當下投資寫字樓並不是最好的投資產品。具體原因有以下幾點:

第一，寫字樓屬於房地產行業，房地產目前泡沫比較大，畢竟靠炒房不能繁榮富強。正所謂房子是住的不是用來炒的！

第二，如果房子超過30萬就沒有多大投資價值和使用價值。因為我們國家的高鐵非常方便，哪怕在自己偏遠的城鎮住，坐火車到城市上班一天按照200元計算，一年也就5萬左右，六年也才30萬左右。高鐵已經去中心化了，君不見很多城市的人並不像以前那樣多嗎？

第三，網路化發展迅猛，幾乎人人普及，辦公幾乎不用在城市，那麼寫字樓投資價值有限，湧入城市寫字樓工作的人少了，自然寫字樓也不會有剛需。

最重要的是房地產不再是經濟的風向標。君不見財富排行榜大部分都是網際網路企業。

隨著住宅限購、限售等多重宏觀調控的背景下，部分投資客把眼光轉向了寫字樓。

寫字樓是商務、辦公活動的場所。高階的寫字樓所在區位較好，而且規模大，其配套設施完善，有專業的物業公司負責管理。

在資管新規落地的下，銀行理財業務的收益率不斷走低、發行量也逐年走低，近年比較火的餘額寶的收益也逐年走低，投資寫字樓這樣的不動產成為了許多人的首選。

商住初始5%以上的回報，房租也是與日俱增，房子也在不斷升值，三重收益，可以說是康通貨膨脹的最好配置。

不過目前這個階段，對於投資者來說，還是現金為王吧，如果要投資的話，一定要注重地段和物業！

商辦產品特別是辦公，地段是非常重要的，在一些交通樞紐的地段的寫字樓，就很適合作為集團總部地址，出差交流方便。所以不論自用還是出租，都要看重這點。

寫字樓來往人非常多，也比較複雜，同時使用非常的頻繁，所以物業至關重要。從地庫維護到保安保潔，都影響了企業的運營效率。

2014-2016年普陀區寫字樓發展環境分析

一、2014-2016年普陀區寫字樓市場分析

2017年上半年普陀區商業地產(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米;中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

截至2017年6月底，全區可售非住宅商品房面積35.35萬平方米。其中商業用房21.91萬平方米，辦公樓7.83萬平方米，公寓式酒店2.30萬平方米，產權式酒店3.11萬平方米，其他非住宅0.2萬平方米。2017上半年杉杉普陀天地庫存售磬，成為目前東港內湖商圈內炙手可熱的商業地產，預計2017年下半年總建築面積11萬平方的娛樂城將投入運營，集合奧特萊斯、環球美食盛筵、時尚生活中心、曼生活文化街區、度假公寓酒店五大業態，期待杉杉普陀天地的投運能帶動內湖商圈及整個東港區域的商業。

二、2014-2016年普陀區房地產市場分析

1、2014年普陀區房地產市場總體情況

固定資產投資保持適度規模。2014年完成固定資產投資182.64億元，比2013年增長7.1%。其中，房地產開發投資127.08億元，下降13%;建設改造投資55.56億元，增長1.27倍。建設改造投資中，2014年完成工業投資3940萬元，下降83.1%;商業投資1.59億元，增長4.3%;社會事業投資4.29億元，下降21.2%;城市基礎設施建設專案投資38.78億元，增長3.63倍。

2014年房地產業實現增加值87.11億元，可比增長0.7%。實現區級稅收38.34億元，比2013年增長11.7%，佔區級稅收比重為50.9%，比2013年提高0.77個百分點。2014年完成房地產開發投資127.08億元，下降13%。按用途分，住宅投資50.66億元，下降18.4%;辦公樓投資31.93億元，下降17.6%;商業營業用房投資18.16億元，增長29.5%。2014年住宅施工面積146.24萬平方米，住宅竣工面積59.39萬平方米，分別下降40%和39.6%。商品房銷售大幅下滑。2014年商品房預售2076套，下降48.1%;預售面積25.09萬平方米，下降49.1%;預售金額103億元，下降46.4%。2014年商品房出售4313套，下降20.9%;銷售面積29.3萬平方米，下降34.9%;銷售金額62.94億元，下降25.8%。2014年存量房成交1.1萬套，下降36.8%;成交面積82.4萬平方米，下降38.7%;成交金額189.95億元，下降36.3%。年末在區註冊的房地產開發企業77家。

2、2015年普陀區房地產市場總體情況

固定資產投資小幅增長。2015年完成固定資產投資191.79億元，比2014年增長5%。其中，房地產開發投資161.31億元，增長26.9%;建設改造投資30.47億元，下降45.2%。建設改造投資中，2015年完成工業投資3.11億元，增長6.9倍;商業投資4471萬元，下降71.9%;社會事業投資3.47億元，下降19.1%;城市基礎設施建設專案投資15.23億元，下降60.7%。“十二五”時期全區固定資產投資總額達到853.84億元，年均增長9.7%。

