首先要看你買的這個公寓周邊寫字樓有多少，租房群體是那個定位的，還有周邊的配套和周邊公寓的租金價格。

如果是自己找個人客戶出租，要分清淡旺季，因為價格會有波動，還有客戶的篩選，如果找到一個不靠譜的客戶可能給你造成的損失還不夠付房租的。

找酒店託管的話，租金收益會比較穩定，而且租期一般會比較長，不需要你配東西，相對來說比較省心省事。

首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。

很多人看中了酒店式公寓的以租代售及高回報返租，但事後卻懊悔不已，是因為一不小心就會踩中商家精心設計的那些坑。

當然，在看這些坑之前要先宣告：並不是說酒店式公寓投資一定是坑，也有不少是成功的投資的，只是說有些坑要留意一下，避免掉入陷阱。

一、“高回報”是真的嗎？很可能是用你自己的錢付你的租

大家看到的基本上都是酒店式公寓高回報率、收益穩定的廣告宣傳，投資者對利潤率肯定是非常關注的，面對一般都在8%以上回報的酒店式公寓利潤率，想不心動也確實很難，特別是現在的理財回報率只有4%左右的情況下。

那麼，我們該如何客觀理解和判斷呢？

一位地產行業的資深人士表示，作為商業物業來說5%左右的利潤率其實已經算是很高了，而且市場上所說的利潤率一般都是開發商或者銷售人員的單方解釋，並不一定完全真實，甚至很多實際上都存在著一定的“水分”。

而更有酒店式公寓透過一定年限的承諾回報率把均價提高，如本來賣50萬的公寓，把價格標到80萬，然後給你每年10%的回報，並承諾保租3年，開發商在這3年內支付了24萬的返租金，相當於公寓賣了56萬，這3年開發商一分錢租錢沒給還免費用了公寓，而投資者卻還很高興，認為已經回本了30%。

投資者容易被高回報率誘惑，但高回報率卻恰有可能是一個可怕的陷阱。對此，建議大家應當對物業所在地段、產品價格與價值、品牌管理等方面有一個全面的評估。

二、“售後返租”的管理者，可能跟開發商沒關係

開發商承諾在業主購買後的幾年內由開發商以售後返租的形式，每年給業主以一定的回報，稱可保證業主的穩定收益。

除了上面提到的將價格提高，實際上返給你的還是你自己的錢之外，就拿“售後返租”這一模式，也存在很多不確定性，藏著不少貓膩。

先看一個案例：一位購房者購置了某酒店式公寓，協定由開發商以“售後返租”的方式經營8年，每年將給業主總購房款10%的回報，8年後，業主可以自行選擇繼續包租或者由開發商回購。

但三年後原本定期到賬的“返利”卻因故突然停止，專案的開發商發生了變更，協議成了一紙空文。

中國法律對於“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”情況是有法律制裁的，但對於開發商變更、甚至登出的情形，訴訟起來是非常麻煩的。

同時，投資者還要注意一種情況，就是跟你簽訂返租協議的是一家酒店管理公司，嚴格來說，跟開發商是沒有關係的，三五年之後，開發商離場了，酒店管理公司能否勝任管理工作並確實履行合同義務，存在很大的未知數。

三、“以租代售”，房產證可能很難辦

“以租代售”通常要籤幾份協議，包括房屋買賣合同、委託出租協議等，就是購買房屋或商鋪後，交給開發商或第三人經營，為購房人支付租金的回報，常見的形式就是每年百分之多少的回報率。有的樓盤會以提前支付幾年租金的形式減免購房款，這種享受模式看似很美好，實際情況中卻存在很大的風險。

