品都有餘量

準備充足的物品，比如額外的毛巾、浴巾、枕頭、廁紙、餐巾紙、拖鞋、餐具等，以防客人入住期間會不夠用。準備足夠的插排，方便客人給電子產品充電。

4.入住和退房時間靈活

一個靈活的退訂政策，可以幫你爭取到一大批房客，如下圖，如果不太靈活會讓顧客下單有所顧慮，嚴重影響購物決策。如果下午沒有其他客人入住的話，可以允許房客延期退房，會讓房客倍感高興。

5.提供超出預期的體驗，製造驚喜

超出預期的才叫使用者體驗。如果你和平臺其他房東提供一樣的東西和服務，房客入住過後覺得及格良好，不會有深刻的印象，更談不上什麼口碑。而使用者體驗其實是一種心理感覺。製造超出預期的體驗方法如下：

a、重視第一印象，在客人入住時，為他們提供驚喜

夏季在顧客來之前提前開空調，或用心的準備好果盤，一碟水果成本不會太高，卻讓房客非常開心。同時也可以根據當下的時令給房客準備其他的小禮物，例如中秋節，為遠道而來的房客準備幾塊月餅，相信房客也能感受到民宿的家的氛圍。

b、準備一些品牌洗漱用品

按家用的標準在衛生間放一些品牌洗髮水、沐浴露，比起那些劣質的一次性袋裝的要好用的多，房客也會有一種好熟悉的感覺。

c、在體驗中尋找更多客戶需求，為不同的房客提供不同的服務

可以自己入住下，感覺房子那些方面可以做的更好。為商旅使用者提供熨斗和燙衣板（或小型掛燙機，某寶上才幾十元），安卓或ios充電器、資料線等；為帶寶寶的家庭提供嬰兒車等。

d、準備一些應急用品

時常備一些日常用品小東西：雨傘（or一次性雨衣等）、藥箱（酒精，創口貼、棉籤、醫用繃帶等）。在外面遊玩難免磕碰或者是鞋子磨腳了，有一個貼心的應急醫藥箱，能給房客帶來家的體驗。而針線盒，溼巾紙、牙線，電蚊拍電蚊香也會讓房客感到房東的用心。也有一些細心的房東提供：一次性橡皮筋、姨媽巾、生理期姨媽墊、卸妝水或卸妝油，這讓很多女性房客直呼完美！

e、從客戶的抱怨與投訴中尋找可提升的方向

在房客入住時，主動了解房客的入住體驗，如果有不滿意的地方，及時完善，並給予其他形式的補償。在房客離店退房時，可以給房客準備一些特色小禮品，成本不高，卻讓房客感到了無微不至的關懷。曾有房東給每個離店的客戶準備一個大蘋果，寓意“平平安安”，令房客十分感動。

暑假至國慶節期間做好了，還為國慶之後的的淡季做好鋪墊呢！

當下中國的民宿正在向規模化、品牌化方向發展，至於如何發展，偶爾關注即可。

作為一個民宿房東，其實更應該關心的是如何做好，如何賺錢，如何更好的平衡生活和民宿事業的發展。

所以，我在這裡不講具體的方法，就介紹3個工具，幫助民宿房東提高效率。

1.利用第三方預定平臺提供的額外服務，即便是要付費。

別為了節省30-50元的保潔費，再花1個小時去親自打掃房間。結果乾完1個小時後，累的腰痠背疼不說，更重要的民宿發展問題就沒有時間去思考了。短租民宿房東，更應該想的是戰略問題，而不是戰術問題。

現在的類似小豬短租、途家、榛果民宿等第三方短租平臺都能提供額外的服務，如保潔等。你可能多花了50元的錢，感覺心疼，可是你卻也節省了大量時間成本。

2.一個好用的房源管理軟體，一鍵搞定很多事情。

本著“多一條渠道多一條財路”的想法，恨不能把所有能上的短租民宿平臺都上了一個遍。

但這也帶來了一個問題：上的渠道越多，管理起來就越麻煩，工作量幾何級增長。

手動管理真的很痛苦，特別繁瑣，能把手累殘了。

直到18年無意中在途家網的房東交流群裡，有人推薦了一款房源管理軟體叫百居易。當然民宿軟體還有其他的，自己搜尋一下即可。這裡有張表，可以參考一下：

用它之後，我再也不用一個個往Excel裡錄訂單了；再也不用拿著計算器算收益了；再也不怕客人重複下單了……

3.一把智慧門鎖

沒有智慧門鎖前，天天騎車給人送鑰匙，不是在給人鑰匙，就是在送鑰匙的路上。

終於，救星等到了，智慧門鎖出現了。在某些民宿短租平臺的支援下，我開始更換智慧門鎖。