2015年房地產業實現增加值103.22億元，可比增長8.1%。實現區級稅收44.85億元，比2014年增長17%，佔區級稅收比重為53.6%，比2014年提高2.74個百分點。2015年完成房地產開發投資161.31億元，增長26.9%。按用途分，住宅投資95.08億元，增長87.7%;辦公樓投資29.16億元，增長9.5%;商業營業用房投資11億元，下降39.5%。2015年住宅施工面積123.18萬平方米，住宅竣工面積28.61萬平方米，分別下降15.8%和51.8%。“十二五”時期全區房地產開發投資總額達到705.36億元，年均增長9.1%。

2015年商品房預售2353套，比2014年增長13.3%;預售面積34.47萬平方米，增長37.4%;預售金額129.47億元，增長25.7%。2015年商品房出售6493套，增長50.5%;銷售面積48.65萬平方米，增長66%;銷售金額103.08億元，增長63.8%。2015年存量房成交2.01萬套，增長82.7%;成交面積151.6萬平方米，增長84%;成交金額410.95億元，增長1.16倍。年末在區註冊的房地產開發企業72家。

3、2016年普陀區房地產市場總體情況

固定資產投資大幅下滑。2016年完成固定資產投資150.86億元，比2017年下降21.3%。其中房地產開發投資124.05億元，下降23.1%;建設改造投資26.81億元，下降12%。建設改造投資中，2016年完成工業投資1.73億元，下降44.3%;商業投資1051萬元，下降76.5%;社會事業投資1.64億元，下降52.6%;城市基礎設施建設專案投資5.56億元，下降63.5%。

2016年房地產業實現增加值124.15億元，可比增長1.1%。實現區級稅收50.57億元，比2017年增長16.9%，佔全區區級稅收比重為53%，比2017年提高1.24個百分點。2016年完成房地產開發投資124.05億元，下降23.1%。按用途分，住宅投資54.86億元，下降42.3%;辦公樓投資28.96億元，下降0.7%;商業營業用房投資20.84億元，增長89.5%。2016年住宅施工面積130.57萬平方米，增長6%，其中新開工面積36.73萬平方米，增長0.7%。2016年住宅竣工面積38.16萬平方米，增長33.4%。

2016年商品房預售3282套，比2017年增長39.5%;預售面積44.38萬平方米，增長28.8%;預售金額215.96億元，增長66.8%。2016年商品房出售4049套，下降37.6%;銷售面積37.28萬平方米，下降23.4%;銷售金額100.27億元，下降2.7%。2016年存量房成交2.31萬套，增長15.2%;成交面積168.79萬平方米，增長11.3%;成交金額548.25億元，增長33.4%。年末在區註冊的房地產開發企業73家。

4、2017年上半年普陀區房地產市場總體情況

2017年上半年普陀區房地產市場延續2016年平穩發展的態勢，商品房成交較為活躍，隨著地價的持續上升，商品房價格也同步上漲。主要原因還是受2016年市外房產熱潮的波及和房產契稅、營業稅雙降、公積金新政以及市政府“舟十條”、區政府關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見等各類利好政策的影響，以及自貿實驗區、江海聯運服務中心、波音交付中心等一個又一個大專案落戶舟山，促使房地產市場回暖程序進一步加快，呈現量價齊升的新景象，2017年上半年普陀區市場氛圍整體理性向好。

(1)新建商品住房成交量同比上升。2017年上半年銷售商品住宅2604套，同比增幅32.59%，銷售建築面積26.75萬㎡，同比增幅28.30% 。成交量主要集中在東港區域，其中恆大御府以883套位居上半年銷售冠軍，浙能藍園成交191套名列第二。

圖表：2016年1月-2017年6月銷售情況(單位：套)

(2)新建商品住宅價格大幅度上升全區商品住宅網籤備案成交均價為11829元/㎡，比2016年同期上升28.10%，2017年上半年特別是4月份以來全區大部分樓盤主要是東港，因市場回暖均進行了幾次提價，優惠折扣也進一步縮小，商品房價呈現上漲的趨勢。目前東港區域毛坯新房銷售標價已在14000元/平方以上。

圖表：2016年1月-2017年6月住宅成交均價情況(單位：元/平方)

(3)商品住宅庫存量下降明顯。

截止2017年6月底，全區商品房可售總量為5400套，可售面積69.61萬平方米，同比2016年下降34.81%和24.32%;其中商品住宅庫存量為2708套，可售面積34.26萬平方米，比2016年下降45.77%和40.73%。

圖表：2016年1月-2017年6月份二手房銷售情況(套)

(4)二手房銷售大幅度回暖2017年上半年全區二手房交易激增，共成交2490套，同比上升41.16%，成交面積22.57萬平方米，同比上升48.1%，網籤成交價格6732元/㎡。受新建商品房提價影響，二房手成交量逐月攀升，成交大幅度高於歷年同期平均水平。

(5)商業地產銷售明顯回升

2017年上半年全區商業地產(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米;中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

住宅和寫字樓的區別就是，住宅靠二次轉手才有大收益，寫字樓只需要租賃就可以獲得不菲的收益，住宅的租金價格不會差太多，但是寫字樓的租金價格就會差很多

如果你是一個老闆，正常寫字樓的回報率，租賃12年左右你的租金就可以購置你租賃的房子，然後剩餘的年限你可以繼續租賃，也可以選擇出售，一本萬利