除酒店式公寓外，也有一些商場以此形式進行出售，最後如果經營慘淡，投資者的租金是得不到正常保障的。

另外，很多“以租代售”的情況下，房產證的辦理期限會被無限延期，也是比較嚴重的問題。

四、租賃合同到期後，你就是砧板上的肉

不管“售後返租”也好，“以租代售”也罷，假設在該協議期限內，雙方都友好合作，並順利拿到了房租收入。那麼，合同到期了，接下來怎麼辦？有三種可能：

1、繼續按原合同執行，甚至租金還略有提高。那麼非常恭喜你，你的投資非常成功，但個人認為這種可能性不大。

2、酒店管理公司說現在生意不好做，只能按照原回報的一半甚至1/3執行，要麼繼續合作，要麼就不再合作，你看著辦。

3、酒店管理公司撤場，沒人幫你管了，只能自己住或者自己出租。

以上的第2、3種情況，都會很尷尬，因為你投資的房子本來就很小，甚至離得很遠，自己管根本不可能，請人管就連工資都開不出，只有交給酒店管理公司才可行，這時候，對方就是看準了投資者的這個軟肋，實際上就是威脅了。

很多人投資商場也是這樣，我看過深圳龍崗的一個商場，將一個1000平方的商場，虛擬切割成200多個小商鋪，每個大概3-10平方，最小的只要十多萬就可以買到，承諾3年包租並且都可以辦理房產證，大大降低了投資門檻。但結果是房產證幾年還沒辦下來，租金也很難到位。同時大家想想看，3年後如果鋪位真的回來了，你怎麼管理？只有繼續租給開發商的份，到時候的租金就是他說了算了。

以上說的都是“坑”，但並不等於酒店式公寓投資一無是處，不管怎樣，在過去的十多年裡，投資酒店式公寓還是可以得到房產升值的回報的。如果遇到確實不錯的管理公司，獲取相對高額的回報也不是不可能。

擦亮眼睛，少踩坑，願您在投資的路上越走越順。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

你好，你的這個問題其實是現狀很多人都在糾結的問題。

買公寓在中國絕大部分都是投資的，其中最關鍵的核心有兩個一個是地段，一個是投資回報率。

地段–重點是物業所在區域是否有良好的發展前景，周邊配套是否完善，消費群體以哪種居多，人流量是否足夠，個人建議3.4線城市就先不要考慮，粵港澳大灣區是首選，尤其深圳及臨深區域

投資回報率–因為購買公寓是一個投資事項，所以我們必須關注回報率，按照現在市場的情況，如果年回報率有5-6%算是不錯的

最後至於說究竟酒店式帶返租的好還是自行出租好，這個問題就比較難說，如果帶返租的可以省卻自身很多麻煩，但同樣如果管理不到位也會存在房子弄得一塌糊塗的情況，自行出租會相對比較麻煩，但主動權掌握在手，對選擇客戶定價也可以自由選擇。

房產投資是需要專業眼光的，尤其是投資公寓。

選擇酒店返租還是自己出租，這是次要問題，首要問題是你是不是選對了值得投資的公寓。

公寓屬於商業地產，再好的商業地產也會受到經濟景氣週期的波動，存在商業風險。

如果遇到經濟衰退，公寓的價值和租金可能遠比住宅類房地產回落速度要快。

作為投資者，一定要清楚酒店式公寓不是普通住宅，將兩者混為一談是投資的誤區。

既然是投資就要投得明明白白，仔細看上圖，計算未來盈虧，資金準備也要事先有底，做到不打無準備之仗。

投資公寓的交易稅賦比住宅高，這也是在投資之前要知道的，同樣使用時水電費和物業費等比住宅高。這些細節，可能會使自己原本模糊的盈虧線變得清晰起來。

那麼值得投資公寓是怎麼樣的？

總之，地段，地段，還是地段，一、二線城市繁華社群的地鐵站出口附近的房地產，是珍稀的不動產專案，非常值得投資。

這是上世紀30年代才女張愛玲曾居住過的常德公寓，它經過翻新後，至今仍是不可多得的好的物業。

現階段投資公寓有三大要素：

①高鐵透過該城市，該城市是高鐵重要站點。

高鐵從時間上縮短了城市之間的距離，並帶來持續不斷的人流與商機，這樣的城市一般具備良好的商業氛圍。

②該城市常駐人口歷年呈現上升趨勢，該城市企業薪資水平穩步提高，非人口流出城市。

常駐人口與經濟實力的差異對房地產投資的轉手和獲利空間，起到很大作用。

例如同樣面積的酒店，我朋友在河南信陽與浙江杭州都開了一家，河南信陽的經營不溫不火，浙江杭州的快速增長……

同時滿足以上三個條件，並在你的資金預算內的公寓就是值得投資的！

在這張地鐵里程錶裡沒有出現的城市，可以不用去考慮在那裡投資公寓了。

個人看法，資金預算充足的，還是在前10城市裡面選吧，之後的可以暫不考慮，除非剛好是你居住的城市或非常熟悉那裡的地產。

很多目前的酒店式公寓的投資者遇到的坑，實際上就是所購買的公寓地處不成熟的社群或商業衰落的社群（城市）。

往往有包租承諾的公寓，實際上是以包租的方式，讓投資者對未來的風險避而不見。

而一個優質的公寓專案是不需要有包租承諾的。例如淳大萬麗酒店的發展商，最初是將該地產作為產權式酒店式公寓出售的，之後經過幾輪評估，覺得聘請專業酒店管理集團開設萬麗酒店，更為有利可圖。

選對了公寓專案，找租客實際上是不困難的。

2，等於20萬投資，15年後還你本金，單身公寓白送，一直可以出租自用都行。

3，我覺得這筆投資還算可以，就對比養老保險，每年1萬多交滿15年，然後拿退休金2萬多一年等於你起碼拿8年才能拿回你交的錢，週期是23年。

第一是包租，包租給專門負責房屋出租公司或者酒店，這種收益穩定，而且收益固定，如果是節假日多的情況可能會高一些。

第二是自己裝修好了自己出租，買這套公寓的時候就查一下週邊一房一廳的租價，公寓相比出租房那種還是更容易讓人接受。

第三種就是等增值之後，賣出去，這種公寓交易稅費比較高，之前公寓是不可以轉讓給個人，現在政策改了，可以轉讓給別人，但是公寓升值是沒有住宅那麼明顯的。

總結一下，投資公寓相當於養一個老母雞，一天一個蛋，投資前多瞭解一下政府規劃，周邊人群大部分都屬於那種，眼光長遠點，條件允許情況下，最好給四星級或者五星級酒店包租，有保底收益，也有酒店分紅。

投資公寓，風險很大，不管是酒店返祖公寓，還是自己出租，都需要注意如下細節：

1、選擇公寓標準

一定要選區位佳，市政配套完善，尤其是交通便捷的公寓。區位不好，老遠遠的對方，沒人會租，也不會有人買。市政配套不完善，生活不方便，交通也不好，租來幹什麼。

還要選周邊商業配套和商務配套多的公寓。商業配套完善，吃喝玩樂方便，年輕人喜歡租，租公寓的以年輕人為主。商務配套完善，酒店喜歡租，輻射商務人口，入住率高。

其他型別的公寓能投資嗎？不能，買下來就是負資產。

2、酒店返祖，還是自己出租？

懶人選擇酒店返祖，精打細算的人還是自己租。

酒店返租往往都是地產商的噱頭，促銷手段，後期弊端很多，比如酒店無法運營，投資人跑路了，誰還付租金給你？房間都整成酒店房間模式了，要改造出租，改造費用可不一般。捆綁的租賃，抗風險能力強，但不好掉頭，缺乏靈活性。

自己出租，是很明智的。一次性接房後，投入資金好好裝修，選好客戶定位，根據定位設計裝修，配置傢俱家電，7年左右不需要重新裝修。多投入些時間，好好打理，收益率會比酒店返祖高。

所以，公寓是可以投資的，但值得投資的公寓很少！必需要嚴格篩選，不然會成為負資產，難以出租，難以出售。